瑞峰：东莞土地市场供应热闹

一、全国土地市场 

临近年底全国土地市场急剧升温，高价地接二连三地横空出世，地价与周边房价“倒挂”的情况屡见不鲜。11月份，政府供地节奏加强，土地市场大热的不仅有北京、上海、广州等一线城市，还有南京、杭州等二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录，整体地价同环比上涨。数据显示，2015年11月，全国300个城市共推出土地3055宗；合计10696万㎡，面积环比增加8%，同比增加19%；共成交土地1658宗；成交面积6289万㎡，面积环比减少12%，同比增加12%；成交楼面均价为2065元/㎡，环比上涨39%，同比上涨19%，平均溢价率为22%。而从1-11月份来看，全国土地市场分化较为明显，一线城市北京、上海土地出让金累计均已过千亿，分别达到了1904亿及1368亿，广州土地出让金虽未过千亿，但较去年同期，上涨了8.2%；而二线城市中，城市分化较为明显，部分热门城市土地成交额直逼一线城市，重庆、南京、苏州、杭州的土地出让金分别达到了854亿、670亿、670.6亿以及600亿，成为土地市场成交的大户。

从拿地的房企来看，赢得“高价地”的多是资金雄厚的国企，如2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，一线城市土地市场进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。此外，为分摊资金成本、降低开发风险，联合拿地、共同开发仍是众多房企的最佳选择。

二、东莞土地市场

2.1、整体概括：土地市场热闹  指标全线飘红

2015年11月东莞全市共有35宗土地挂牌出让，合计面积约186.27万㎡，环比上升472%。商住商服用地方面，供应18宗，面积合计约64.19万㎡，环比上升159%；10宗商住商服用地成功交易，合计面积约31.01万㎡，环比上升128%；楼面地价3537元/㎡，环比上升58%。

2015年下半年土地市场供需持续回暖，11月土地市场更是高烧不退，供应发力显著，成交表现抢眼，各指标全线飘红，高企为年底业绩冲刺奋力一搏，主要体现在以下三个方面：

1、土地供应全面发力，186.27万㎡创历史单月供应的最高记录。11月份土地市场气温大幅回暖，土地总供应面积186.27万㎡，环比上涨472%，创历史单月供应的最高记录，其中商住商服用地有64.19万㎡。供地的区域集中在大朗、万江、大岭山、南城、樟木头、松山湖等热门区域，而本月供应且当月成交的商住商服有25.28万㎡，剩下的地块预计在12月份全部入市拍卖。

2、竞拍地块全部嫁出，低价和高溢价成交共存，“高价地”再现。11月进入竞拍土地共有10宗，全国成功嫁出，茶山、南城、麻涌和樟木头地块皆以底价拍出，而大朗3宗地块陆续高溢价嫁出，最终以大朗第3宗地6665元/㎡的楼面均价创下大朗高价地新纪录。

3、大朗三宗连体地遭遇房企“厮杀“，最终皆被品牌房企夺下。11月份大朗土地市场成交异常出色，供应的3宗商住商服用地皆受到房企间的激烈“厮杀”。首宗地块碧桂园历经近三个小时拼杀，以13.96亿元总价夺下，成为2015年总价“高价地”；第二宗地块，经过44轮的竞拍，被万科集团以11.3亿元总价收入囊中；第三宗地块被天麟地产3.99亿重金拿下，6665元/㎡的楼面地价创今年年内新高。万科、碧桂园、天麟地产不惜重金扩大大朗版图，高溢价抢地，不断催生大朗新高价地，主要因为：1、大朗紧邻松山湖，发展前景可观，促使企业看好大朗市场；2、大朗成为承接深圳客的重要区域，深圳客大幅进驻直接推动大朗房价上涨，也提振房企的信心；3、今年入市的碧桂园天汇、天麟时代广场、中央盛景、松湖雅苑等新盘尽管定价较高，但依然获得不俗的成交量，将大朗区域均价拉升至8451元/㎡，同比大幅上涨。

