瑞峰：东莞供需量价再刷新高 年底楼市翘尾行情将定

一、宏观环境：中央再提去库存  全国楼市继续上涨  业绩破千亿的房企有7家

经济层面：11月习近平首次提出“供给侧改革”，强调在供给侧加强改革、提高质量和效率。随之而来的是一系列供给侧改革措施落地，先是国院常务会议部署加快消费升级的政策，接着国务院常务会议再次部署加快企业技术升级改造，推动产业迈向中高端，种种措施将为经济增加新动力。而且习近平更是强调了“五大政策”和推进经济结构性改革的四大关键点，五大政策包括：宏观政策要稳，产业政策要准，微观政策要活，改革政策要实，社会政策要托底；四大关键点包括：要促进过剩产能有效化解；要降低企业成本；要化解房地产库存；要防范化解金融风险，都为未来的政策和改革指明方向。

GDP增长方面，前期一系列稳增长措施逐渐见效的提振、政策持续加码及临近年末项目落实提速，抵消部分经济下行压力，11月份固定资产投资端出现企稳迹象，但房地产和去产能带来的拖累作用仍待消退，预计四季度GDP增速稳定在6.9%。但从全年来看，尽管2015年经济增长下行压力还在增大，企业经营困难、效益下滑，但就业形势总体稳定，物价涨幅保持低水平，结构调整快速推进，新兴动力正在培育，新产品、新模式、新业态不断涌现，网上销售、新能源汽车、机器人等产业高速发展，总体呈现稳定发展势头。

2016年是中国“十三五”规划的开局之年，也是全面建成小康社会攻坚期的第一年。从现有条件看，挑战和机遇并存，形势难言乐观，中国经济发展处在阶段更替、结构转换、模式重建、风险释放的关键期，总体呈现低增长、低通胀和高杠杆特征，预计2016年GDP增长6.8%左右。

政策层面：政策利好仍不断传出，给予房地产市场十足的想信心，如习近平提出要消化房地产库存；李克强强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费；住房公积金管理条例新稿面市，放宽缴存、使用范围，降低提取门槛；国管公积金贷款额度提高，首套房贷款结清可再申请；山西省取消商品房购房限制，包括户籍年龄限制；公积金资产证券化提速等一列利好消息的刺激之下，11月全国楼市成交仍然较为热闹，12月楼市有望迎来“暖冬”。

全国成交量相对保持高温运行，但是房地产开发投资增速持续回落，商品房待售面积达到历史高点，商品住房过剩总库存量高达21亿㎡，去库存压力大；房企拿地和新开工量仍是不足，房企开发投资信心仍有待提高。为刺激和支持房地产市场发展，接下来中央层面将继续放松货币信贷及财政政策，降息降准、降低二手房转让税费、首套房和二套房的首付继续降低等方面都有可能。而且继中央表态化解库存之后，进一步刺激需求端将是各地政府下一轮宽松政策的重点，特别是三四线城市高库存压力较大，未来相关政策将继续出台，包括更大范围放宽公积金和财税政策，加大安置房货币化分配的力度等。

楼市方面： 11月中央再提去库存，公积金新政落地，加之房企为冲刺年终业绩积极推盘，楼市成交保持上升的节奏， 2015年11月监测的主要城市成交面积环比上升3.84%，超6成城市环比上涨，同比去年11月上涨21.18%；而全国房价整体仍呈平稳回升态势，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/㎡，同比去年，深圳上涨34.75%，仍居首位。

房企方面，前11个月销售金额达到千亿级别的房企共有7家，分别是万科（2251亿）、绿地（1810亿）、恒大（1745亿）、保利（1332亿）、万达（1260亿）、中海（1249亿）、碧桂园（1155亿），保持了与去年底相同的阵容，但“千亿俱乐部”成员销售金额突破千亿的时间比去年整整提前2个月，主要是因为今年龙头房企的销售情况整体好过去年，尤其是重点布局一二线城市的房企，销售速度明显加快，销售目标完成率基本达到年初预期。另外，百强房企的市场占有率从往年的2%提升到5%，意味着在行业利润率整体下降的大背景下，整个房地产行业正在经历去产能的过程，房地产企业集中度不断提高，未来房企的分化也将更严重。

