感恩节策划：2015政策交通深圳客利好东莞楼市发展

感恩节到了！东莞楼市为2015年的政策、交通以及深圳客们送上一封感谢信。据最新的合富研究数据报告显示，11月中旬，东莞市一手住宅签约27.9万平米，环比小幅上涨3.8%，继续保持良好的成交趋势，临近年尾的楼市表现为“暖冬”行情。从年初的低迷时期到现今的“暖冬”，可以说多亏了政策利好，再加之交通因素，还有深圳客的助力推动。

致330政策：唤醒沉寂的楼市

2015年3月以前的东莞楼市是沉寂的，高库存、国家经济银根收紧、春节假期等现状让东莞楼市笼罩上一层淡淡的阴霾。然而，中央突然出手，宣布的330新政则让沉迷的房地产市场一下子炸开了锅！

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，最低首付款比例调整为不低于40%，同时，使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%，而拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

这一政策可以说是为东莞楼市红火的起点，据中原数据报告显示，在330政策刚刚出台之后，东莞4月第一周的楼盘来访量环比上周上升2.04%，且明显高于去年同期，纯看房客增多。同时，其临深片区还出现了成交量逐步上升的趋势。

而在330政策刚推出之际，许多专家对于政策还是持有一种观望的态度，普遍认为330政策所带来的影响，还有待持续地发酵。然而，就在2015年5月，东莞楼市市场已经进入了供需两旺的状态，被行内人称为 “红五月”。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，东莞五一后新增楼盘面积为148756㎡，供应套数达1785套。另一方面，五月东莞楼市成交量也居高不下，刚需产品成交1406套，占比全市的65%。

而在银十之际，东莞的住宅成交已经突破了100万㎡创下新高，房价均价也已经突破了万元大关。

致央妈降息降准：利率负担近十年最低

谈及2015年的楼市利好政策，除了330政策以外，更应该感谢的还有央妈。据公开统计，从2014年11月起至今，央妈已经六次出手降息，五次降准。每一次降息降准，都能让东莞的地产商们纷纷打出“史上最低贷款”的口号，然而万万没想到，央妈还能让房贷变得更低。

2015年10月24日起，央妈玩“霜降”，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据房掌柜了解到，目前，商业的房贷利率已经降至了近十年的最低值水平，利率的负担也是近十年最低的。因而，降息降准更是极高的刺激了东莞楼市的发展。

为此，房掌柜特意比对了年初与银十的瑞峰楼市数据发现，年初，东莞的库存量与消化周期约为577万㎡，消化周期接近12个月。而在银十结束后，东莞住宅的库存量减少至442.6万㎡，消化周期已经不足6个月。

东莞房地产协会秘书长陈骏良也表示：“双降对东莞楼市是非常大的利好，最直观的表现就是今年东莞的成交量非常大，已经创下历史新高。”而房掌柜发现，降息降准政策对于东莞的刚需产品有着非常明显的影响。据瑞峰数据显示，2015年10月，东莞的住宅产品中，刚需产品的成交套数总计为7099套，其中100-130㎡的刚需产品的存量面积仅为76.05万㎡。

致交通利好消息：打通东莞楼市任督二脉

地铁R2线将开通 组建沿轨道发展格局

政策的利好消息起的只是引导作用。一个城市的楼市若想发展兴盛，最重要的还是在于城市自身的建设。买房有三大要素，首要的就是地段。因而，东莞的交通路线一直在扩张与建设中。其中，最让东莞楼市振奋的莫过于地铁R2线即将开通。

俗话说“地铁一响，黄金万两“，地铁R2线的开通改变的是东莞楼市区域的格局。据房掌柜了解到，东莞的地铁交通还未正式运行，开发商们早已经按捺不住，纷纷抢占沿线绝佳地段，借此发力，促进地铁沿线的商圈发展与带热东莞楼市市场。而发展至今，以石龙、茶山、厚街最为明显，已经形成了以沿线轨道为中心的楼市格局。而在地铁开建之前，房地产开发商已经纷纷开始抢占拿地，如2011年，广东海伦堡地产集团以2.41亿元的价格从另外2家房企手中抢得石龙镇西湖社区一地块。同年，东莞市领富房地产开发有限公司1.31亿夺得茶山地块，溢价超过百分之五十。2012年，香港嘉华集团旗下的两家公司联合经过88轮竞争，以6.57亿元拿下石龙镇西湖莞龙路北侧的商住地，楼面地价高达3253/平方米，刷新了石龙商住地的单价纪录。2014年，香港嘉华集团旗下广裕房产再次同3家房企争夺，溢价29.2%，拿下旁边一地块，楼面地价3360元/平方米，成为新“高价地”。

除了石龙、茶山以外，城区的沿线楼盘都开始主打“靠近R2线”为营销卖点，如格兰名筑、皇庭壹號公馆、亿华世纪中心、卓越时代广场、景湖时代城、万科金域华府等项目，其均价已经在万元以上。而据合富辉煌研究报告指出，厚街新供应的楼盘万科城市广场也靠近寮厦R2线，均价在9500元/㎡。同时，品牌房企也开始进驻厚街，碧桂园则因看中了地铁R2线将要打通厚街的商业圈市场，因而将要打造智慧人居智能公寓的产品——厚街碧桂园，将此作为东莞首个智慧社区。

