东莞楼市年底土地交易旺 地块频现竞争异常激烈

继上周拿下今年的总价“地块”后，昨天上午10时25分，东莞市碧桂园房地产开发有限公司又再次以9906元/平方米的楼面地价，拍下了今年东莞的楼面地价“地块”，这也是东莞历史上拍出的第二高楼面地价，最高楼面地价“地块”是2007年万科以15243元/平方米拍下的塘厦地块。

市场：年底土地交易旺 

今年年底东莞土地交易市场十分火热，上周，大朗三宗“连体地”出让，业内早有传言万科有意向拿下全部三宗地块，开发大朗万科城。但出乎意料的是，11月26日晚上7时左右，碧桂园历经近三个小时拼杀，半路“截胡”，以13.96亿元总价拍下连体地中的首宗地块，编号为2015WG056的该地块成为截至目前的2015年总价“地块”。正当人们以为碧桂园会再接再厉，将剩下的两宗地块收入囊中的时候，11月27日上午，万科却杀了一记回马枪，以11.3亿元总价拍下编号为2015WG057的第二宗地块，楼面地价达4750元/平方米，刷新当时的大朗楼面地价“地块”纪录。当天下午，来自甘肃的天麟地产加入战局，以6665元/平方米的楼面地价拍下编号为2015WG058的第三宗地块，成为大朗楼市的新楼面地价“地块”，并且刷新了截至当时今年东莞楼市的“地块”楼面地价。

但是，“地块”之争还没有结束！昨天上午，碧桂园转战长安土地市场，经过与5家房企的激烈竞争，最终以2.89亿元的总价拍下编号为2015WG060的长安商住地，成交楼面地价达9906元/平方米，溢价率为143%，成为今年的楼面地价“地块”，也是东莞历史上拍出的第二高楼面地价，仅次于2007年万科以15243元/平方米楼面地价拍出的当年的塘厦“广东地块”。

记者发现，该宗长安商住地中包含了30%~50%的商服用地面积，意味着未来将有近一半土地可建成商业部分，目前长安的住宅销售价格约在13000元/平方米左右，而商铺销售价格则在20000~50000元/平方米左右，个别项目甚至在10万元/平方米以上，在东莞商业地产市场处于较高水平。

答疑解惑

1、“地块”缘何在今年年底频现

分析：今年东莞商品房销售额将首次进入千亿元俱乐部

业内人士认为，今年东莞楼市十分火热，品牌开发商项目销售快，回笼资金好，急需土地补仓，是促使品牌开发商频频出手拿地和有钱拍出“地块”的主要原因。

根据瑞峰置业市场研究部统计，今年前11月东莞商品房（包括住宅和非住宅）成交额已达952亿元，同比去年同期上涨72%，今年全年东莞商品房成交金额将超过1000亿元，东莞楼市将首次进入千亿元俱乐部。

此外，瑞峰置业市场研究部统计数据还显示， 从今年前11个月开发商成交金额占比情况来看，万科集团和碧桂园集团获得冠亚军，成交金额分别为108.58亿元和62.17亿元，成交金额市场占比分别为11.95%和6.84%，成交金额最多的两大品牌开发商也是今年东莞土地市场拍下土地最多的开发商，截至目前，今年万科在东莞已拍下了6宗商住地，碧桂园则成功拍下了7宗商住地。明后年两大开发商在东莞市场“肉搏战”将更为激烈，有可能出现共同抬高东莞房价，也有可能出现“价格战”。 

2、哪些区域地块最受欢迎？

分析：深圳客青睐的地方“地块”之争最激烈

除了临深片区外，虎门、大朗、长安楼市都受到深圳客喜爱，特别是在临深片区供应量减少的情况下，包括松山湖、大朗、大岭山、寮步在内的松朗片区和长安、虎门、厚街、沙田组成的滨海片区成为深圳客扩张最明显的区域，因此也成为目前最受开发商青睐的区域楼市。

东莞中原地产市场研究部统计，在库存严重告急，以及深圳客置业步伐扩张的双重影响下，临深片区成交热度有所放缓，而市场供应充足的松朗片区乘势快速崛起，继10月夺得全市成交主导地位后，11月以约37万平方米的住宅成交量持续主导东莞楼市，占全市住宅成交总量的31%。

新“地块”出现的长安市则受到交通便捷和经济发达的影响，一直以来就是深圳客热衷置业的镇区之一，且房价长期处于高位。加上其供应量一直较少，土地出让也极为少见，因此，一有新地块入市，就受到开发商的争夺。此次新“地块”的拍卖，就吸引了5家开发商出价，但是最终由于楼面地价接近万元，成本太高而花落碧桂园手中。