二、宏观政策明细

1、全国宏观环境：明确未来五年发展方向  棚改或成房地产去库存最大利好

2、东莞宏观环境：入户条件放松  公积金二套首付2成落地  深圳4条高速路免费

第二部分 东莞房地产市场

一、11月楼市总结

1、 市场综述：11月供需量价再刷同期新高   年末楼市翘尾行情初定

在行业利好不断涌现、深圳客户外溢势头依然强劲的背景下，11月份东莞楼市热闹行情延续，供需量价皆创历年同期新高。

1、供应方面：11月楼市供应进入高峰期，住宅供应量96.58万㎡，再创历年同期新高，环比上涨48%，同比上涨18%；从物业类型来看，11月投资性产品供应“井喷”，公寓和别墅产品呈倍数增长之势；片区方面，供应市场依然以松湖片区为主，纯新项目扎推上市，临深片区放量供需矛盾有所缓解；产品方面，100-130㎡微改善产品供应连续两个月反超70-100㎡刚需产品，成为房企推货主力。

2、成交方面：继10月突破百万平后，11月楼市成交再刷新高，住宅成交量113.71万㎡。因供应的放量以及年底投资需求的抬头，投资类产品如公寓、商铺、写字楼等产品成交上涨幅度大；从住宅成交结构来看，进入四季度，70-100㎡的刚需产品成交占比下滑趋势明显，而100-130㎡的产品成交则进入上涨通道。

3、成交均价：2015年11月东莞楼市依然高企，住宅成交均价9911元/㎡，环比上涨3.5%，同比上涨8%。从各物业类型来看，11月洋房和公寓产品的成交均价上涨趋势明显，主要是因为：1、利好政策不断，楼市“吹暖风”信号明显，市场预期向好，涨价情绪蔓延；2、成交持续热闹，房企资金回笼充足，业绩压力减少，“涨价高卖”、“捂盘惜售”现象频现；3、楼市库存告急也是房价上涨的动力；4、年底豪宅、别墅产品成交比重加大，别墅成交环比涨幅为52%。 

4、片区楼市：松湖片区成交依然稳占鳌头，得益于供应放量、深圳客外溢需求等因素的推动，连续两个月成为片区成交榜首；临深片区因新品的及时补仓，成交量有所回升，但供不应求局势依然严重，而深圳客进驻的脚步加快，使得区域价格节节高升。

5、供求关系：自3月以来，东莞楼市成交快速回升，去货速度加快，市场供不应求的态势逐步突出，供求比连续9个月小于1，房企去货压力逐步降低，也有了涨价的动力。

6、住宅存量：截止到2015年11月30日，东莞住宅存量仅有428.03万㎡，消化周期仅有5.32个月，若后市不逐步加大供应，热点区域或整个东莞市场都将面临“缺货”的局面。

2、 新增情况：抢滩年末楼市新品扎推上市    松湖、临深供应依然强劲

2.1各类型供应情况：年末楼市供应迎高潮   投资需求抬头   公寓倍数增长

年底业绩冲刺大战已经开锣，楼市供应也迎来了高峰期，2015年11月东莞全市共有43个项目有商品房新增供应，供应量114.42万㎡，环比上涨56%，历年同期中供应首破100万㎡，同比上涨19%。11月投资性产品供应“井喷”，公寓产品呈倍数增长之势，主要是因为楼市成交持续热闹，利好政策频传，市场预期向好，年末投资性需求抬头，为顺应时势投资类产品加大供应力度，陆续亮相东莞楼市舞台。11月进行公寓加推的项目，住宅公寓方面有光大山湖城、保利生态城；商务公寓则有虎门万达广场、保利·中惠悦城、富盈都市华庭、富盈商业广场等项目。

