瑞峰：东莞楼市现抢房大战 开盘去货九成捷报频传

一、导读

1、宏观环境：决策层释放楼市调整信号  地产开发投资增速连创新低

11月10日，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出【要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展】，这是十八大以来首次对于房地产去库存的表态。中央提出的去库存相当于一个“帽子”，以往没有出台或力度不大的政策此次或都将戴上这个帽子陆续出来，预计公积金贷款、购房补贴、契税减免等方面会有更大的让步；同时为刺激购房需求，带动住房消费，购房入户等相关政策也或将再度启用，首轮政策今年底前或出台，保障第四季度全国继续走旺。

另外，值得关注的是房企在开发端投资意愿不强，对宏观经济发展造成一定的拖累，因为未来经济要企稳，很大程度上要看房地产的投资能不能企稳。1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2%，其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续3个月出现下跌。

造成投资低迷的原因一方面近年来房地产施工面积不断攀升、体量可观，形成了巨大的潜在供给，意味着去库存过程可能持续更久，房地产投资或将持续低迷；另一方面由于再投资回报率较为低迷，房企拿地的情绪普遍不高。对于后市，要带动投资和销售，要解决是需求问题，并非简单的放松购房政策，更是一些有针对性的政策扶持，同时要与户籍改革等联系起来。

2、新增供应 ：二胎政策的刺激  微改善、豪宅、别墅供应明显增长  

上周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，住宅1931套，合计面积约24.09万㎡，环比上涨93%；非住宅新增987套，面积约为5.28万㎡，环比上涨27%，主要由伟隆国际花园和花香十二院的车库产品，以及富盈都市华府的办公产品供应。

在“二胎”政策刺激之下，房企推货节奏持续增强，推货策略上也逐步倾向中大户型产品，上周别墅推货是亮点，供应环比大幅增加，海逸豪庭、嘉宏锦城、金地城南艺境、金地湖山大境和班芙春天等5大项目皆进行别墅供应，产品为170-560㎡别墅户型；公寓产品供应明显加大，主要是来源于光大山湖城，批量推出603套30-78㎡小户型。而洋房方面，微改善产品和大户型产品有所增长，推微改善的项目有横沥碧桂园加推216套108-122㎡户型，碧桂园天汇推186套67-255㎡多类户型等项目供应，而大户型的加推则来源金地城南艺境、金地湖山大境、鼎峰源著等项目。从推货规模来看，上周大部分项目采取是小批量推货。

从预售证来看，预计近期上市项目有佳兆业·碧海云天、金地·琥悦、万润广场、盛和商务大厦、嘉宏万城、广基·自由星城、鼎峰源著、横沥碧桂园、碧水湾花园等项目。

3、成交情况：碧桂园项目规模签约  11月中上旬住宅成交已超50万㎡

上周东莞楼市成交保持火热，全市住宅成交2357套，面积约26.87万㎡，环比上涨23%，同比上涨120%；非住宅成交382套，面积约1.55万㎡，环比下滑17%，同比下滑4%。11月中上旬，东莞楼市新品扎推上市，尤其是碧桂园旗下项目——碧桂园天汇和横沥碧桂园皆进入了集中网签阶段，大规模的新品签约助推全市成交高位运行，而松山湖片区前期进行开盘的项目也已经进入网签阶段，中央银座、天麟时代广场、中央盛景等项目上周成交量也不俗，对楼市的升温也做出贡献。

从数据上来看，11月中上旬住宅成交已过50万㎡，而近两周开盘劲销的松湖雅苑、保利中惠悦城、华桂园等项目预计将在未来两周陆续进入网签阶段，预计整个11月住宅成交量再破100万㎡的概率很大。

4、成交均价：二三线镇区成交比重加大   住宅均价9571元/㎡环比下滑4%

上周住宅成交均价9571元/㎡，环比下滑4%，同比上涨9%。主要是因为二三线镇区新品加推成交出众，大朗（8786元/㎡）、横沥（6098元/㎡）、大岭山（8821元/㎡）区域均价不超过9千元/㎡的镇区成交皆进入区域成交排名前三，对整体价格有所拉低；从总价成交结构来看，普通住宅中60-80万/套的产品依然备受欢迎，约占35%；而别墅成交中300-350万/套的别墅约占3成。