深莞惠轻轨加速莞深一体化

实际上，深莞一体化的话题一直热度不减。据房掌柜了解，从东莞市区到深圳市区将规划建设一条城际快轨。这条城际快轨线路起自东莞市区，向西南主要经东莞市寮步、松山湖，然后进入深圳，将经公明、石岩，并利用深圳轨道13号线通道进入前海地区。同时，万江中心站还预留向广州延伸条件。

而此消息一出，大为受益的除了临深片区以外，更明显的受益者为松湖片区。房掌柜从瑞峰最新的研究数据报告中发现，其大朗、松山湖两大地区的房价已经破万。业内人士告诉房掌柜，松山湖以及大朗的房价之所以水涨船高，一方面是由于松山湖自身的经济发展原因，另一方面则是因为松山湖受多方交通消息的利好，让购房者对松山湖楼市的价值潜力极为有信心。

房掌柜同时也走访了东莞松山湖地区的楼市发现，越来越多的深圳客也青睐于在松山湖买房。一位深圳客向房掌柜表示，自己从深圳到松山湖也就花了不到一个小时的时间，并且松山湖的环境优美，更加适合养老休养。

实际上，推动深圳客打开东莞楼市市场的交通利好消息不仅仅是深莞惠轻轨。其沿江高速、地铁轻轨也逐步打开了东莞虎门、长安、沙田、清溪的市场。房掌柜查阅瑞峰数据发现，虎门、长安的房价已经达到万元以上，而沙田、清溪的房价均价也直逼万元，清溪尤为明显，其均价已经徘徊在9000元/㎡以上。一位业内人士告诉房掌柜，现在虎门市场的主要目标客户就为深圳客。现在惠及莞深两地的交通建设有很多，而其中沿江高速的建成将会在无形中打通东莞水乡市场，助力深圳客更加深入东莞楼市。

致深圳客：你们撑起东莞楼市半片红

房掌柜了解到，目前塘厦、凤岗、黄江等镇区，房价已经超过了万元大关。同时东莞的临深片区还面临着供应紧缺的情况。而究其根本原因，这一切都归究于深圳客。随着330新政的推出，深圳的楼市也面临着房价上涨的局面。一位在深圳工作的小王告诉记者，自己在深圳工作，一个月也能拿上7000多元的工资，但是依然买不起深圳的商品房。工资的涨幅实在是跟不上房价的涨幅，原本从东莞出走的他已经又再度考虑重回旧地，在东莞买上一套房子。

其实，深圳有许多类似于小王这样的人，他们在深圳不停地奋斗，寻找事业的成功感，但同时也被深圳的房价“惊吓”着。为此，他们选择来东莞。房掌柜了解到，东莞塘厦、凤岗与黄江紧邻深圳地区，但房价却仅为深圳的三分之一。因而，工作在深圳，住在东莞也成为了大部分深圳客美好的憧憬。据公开媒体调查，近八成的“深圳客”在莞购房的目的是用于自住，以投资为目的的仅为14.58%。

但是，据合富研究数据统计，截至9月30日，临深片区住宅库存仅约468万平方米，创22个月以来最低;并且连续7个月回落。按照过去6个月的消化速度，临深片区消化库存仅需要5.3个月，创下历史最低水平。按照这种消化速度，临深片区明年初就没房了。房掌柜查阅资料发现，直至现在，除黄江以外，塘厦、凤岗镇都再无新盘推出。

因而，深圳客开始将目标移至了沙田、清溪、松山湖等地区。房掌柜从业内人士处了解到，目前，东莞大部分的楼盘项目都启动了二三级联动，大举向深圳市场拓客。虎门的中惠悦峰一直将深圳客视为自己的主力市场。就连位于厚街横岗水库的中信富春山居也开始开拓深圳客资源。房掌柜了解到，目前中信富春山居在深圳拓客也非常成功，许多深圳人看中其养人的山水环境，打算购置房产，作为父母或者自己将来养老的居所。

截止11月24日，天为数据研究部也通过统计表示，深圳客已经助力东莞半边天的成交量，松山湖片区以789套商品房的成交成绩超越临深和滨海片区成为本周各片区成交之首，第二的是临深片区，第三的是滨海片区，纵观各镇区以及片区的销售情况，现时东莞的市场还是以临近深圳的区域为主要的销售热点，加上受三级转介作用，较多深圳客购房需求外溢也极速推动片区成交量上升，临近镇区的成交还会持续上升。

2015年的东莞楼市呈现着一路高歌的态势。转眼间又到年末，东莞的房产楼市因为政策的利好、因为交通的完善、因为深圳客而一路飙红。其实，不管政策、交通等因素是否真的有利好影响，房子也一直会成为生活的必需品。