2.2历年同期对比：11月供应再创同期新高  前11月供应赶超历年全年水平

11月的东莞住宅供应量再创历年同期水平，一方面年底业绩冲刺阶段，房企推货步奏持续加快，供应翘尾已经是惯例；另一方面，深圳客外溢势头依然强势，影响最多的松湖片区和临深片区皆加大供应来抢夺年终市场，进行“揽金”。从全年来看，1-11月已经达到749万㎡，因11月份的抢滩，预计12月供应力度将有所减弱，但依然会在高位上运行，全年供应达800万㎡以上将是“板上钉钉”的事情。

2.3月度走势：6月起供应放量   11月进入供应高峰期

从趋势图上来看，今年的供应市场在1月到达高峰后迅速回落；2-5月东莞楼市主要以去库存为主，供应市场相对冷清；6月因东莞库存量降低，市场急需补仓，加上上半年业绩冲刺所需，供应有所加快；进入下半年，楼市持续热闹以及政策的利好给房企足够信心，供应节奏如期加快，11月住宅供应量更是达96.58万㎡，处在年内第二高位上，仅次于1月份。

2.4各产品供应分布：100-130㎡微改善产品成主角   别墅供应持续加大 

从住宅产品的供应结构来看，11月100-130㎡微改善产品供应连续两个月反超70-100㎡刚需产品，成为房企推货主力。虽然从去年下半年开始市场就明显向改善需求倾斜，房企也相对加大了对刚需改善型产品的设计开发，但其产品上市需要一段时间，故今年1-9月的供应依然以刚需产品为主，而从10月起微改善户型供应明显增加，预计后市改善户型的供应将逐步成为主角。此外近两个月别墅产品供应明显加大，11月供应占比约16%，主要集中在滨海片区。

2.5项目加推情况：抢滩年末楼市    10大纯新项目扎推上市

11月全市43个项目有商品房加推，其中纯新盘就占了10个，主要集中在松湖片区、临深片区及大石龙片区。其中松湖片区有5个项目，为振业松湖雅苑、天麟时代广场、景泰·中央银座、中央盛景、保利中惠·悦城等项目；临深片区则有3个，表现在华桂园、班芙春天、汉邦·雍景居等项目；而大石龙片区则嘉宏锦城及利丰中央公馆2大项目上市。

2.6片区供应走势：松湖片区持续发力稳占榜首   临深新品放量供需矛盾缓解

11月住宅供应市场依然以松湖片区为主，片区供应量为34万㎡，约占总供应量的35%，从8月起，松湖片区供应强势崛起，深圳客外溢以及新品去货速度快是助推房企加大推货的重要原因；临深片区在保利生态城、华桂园、珠江观澜御景等项目批量新品入市，给疲软的应市场注入活力，供需矛盾得到短暂的缓解。

2.7新品去货情况：临深片区新品去货率高   松湖片区纯新项目占5个

3、 成交情况：成交再刷新高   公寓、改善、豪宅上涨    松湖、临深最热   

3.1各类型成交情况：公寓市场迎政策利好     公寓产品成交节节高升

在政策利好的推动下，东莞楼市年底翘尾进行时，11月份的成交好于“金九银十”，商品房成交量达126万㎡，环比上涨10%，同比上涨66%。从各物业类型成交来看，因年底资金充裕，投资需求旺盛，公寓、商铺、写字楼产品成交上涨之势明显，尤其是公寓产品，首被列入生活性服务业，投资回报有望升高，预计后市公寓市场有望迎来投资潮，成交或将持续火热。此外，因近两个月别墅供应的放量，11月别墅产品成交依然喜人，环比上涨52%，同比上涨121%，主要贡献力量有班芙春天、嘉宏锦城、金地城南艺境、碧桂园天汇等项目。