5、楼盘活动：华桂园、保利中惠悦城开盘劲销  皆以本地客户为主流

11月第二周，房企推货热情日渐高涨，开盘步奏停不下来，上周末又有两大项目进行开盘，为清溪华桂园和寮步保利中惠悦城，开盘业绩皆不俗，将支撑东莞楼市成交持续高温。其中，华桂园本次为洋房开盘，推出492套90-128㎡三、四房，两个小时劲销455套，去货率9成以上，均价为9050元/㎡，抢房大战开启轰动东莞楼市，是继别墅开盘后再创销售传奇。项目畅销的原因有：1、户型为90-128㎡的刚需微改善型产品，投资自住两相宜；2、利用深圳市场挤压本地客群，拉升客户预期，让客户快速出手购买，从成交客户来看，清溪本地客户为主；3、均价约为9050元/㎡，与深圳高昂的房价相比实属实惠，吸引部分深圳客过来置业；4、地段位置及大社区规模空间带来的升值潜力让客户心动。

而保利中惠悦城推340套78-103㎡非毛坯3房，销售306套，去货9成，均价9500元/㎡，成交客户以寮步本地客为，周边镇区客户为辅，项目优势是区域、交通、市政配套、保利品牌、非毛坯等因素刺激客户购买。

从新盘方面来看，石龙聚龙滙星商业中心营销中心开放；中堂悦湖苑诚意登记盛启，76-135㎡湖居臻品1万抵95折；东城皇马郦宫《007幽灵党》电影专场，推146-242㎡山水景观高层洋房；麻涌碧桂园•信鸿嘉誉广州城市展厅在黄埔领好广场开放等项目预计在四季度将陆续入市。

6、土地市场：南城总部基地再拍4宗地下地   面积合计约1.43万㎡

本周南城总部基地有4宗地下空间地块待拍，面积合计约1.43万㎡，其中1宗位于宏七路约有0.89万㎡，另外3宗位于宏七路西侧面积合计约0.55万㎡。其在6月份推出的1.5万㎡地下空间已经被盛世御峰房地产成功拿下，预计在中心城区土地资源稀缺的情况下，再推1.43万㎡地下空间用地，将继续推动地下空间的发展。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：碧桂园项目批量签约   11月中上旬住宅成交已超50万平

1.2供需量价走势：二三线镇区成交比重加大   住宅均价9571元/㎡环比下滑4%  

1.3物业类型成交：

住宅产品成交全线上涨  商铺成交环比下滑趋势严重

1.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品成交依然占主角   160㎡以上成交持续下滑

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：碧桂园产品集中发力   大朗、横沥成交排名前二位 

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡产品成交为主  占总体近4成

1.6.2别墅产品面积区间成交:400㎡以下别墅成交占9成   为成交主流产品

1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-9000元/㎡成交比例高  松湖片区贡献大

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品成交占9成以上

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-80万元产品成交上涨幅度大

1.6.6别墅各总价区间分布： 300-350万元/套别墅成交占3成

1.7楼盘活动：华桂园、保利中惠悦城开盘劲销  皆以本地客户为主流

1.8新增供应 ：二胎政策的刺激  微改善、豪宅、别墅供应明显增长  

 1.9新开工：开工市场大幅回暖  三大纯新项目动土

2、土地市场

2.1待拍土地：南城总部基地再拍4宗地下地   面积合计约1.43万㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1宏观调控思路生变  “供给侧改革”首度提上日程

“供给侧结构性改革”——在11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中央财经领导小组组长、国家主席习近平发言中首次提出了这一说法。相比以往强调促投资、稳增长的需求调节，供给调节准则及方针更偏重于通过长期结构性调整激发经济活力，因而这被市场视为未来宏观调整思路出现重大变化。

1.1.2  前10月土地出让减收万亿  财政支出稳增长力度不减

财政政策将在四季度稳增长大戏中唱主角。11月12日，财政部发布10月份财政收支情况。数据显示，10月当月，全国一般公共预算支出13491亿元，比去年同月增长36.1%，同口径增长34%。这一增速远超上月25%的水平，创下自2014年5月以来的新高。财政部特别指出，在财政收入增长放缓的情况下，财政支出进度明显加快，各项重点支出得到较好保障。