4、邦联实业再夺南城总部基地4宗地下地，打造寰宇汇金中心地下停车场。南城总部基地再次推出的4宗地下空间地块，合计面积1.43万㎡，皆被东莞市盛世御峰房地产开发有限公司（联邦实业）拿下，加上前期的1.5万㎡，目前已经获得南城总部基地地下空间用地2.93万㎡，未来将全部作为其打造的东莞最大型商务综合体集群寰宇汇金中心的地下停车场，也将有望缓解城区停车位的紧张情况。

2.2、挂牌交易明细：万科、碧桂园、天麟地产布局大朗   6665元/㎡成就大朗新高价地

成功出让方面，除了表现在高溢价外，还有底价拿地：

1、保利第二次进入茶山，年内在东莞共抢下3宗地块。相隔一个月，保利集团以底价再度斩获茶山镇茶山村一宗商住用地，该地块占地约5.7万㎡，总价为1.68亿元，楼面地价为1332元/㎡。该地块周边生活和市政配套相对完善，交通便利，临近东部快线、莞深高速、轻轨R2线，但商业配套有所欠缺。另外，茶山镇已然成了东莞土地供应的重点区域，截至目前已经出让6宗商住地块，保利就夺了2宗，加上8月份樟木头地块，保利今年已经抢下3宗地块，预计保利还将继续在东莞扩疆布局。

2、个人以底价获得麻涌迷你地块，汇景集团布局樟木头。麻涌镇麻三村地块，占地仅2283㎡，起始价为1206万元，楼面地价1709元/㎡，被个人秦达力底价拿下；另一宗是位于樟木头镇石新社区，面积为9060㎡，楼面地价2100元/㎡，被大喜房地产以底价7230万元获得。据了解，大喜房地产的企业法人为汇景集团有限公司，与其最新项目汇景城市中心毗邻，位置非常核心，附近有樟木头人民政府、商业中心、银行、学校和酒店等配套，发展前景不错。

2.3 、协议出让明细：石龙协议出让面积合计0.56万㎡  虎门黄江皆有地出让

11月东莞协议出让市场出让4宗地块，其中一宗位于虎门，出让年限为50年，地价是900元/㎡，被东莞市虎门宏业货柜码头有限公司获得；另一宗地位于黄江，为三旧改造项目，出让70年，地价是1708元/㎡，东莞市中帆房地产开发有限公司将其收入囊中；最后两宗皆位于石龙，面积合计约0.56万㎡，相同的出让70年，一样的地价1260元/㎡，同样被东莞市腾龙实业有限公司收购。

2.4、待拍地块: 大岭山将有4宗地进行竞拍  万江、樟木头也有优质地块出让

12月土地市场将更加火热，将有14宗商住用地进入待拍环节，面积合计约49.2万㎡，主要集中在大岭山、万江、樟木头等区域。而最热门的区域为大岭山，将有4宗地进行竞拍，合计面积24.71万㎡，将是房企争抢的重要战场。而万江、樟木头各有2宗地块出让，同时松山湖1宗商住地、虎门立沙岛有1宗商服用地、虎门东风社区有1宗公共加气站用地等地块拍出。另外，生态园、长安、南城也各有一宗商住地出让，但已在12月初成功出嫁，分别被东莞空间科技城实业有限公司、碧桂园、首铸一号(东莞)房地产有限公司拿下。

三、后市展望

根据11月份的推地节奏，政府推地或会继续保持活跃状态，12月份有1次土地预告，数据显示：2015年东莞第11期的土地预告有12宗地块出让，合计出让面积约42万㎡，其中以工业用地为主，商住地、商服地和科教用地为辅。从区域来看，商住商服地主要集中在南城和松山湖；而工业用地将有35.04万㎡地块入市，主要分布在望牛墩，东坑、寮步、常平等区域也有地块出让。

年末，土地市场迎来一波供应热潮，预计政府为完成年度推地计划，12月份土地市场供应继续放量。另外，东莞楼市供不应求的局面在不断地加剧，市场供应告急的信号持续显现，为平衡市场供求关系，政府推地计划或将加大。加上年底开发商资金回笼较快，资金链充裕，企业投资开发的底气增加，后续成交或将更加大放异彩。