3.2月度走势：楼市行情高歌向上   10-11月成交破百万屡创新高

从趋势图上来看，今年楼市成交一直处在上升的阶段，自3月楼市回温后一路高歌向上，5、6月已上升至90万㎡以上；三季度虽然有所微降，但依然在80万㎡的高位上运行。四季度热闹开局，10-11月连续两个月成交量突破100万㎡，原因在于：1、政策利好持续刺激，整体市场的预期信心提高，刚需、改善需求轮番释放；2、深圳客外溢需求依然旺盛，通过电商、二三级联动等方式，深圳客户渗透到东莞各大片区，拉动个盘成交量；3、房企冲刺年终业绩，推货力度持续增强，班芙春天、天麟时代广场、振业松湖雅苑、景泰•中央银座、嘉宏锦城、汉邦•雍景居等新盘集中入市，力求在良好的市场环境中快速去货。

3.3各产品成交分布：70-100㎡成交下滑趋势明显  100-130㎡微改善有反超成主之势

从住宅各物业类型的成交比重来看，进入四季度，70-100㎡的刚需产品成交占比下滑趋势明显，而100-130㎡的产品成交则进入上涨通道。其中改善产品供应放量，带动改善产品成交的上涨是其一；二孩政策放开、公积金政策调整等政策也是刺激改善需求快速入市则是其二。

3.4各片区成交走势：松湖片区成交步步高升   新品放量临深片区成交上扬

从片区成交区域来看，松湖片区成交依然稳占鳌头，供应放量、深圳客外溢需求等原因，连续两个月成为片区成交榜首；临深片区因新品的及时补仓，成交量有所回升，但供不应求局势依然严重。

3.6房企排名：多盘齐发力碧桂园、金地收金不俗    商务公寓热销万达进前三 

11月碧桂园集团发力，旗下8个项目齐收金，销售额达十亿以上，蝉联冠军；金地集团凭借多盘齐发的优势，收金7亿多，位于亚军；万达集团旗下商务公寓热销，助推其进入前三；而排行榜的“常胜将军”万科集团由于经过前10个月高速去货后，11月销售额有所回落，排名第六。

4、 成交价格：去货压力低房企让利欲望不高  临深片区价格上涨幅度大

4.1各类型均价对比：洋房、公寓价格持续上涨   别墅价格下滑趋势明显

  2015年11月东莞楼市房价依然高企，住宅成交均价9911元/㎡，环比上涨3.5%，同比上涨8%。从各物业类型来看，11月洋房和公寓产品的成交均价上涨趋势明显，主要是因为1、利好政策不断，楼市“吹暖风”信号明显，市场预期向好，涨价情绪蔓延；2、成交持续热闹，房企资金回笼充足，业绩压力减少，“涨价高卖”、“捂盘惜售”现象频现；3、楼市库存告急也是房价上涨的动力；4、年底营销优惠明显减少，而加入二三级联动、寻求深圳客户需求的项目队伍在加大，营销成本的增加也在推升房价的上涨；5、年底豪宅、别墅产品成交比重加大，其中别墅成交环比涨幅为52%，而金地艺境花园、大运城邦等项目单价在15000元/㎡以上产品成交较为热销。

4.2月度走势：房价月度走势波动大   连续7个月创同期新高

11月东莞楼市住宅均价持续高企，已经连续7个月超历年同期新高。从趋势上来看，因为上半年成交主要集中在临深、滨海等热门区域，二季度房价上涨幅度较大；下半年随着二三线镇区项目新品的入市，房价月度走势波动较大，但依然处在高位上运行。