高层频频就经济形势和宏观调控发声，且刚刚发布的10月经济数据显示，投资和工业仍然低迷，四季度稳增长压力有增无减。但业界不约而同提到一个现象：财政政策发力明显积极，渐渐成为稳增长的主角。

2014年~2015年货币政策为“攻方”，以连续降准、降息为代表；而财政政策为“守方”，主要体现在地方债务约束、基建投资下滑等。但从10月的投资、消费数据中，已经出现了“宽货币”转向“宽财政”的迹象。

1.1.3  17地养老金并轨方案出炉：多为“中人”设10年过渡期

近日，山西、广西、江西、辽宁等省份陆续公布了《机关事业单位工作人员养老保险制度改革实施办法》。至此，据不完全统计，目前至少已有17地公布了养老金“并轨”方案。在与中央改革要求保持一致的基础上，各地方案在个人缴费工资基数方面有所不同，多个省份提出为“中人”设立10年过渡期。

1.1.4解读“十三五”规划建议:城镇化看“三化”解“三难”

据权威预测，我国2020年户籍人口城镇化率将达到45%左右。能否让包括农民工在内的外来常住人口进得来、住得下、有保障，是城镇化能否成功的关键所在。而其中，人到哪里去、钱从哪里来、产城咋融合又是城镇化无法回避的三大难题。

对于这三大问题，　解决方案有：1、人到哪里去，基本公共服务均等化，实行户籍制度改革方案，深圳、成都等特大城市、大城市都明确提出了积分落户办法；2、钱从哪里来，投资融资渠道多元化，加快推进投融资体制改革，创新投融资方式，通过多渠道筹措资金；在发挥政府投资杠杆作用的同时，积极推行PPP模式；3、产城咋融合，因地制宜加速一体化，在借鉴典型经验的同时，要注重发挥好各地的比较优势，避免“为建而建”，避免“产城脱节”，避免“人为造城”

1.1.5存款准备金平均法考核施行两月 为银行释放7000亿元流动性

自9月15日起，央行决定改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核，至今已满两个月。从超额准备金率实际下降情况来看，存款准备金考核制度的改革为银行业释放了7000亿元的流动性。这有助于降低社会融资成本，促进经济实现稳增长。

事实证明，由现行的时点法改为平均法考核，将有效降低银行补缴准备金数额的波动，减少资金大进大出的现象，从而减少其应对突发性支付的超额准备金需求，提高资金使用效率，在流动性存在一定缺口时可以释放一定的流动性，进而平滑货币市场波动。

1.1.6新增贷款低于预期 社会融资与信贷数据再现断崖式下跌

人民银行公布数据显示，10月新增人民币贷款5136亿元，预期8000亿元，前值1.05万亿元。10月社会融资规模4767亿元，预期1.05万亿元，前值1.3万亿元修正为1.3028万亿元，低于预期。10月末广义货币(M2)余额136.1万亿元人民币，同比增长13.5%，高于市场预期的13.2%。

信贷新增5136亿元，社会融资规模增加4767亿元，低迷的主要原因在于融资规模到期偿还量较大。此外，也有季节性的因素，四季度的贷款投放一般都小于前三季度的平均规模。预计四季度延续积极财政政策、稳健货币政策的基调，更偏好定向发力。

1.2楼市环境

1.2.1 决策层释放房地产调整信号  首轮政策年底前或出台

11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。

现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，这意味着后续的落地政策将会尽快出台，而且目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

就在习近平提出“房地产去库存”的正面表态之后，11月11日，国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时，透露出财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号，并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

1.2.2房企前十月销售目标完成率不足7成  龙头业绩分化

统计局日前发布数据显示，1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点，商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。面积和金额好转趋势双双放缓，使得一度出现回暖的房地产市场继续陷入调整期。 

同时，一线房企前10月销售业绩冰火两重天，据统计，前十月，房企的平均销售目标完成率不足七成，共25家房企业绩完成率超过70%，房企分化加剧。一线房地产企业今年前10月业绩表现不一：万科、恒大、中海、保利、绿地销售金额均达到千亿元，其中万科销售额已突破2000亿。就业绩完成率来看，保利、龙光、华润均已完成年度销售额的9成；远洋、绿地完成率不到6成。