影响：“地块”将继续领涨东莞房价

以新“地块”诞生的长安为例，位于该镇区的万科·金色悦府销售均价约15000元/平方米左右，而其土地楼面地价不到4000元/平方米。同样位于长安的新“地块”楼面地价高达9906元/平方米，这也意味着未来长安的房价将再被推高，销售均价有可能高达20000元/平方米以上。业内人士认为，从历年东莞楼市情况来看，新“地块”的诞生，总是不断地在推高东莞房价。大朗、长安不断刷新今年东莞“地块”价，也意味着两地的房价在未来将会出现较大幅度的上涨。

从目前市场来看，东莞中原地产市场研究部分析认为，目前东莞住宅整体成交均价在临深片区领涨，松朗片区和滨海片区中价格洼地项目追涨情况下不断在高位徘徊。据东莞中原研究部数据监测显示，11月东莞住宅网签均价9874元/平方米，环比上涨3%，普通住宅均价（洋房+公寓）网签均价9251元/平方米，环比上涨2%。该研究部分析认为，由于临深片区和中心城区等高房价区域市场供应紧张，成交量受影响较低的情况下，整体住宅成交均价不见明显上行，但目前东莞仍然有众多项目价格上浮。

担忧：地价过高将带来不利影响

不过，也有业内人士对于几宗地块拍卖过于疯狂而表示担忧。“地块”之争给东莞楼市带来了隐患，有业内人士表示，面粉已经接近面包价，面包还怎么卖？而过于依赖深圳客火热起来的东莞市场，是真火还是虚火？业内人士认为，地价过高，将给未来东莞楼市带来不利影响。

在去年，大朗土地的楼面地价仅在1800~2000多元/平方米左右。从“1字头”到“3字头”，再到“4字头”，随后又快速跃上“6字头”，大朗地块的楼面地价如同乘上火箭，直接逼近在售房价。一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前大朗楼盘定价普遍在7000~10000元/平方米，而新的大朗“地块”楼面地价却高达6665元/平方米，位于长安的今年东莞新“地块”的楼面地价更是接近万元，高于目前全市房价的平均水平。该人士认为，东莞“地块”频现，土地价格过于快速的上涨，更多的是开发商在全国市场的策略调整和品牌开发商之间的博弈，在如此高的楼面地价之下，即使是由品牌房企开发，将来要面临的压力也不小。

业内人士还表示，从2007年至今，东莞历年“地块”情况来看，在2007年的疯狂过后，不少“地块”项目在2009~2010年期间，不得不亏本销售。而从目前东莞实际市场来分析，“地块”频频出现在松朗片区和滨海片区，过于依赖深圳客市场，存在的隐患也较大，如果深圳房价回落，深圳购房者回归深圳购房，或大量转移到惠州等其他城市买房，东莞本土购买力不足以支撑高昂房价，楼盘或将面临销售困难的风险。

专家意见

东莞地产将成珠三角价格均衡器 

“随着轻轨等交通的日益完善，价格洼地必将迎来周边区域的购房大军，从而分流价格高昂的城市人群，起到价格均衡器的作用，而最终结果则是东莞的房价与周边区域城市靠拢。”昨日下午，来自碧桂园、万科、建筑学会、万江街道规划所的专家和学者、企业界人士在万江红星美凯龙举行的一场关于东莞未来地产走势的论坛表示，东莞的住宅洼地效应越发突出，未来发展形势必将出现变化。

在谈及东莞地产当前以及未来的特点时，地产界业内人士表示，无论其他城市房价的走势如何演变，东莞本地本身的价格洼地是不可能持续太久的，由于临深片区和临广片区地理位置仅仅相差四十公里，车程也就是半个小时，然而价格如今已经拉开了一万余元，即临深片区的凤岗直逼两万元，而水乡片区还停留在七千元左右，这种差距是不正常的，也是非常容易改变的。目前众多地产开发商争相涌入水乡片区的开发项目，就很能够说明问题。

来自广州的地产界研究人士赵卓文在同比广州、深圳和东莞房价之后表示，东莞的住宅将迎来新的一波上升期。

碧桂园、中信以及万江街道规划所的论坛嘉宾均认为，地铁是开启地产的金钥匙，因此，今日东莞的价格洼地，将是未来购房大军争相出手的目标，最后，这样将会有效平抑城市之间的价格差距，当然，很大程度上也会拉高低价区域的价格。