4.3单价区间分布：8000-10000元/㎡成交为主体   15000元/㎡以上成交增幅大

4.4总价区间分布: 60-100万/套洋房热销占比约52%   别墅以250-350万/套为主流

4.5各片区均价走势：临深片区价格直线上涨    松湖片区受个盘影响波动大

5、 供求关系：供求比连续9个月小于1  楼市进入“低库存”时代

5.1供求比：供不应求态势越发明显   房企去货压力逐步降低

自3月以来，东莞楼市成交快速回升，去货速度加快，市场供不应求的态势逐步突出，供求比连续9个月小于1，房企去货压力逐步降低，也有了涨价的动力。截止到2015年11月30日，东莞住宅存量仅有428.03万㎡，消化周期仅有5.32个月，若后市不逐步加大供应，热点区域或整个东莞市场都将面临“缺货”的局面。

5.2存量和消化周期：住宅存量428.03万㎡   消化周期为5.32个月

5.3各产品类型存量：70-100㎡产品存量占主角   紧跟其后是50-70㎡产品

5.4各片区存量对比：松湖片区存量最高  水乡片区和大石龙片区仍面临去货压力  

6、 片区楼市：松湖片区供需两旺  临深片区得益深圳客支持价格持续上涨

6.1供需量价走势：大石龙、临深片区价格持续上涨  中心、滨海片区波动大

6.2存量和消化周期：临深片区缺货明显  城区、松湖、滨海片区消化周期6个月左右

6.3成交和存量排名：新盘持续入市助松山湖楼市高温运行   为莞最热的片区

7、 营销活动：新盘新品上市明显加大  市场旺销下营销活动和优惠力度越发变窄 

11月份住宅成交113万㎡，火过“金九银十”，主要是因为年末冲刺关键时刻，房企推货节奏一刻都停不下来，新盘新品上市量都明显加大。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，11月进行开盘的有松湖雅苑推出洋房275套，含89㎡3房，120、140㎡4房户型，52套别墅，为190、240、300㎡联排别墅；华桂园洋房开盘，推出492套90-128㎡三、四房，两个小时劲销455套；保利中惠悦城推340套78-103㎡非毛坯3房，销售306套等项目，去货率都在9成以上，足见市场的热闹，也给房企的持续推货增添信心；11月份进行加推的有21个，以松山湖片区为主，临深片区紧跟其后。

营销策略方面，由于楼市持续旺销，房企无需通过大型活动来吸引客户，大部分项目都采取中小型的暖场活动保持项目热度，也便于房企节约成本；而且由于多数房企已完成销售目标，在售项目以自然销售的节奏进行推货，开始重点布局2016年的市场；加上目前市场涨价一片，房企“捂售惜售”心态渐显，部分项目开始延迟上市；以往年底冲刺月，大部分项目都会采取大幅度的让利活动，但从今年市场来看并没有多少项目采取大幅度优惠措施，仍然维持原有优惠，甚至还出现涨价的现象。

新盘蓄客方面，聚龙滙星商业中心、碧桂园•信鸿嘉誉、悦湖苑、佳兆业•碧海云天、观岭高尔夫半山、绿地大都会、皇马郦宫等项目都进行蓄客活动，预计将在今年底或2016年第一季度陆续入市，而皇马郦宫已明确将在“双12”隆重入市。

8、潜在供应篇

8.1、整体状况：备战年后楼市开工步伐加快   开工量创历年同期新高

2015年11月份有13个项目取得了开工许可证，数据显示：开工面积合计165.77万㎡，其中住宅开工量109.63万㎡，环比上升577%，同比上升22%；非住宅开工量56.14万㎡，环比上升1868%，同比上升36%。2015年1-11月住宅开工量合计约780.79万㎡，同比下降11%；非住宅约373.85万㎡，同比下降6%。

8.2新开工走势：房企重回开工市场   开工量高位跌至低谷开始往上翘

11月份的商品房开工量为165.77万㎡，呈现出下半年跌至低谷后开始往上走的趋势。经过7月份的的大规模开工后，库存增加较快，后市房源储备充足，因此房企在8-10月份集中全力去货，开工量一路下跌。而截止到11月份，后市储备基本消化，为及时补充后市房源，房企开始重回商品房开工市场，使得开工量上涨。今年以来，楼市持续热闹，房企资金回笼快，资金链充足，对市场的预期向好、信心十足，预计12月份的开工热情将会持续高涨。