1.2.3恒大提前完成全年销售目标  逆市上调目标至1800亿

11月10日，恒大地产（HK.3333）发布公告称，公司已于10月底提前超额完成全年销售目标，将2015年销售目标上调至1800亿，较原目标1500亿增20%，较2014年实际销售额1315亿大幅提升37%。

1.2.4地产开发投资增速连创年内新低引担忧  明年初或有好转

国家统计局上周数据显示，1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2%，增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。

从房地产投资额同比增幅走势看，今年前10个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势，主要原因：一方面因为当前楼市复苏力度较弱，投资决策更加谨慎；另一方面近年来房地产施工面积不断攀升、体量可观，形成了巨大的潜在供给，意味着去库存过程可能持续更久，建设活动和房地产投资也将持续低迷。

1.2.5广佛交界“高价地”频出：哪里广州客多 哪里就出高价地

今年下半年土地市场回暖之后，广佛交界土地市场炙手可热，“高价地”频现，自10月26日起短短两周内，佛山总价高价地纪录三度被刷新，其中10月26日的海八路地块和11月4日的里水地块，均毗邻或地处广州客买房的热门区域，溢价率均超过50%。

1.2.6逾40亿元房地产项目扎堆挂牌   评估值大幅溢价

随着房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组成为房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段，产权机构房地产项目转让也在增多。从北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心等了解到，多个房地产项目正在挂牌转让，合计挂牌价格超过40亿元。整体来看，这些公司目前盈利情况均不理想，但由于有房地产项目或是土地在手，资产评估价值大幅溢价。

进入白银时代的房地产行业未来行业集中度将不断提高，楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。未来，随着行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购市场将持续升温。

而房地产企业在并购过程中面临融资、管理、法律和政策等风险，企业应选择有利的并购时间和标的，减轻并购成本。并购完成后，对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补，最大化公司价值。

1.3产业动态

1.3.1广东众筹开启试验田   P2P公司抱团布局互联网+农业

11月12日下午，在人民银行广州分行的推动下，广州e贷、PPmoney、正勤金融、点筹金融等4家P2P公司齐聚佛山，同时推出连山“采胜有机生态米”、云浮“益粒米”、云浮“聚龙米”、梅州“家庭农场生态大米”等农业众筹项目，向全国各地投资人发起募集，短短两小时内借款标即宣告卖完，募集资金额62万元，募集资金被当场移交给农户。

这也是广东P2P公司在农村金融上的一次创新实践，被业内人士称为“广东众筹试验田”模式。

1.3.2  2015中国企业家调查数据发布:新旧产业“冰火两重天”

10月13日晚间，中国企业家调查系统公布了《2015中国企业经营者问卷跟踪调查报告》。报告显示，2015年前三季度，我国企业景气温和回落，但不同行业的景气度出现分化，表明结构升级取得明显成效。

从不同地区看，长三角和京津冀地区企业的经营状况明显好于珠三角，珠三角企业认为综合经营状况“良好”的比认为“不佳”的少7.7个百分点，反映出劳动密集型、出口导向型产业较为集中的珠三角在转型升级中遇到较大挑战；从不同规模看，大型企业经营状况明显好于中小企业。

产能过剩行业的深度调整，新兴产业的迅猛发展，使得企业景气状况在行业间的分化也十分明显。其中，经营状况相对较好的行业有电力热力燃气及水的生产和供应业、信息传输软件和信息技术服务业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业以及制造业中的医药等，认为“良好”的比认为“不佳”的多20个百分点以上。而采矿业、房地产业以及制造业中的纺织、造纸、化纤、非金属制品、钢铁、金属制品、通用设备、专用设备、汽车等行业经营状况相对较差，其认为“良好”的比认为“不佳”的少10个百分点以上。

1.3.3国家邮政局局长：2020年全国快递业务量将达到500亿件

中国快递业的迅猛发展已成为支撑电子商务发展的主渠道，被称为“经济黑马”。今年以来，在经济下行压力加大的情况下，全国快递业仍保持高位运行。1-10月全国快递业务量累计完成156亿件，同比增长46%。

快递业在自身快速发展的同时，正成为经济社会转型升级的服务者和推动者。“互联网+”快递释放出巨大能量，使市场格局和经济业态发生显著变化。在工业制造领域，快递企业深度嵌入，成为供应链不可分割的一部分，推动产业转型创新。在消费领域，快递业“门到门”的服务不仅方便了消费者，还打破了传统消费模式，减少流通环节，节约社会资源。在促进就业方面，快递业已拉动就业超过150万人，年均新增就业岗位约20万个，对缓解就业压力作用巨大。

