瑞峰：东莞纯新项目持续入市 11月首周楼市开局不俗

1.1.6李克强：十三五经济增速6.5%  才能实现翻一番目标

实现到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，必须保持一定的经济增长速度。初步测算，“十三五”时期，国内生产总值每年平均增长速度需保持在6.5%以上，主要经济指标平衡协调，才能实现翻一番目标。

1.2楼市环境

1.2.1  80家房企利润率滑至个位数  万科销售额率先破2000亿元

截至目前，有80家房地产企业公布了三季报，其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元，合计净利润为343.5亿元，净利润率为8%,有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利置业、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前个10月的销售额再一次把竞争对手甩开,率先突破2000亿元。

出现房企趋势性利润下调的主要原因：1、销售难度加大，虽然全国在一二线城市市场回暖，但三四线市场依然处于调整过程中,以价换量在持续；2、融资成本持续增加，对于企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润；3、土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。

1.2.2  2016年中国房地产业展望稳定 销售增长或将会放缓

11月4日著名评级机构穆迪投资者服务公司发布报告称，2016年中国房地产业展望仍保持稳定，预计2016年全国房地产销售额同比可实现0%至5%的温和增长，而由于政府所采取的支持性的货币与监管政策对今年迄今销售额起到了拉动作用，我们预计2015年全年全国房地产销售额同比增长应能超过10%。

中国房地产业的监管政策将进一步放宽，而政策放宽的重点预计为三四线城市，原因是此类城市的住房需求弱于一线城市。与此同时，一二线城市的库存消化周期将维持在9至13个月，低于2015年3月创下的15个月的近期库存高点，原因是房地产销售情况有所改善，而新开工面积过低导致供应增量不大。

1.2.3 10天卖地近300亿   北京未来豪宅供过于求去货压力大

刚刚结束的10月可谓北京土地市场最疯狂的一个月。根据北京市国土局数据统计，从10月20日到30日，仅11天共成交12宗土地，成交金额高达294.37亿元，接近北京前9个月土地成交总金额的三分之一。其中，有一宗地是单价北京最高，还有一宗地是总价北京第二高。而目前正在等待成交的经营性用地还有18宗。

北京市国土局之所以年底集中推地，一方面是因为前9个月北京住宅供地仅27宗，供地规模仅完成全年供地计划的37%;另一方面为满足年末房企补充土地储备的需求，缓解过于激烈的竞地局面，进而平抑地价。

预计，未来北京豪宅市场10万元/平方米以上的项目将有50个，可售住宅套数超过3000套，将出现严重供过于求的现象，豪宅项目之间竞争将更加激烈，市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题。

1.2.4房企重返一线城市   三、四线城市高库存借新型城镇化转型

部分一线城市房价上涨，仍没有拉回房企整体增加投资的意愿：全国房地产开发投资增速已连续19个月下滑，创2009年3月以来最低增速水平。中指院数据显示，1～9月，房地产开发投资累计完成额70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1～8月回落0.9个百分点，比去年同期下降9.9个百分点。9月，房地产开发投资累计完成9472亿元，同比下降3.1%，降幅较上月扩大2.0个百分点。

拉低增速的主要原因，是房企开始远离部分高库存的三、四线城市。中指院报告曾指出，三、四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平，今年1～8月，三、四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%，远低于全国3.5%的平均增速。

针对高库存，目前政策层面多是从交易层面入手：1、把控供应源头——土地；2、增强需求端购买力，比如降息、降准、降低首付；3、新型城镇化是机会之一，必须借此机会转型，房企需要进行复合型开发，比如进行商业、产业、文化旅游等项目，解决市民养老、教育、公共服务需求，这样才能聚集人口，盘活楼盘。