8.3新开工区域分布：水乡片区后市房源大涨    麻涌、高埗开工量皆进前三

11月份全市11个镇区13个项目有开工动作，水乡片区为开工主战场，麻涌和高埗两个镇区进入区域排名前三。得益于纯新项目碧海蓝湾花园30.14万㎡ 的开工量，麻涌夺得冠军宝座；大岭山光大山湖城开工面积约24.54万㎡，区域开工排名第二；高埗的新世纪颐龙湾宝翠园动土，面积约18.77万㎡，排在第三位。此外寮步（香市花园）、虎门（万科花园）、厚街（碧桂园智慧家）、石龙（冠龙华府）均为纯新项目开工。

8.4新开工各类型： 洋房95.2万㎡独占半壁江山  办公30.79万㎡排名第二

8.5新开工明细 ：13各项目动土  纯新项目占6个

二、12月楼市展望

1、新增供应：大多数房企推货心态趋向平缓   别墅供应成12月份亮点

在市场持续向好大环境之下，大部分房企通过近一年的快节奏推货，销售目标基本上已完成。12月，开发商推货节奏有所放缓，转向于小规模的推货来继续预热市场，全市住宅供应量预计在60万㎡-70万㎡之间。区域上，松湖和临深片区依然是重点，缺货严重的区域在短期内将无法得到缓解，如长安、凤岗、塘厦、清溪、黄江等区域。产品供应上，别墅供应将是推货的亮点，如佳兆业·碧海云天、碧桂园天汇、绿地公馆、益田大运城邦、金地湖山大境、碧桂园信鸿嘉誉、卓越蔚蓝花园、天诚时代等项目或将有别墅产品上市。

2、成交情况：楼市翘尾行情基调不变   12月成交保持在100万㎡上下运行

12月楼市翘尾行情将保持不变，12月成交或将保持在百万平的成交量运行。支撑点：1、在近期利好政策的不断刺激下，年底购房需求依然强劲，深圳客户外溢势头不减，临深、松湖片区依然是成交的重点区域；2、部分未完成业绩目标的房企也将继续冲刺任务，一定程度上拉升楼市成交量；3、明年楼市行情不定，更多的项目会选择趁年底这一波的销售窗口，加大营销力度促其成交；4、年底投资需求旺盛，商务公寓、商铺等投资产品的成交将进一步上升，尤其是在公寓首列为生活服务业之后，公寓市场发展迎来机遇。此外，因供应上的放量，改善和别墅产品成交依然活跃。

3、成交价格：让利活动鲜见  涨价反而频频出现  价格进入“万位”无悬念

从住宅均价来看，已经连续7个月9500元/㎡-10200元/㎡区间运行，东莞大部分区域及项目都不同程度进行了涨价，预计2016年东莞全市住宅均价进入“万位”已无悬念。惯例上，年底冲刺阶段为刺激客户入市，都会有各种各样的让利活动入市；而纵观今年年底市场，并未出现大幅让利的活动，而且涨价现象频频，尤其是靠深圳客去货的临深片区、松湖片区，项目涨价幅度最为瞩目。另外，近期出让的多宗地块都高溢价出让，加上深圳多条高速路的免费，都为后市东莞楼市持续涨价提供支撑。

4、政策方面：深圳四条高速免费、公积金二套首付降至2成  为成交提供保障

深圳政府再次大手笔收购了四条高速，深圳龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝高速公路2016年实行免费通行，这将对东莞尤其是松湖片区的楼市起到直接的利好，将进一步促进深圳客到此置业，购买力的扩大将带动旗下各个区域的发展。而公积金二套首付降至2成的措施正式落地，为客户降低首付压力，也将继续刺激改善型客户入市，为年终的楼市热闹运行提供保障。