国务院日前发布的《关于促进快递业发展的若干意见》是国家首次出台指导快递业发展的纲领性文件，提出了5项重点任务和34项政策创新，引导快递业健康有序发展。未来中国将全面推进“互联网+快递”的战略，与电子商务企业深度合作，促进线上线下的互动创新，发展智能终端、智能分解、数据派单、冷链快递新技术，鼓励快递企业加快向综合性的快递物流运营商转型。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 东莞简化行政程序   享契税优惠无须提供唯一住房证明

从东莞市地税局获悉，市地税局联合市房管局建立健全了住房信息共享机制，取消了市房管局为纳税人出具家庭唯一住房证明的做法，简化了房地产交易环节的契税家庭唯一住房认定流程。

2.1.2“放开二孩”政策受惠人群多 东莞约68.5万户符合条件

“全面二孩”放开，东莞政策受惠人群较大。全面二孩消息出来后，东莞市卫计委做了相应的政策分析研判。根据该局统计，目前，东莞全市一孩家庭数分别为：常住人口68 .5万户，其中户籍人口19.42万户。

2.2产业动态

2.2.1麻涌联手云南城投开发华阳湖旅游   将打造1亿人旅游经济圈

11月15日，麻涌镇人民政府与云南省城市建设投资集团有限公司(以下简称“云南城投集团”)签订协议，云南城投集团将以华阳湖湿地公园为依托，打造岭南水乡文化旅游景区项目。

据介绍，以华阳湖为中心，一小时内车程覆盖人口近1亿人。利用好这1亿人，将推动麻涌旅游的发展，繁荣麻涌的商业，对带动麻涌经济起到极大帮助。云南城投集团的进入不仅对麻涌，对东莞、广东来说都是一个生态、休闲、度假，包括体验旅游的新方式，将帮助麻涌整合各种旅游资源，形成丰富的旅游业态，向游客提供不一样的旅游体验，让麻涌旅游的吸引力大大提升，助力麻涌打造“1亿人旅游经济圈”。

2.2东莞借微信塑造城市形象   同时推出26项微信城市服务

从东莞市政府新闻办获悉，腾讯公司与东莞市政府签署“互联网+”战略合作框架协议，双方将以打造“智慧城市”为核心，在城市服务、城市宣传、众创空间等七大领域展开合作。根据协议，双方将建立“城市发布智慧平台”，该平台将整合腾讯旗下产品以及微信订阅号等资源，运用图片、文字、音视频等形式，在全国范围内塑造东莞的城市形象和品牌。

本次合作将依托微信“城市服务”等平台，提供便捷的政务服务和民生服务。其中，在城市服务方面，基于微信开放平台和微信支付等技术，把线下的政务、民生服务功能整合到微信公众账号。东莞目前上线“城市服务”26项，未来计划推出水电费缴纳、预约挂号等更多功能。

2.2.3东莞实施“人才东莞”战略   每年拨款1500万元做津贴

为深入实施“人才东莞”战略，市人力资源局日前公布了《东莞市名师、名医、名家特殊津贴管理试行办法》，向社会征求意见。根据该试行办法，获评东莞名师、名医、名家的，可享受市财政核拨特殊津贴。

根据《东莞市名师、名医、名家特殊津贴管理试行办法》，从明年1月1日起至2018年12月31日，东莞市对名医、名师、名家实行动态管理，每三年选拔一次。根据实际情况，三年内可以增减。　名师、名医、名家均由各自所属的系统进行评选认定，每年由市财政核拨经费1500万元作为特殊津贴。据介绍，名师、名医、名家特殊津贴发放申请原则上每年进行一次。

2.2.4莞首个党员创业基地落户松山湖生态园 将掀起创业潮

11月8日，东莞市首个党员创业基地——松山湖(生态园)“星火”党员创业基地正式揭牌。松山湖(生态园)管委会相关负责人透露，当前，全国上下正掀起“大众创业、万众创新”的热潮，在园区大力实施创新驱动发展战略的新形势下，园区党员创业基地的成立，目的是要增强园区党员投身创新创业，面向党员免费提供创客培训及创业咨询服务。