瑞峰：开盘潮再现深圳客大幅杀进 东莞房价持续上涨

一、导读

1、宏观环境：楼市投资“冷”销售“热”持续   东莞新城市规划出台

全国：随着前期利好政策的不断发酵，中国主要城市房价延续涨势。国家统计局数据显示，受年底一二线城市楼市持续回暖推动，前11月全国商品房销售面积和销售金额均同比上涨。但与此同时，房地产开发投资增速继续回落，1-11月投资增速从去年同期的11.9%降至1.3%。

今年以来，陆续出台的一系列房地产刺激政策，包括降息、公积金政策调整、降低首付比例、松绑外资等均助推了楼市回暖。近期，房贷利息抵个税政策再次被提出，不仅会拉动地产上涨，更被视为拉动地产成交、去库存的新举措。在政策利好下，一二线城市购房需求有望持续释放，年底楼市热闹将保持。

也正是因为货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市疯狂后或将逐步步入调整期，2016年市场让人有所担忧；而房企投资意愿继续回落，也反映出在当前的市场背景下，楼市潜在需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”在明年或将不可持续。

东莞：东莞新一轮城市总规草案出炉，未来15年，东莞将被打造成一个“国际制造名城”和“现代生态都市”，这座城市内将容纳950万常住人口。在对东莞未来长远的规划当中，莞邑大地上还将新建包括桥头机场和水乡机场在内的多个机场；同时推进区域轨道设施建设，新增深茂铁路；新增穗莞深城际、莞惠城际、佛莞城际、中虎龙城际、莞深快轨5条城际轨道。

2、新增供应 ：临深片区供应再成为主战场   别墅产品持续发力     

上周东莞全市共有13个项目有商品房新增供应，住宅1324套，合计面积约15.68万㎡，环比下降21%；非住宅新增1569套，面积约为6.06万㎡，环比上涨12%，主要由厚街万达广场的商务公寓、世纪城幸福公馆和天安数码城的车库产品供应。

上周供应节奏有所放缓，但依然在高位运行。从区域推货来看，临深片区为主战场，主要表现新盘恒大绿洲推228套26-113㎡洋房、广基·自由星城350套99-152㎡洋房；滨海片区也有新盘入市，为佳兆业·碧海云天推252套97-196㎡的洋房；东北片区的企石表现不俗，嘉宏锦城供应382套72-111㎡的刚需和微改善型产品。另外，别墅产品持续发力，上周鼎峰源著、金地湖山大境、碧桂园·信鸿嘉誉（原信鸿香溪水岸）、绿地大都会和莲湖山庄皆有别墅新品推出。

从预售证来看，预计近期上市项目有天诚时代、碧悦湾花园一期、二期、碧水湾花园（南区）、锦绣山河、班芙春天、恒大绿洲、保利中惠中央公馆、绿地公馆、棕榈泉六期星光天地、东江花园（四期）、水榭兰亭、东莞塘厦骏豪商务中心商务楼和天骄峰景等项目。

3、成交情况：前三周楼市成交保持平稳    多盘齐开月底成交或将爆发

12月第三周，东莞楼市还未进入年底的爆发期，全市住宅成交1858套，面积约22.34万㎡，环比上涨9%，基本和去年同期持平；非住宅成交581套，面积约3.08万㎡，环比上涨8%，同比下滑26%。

虽然年末冲刺大战早已开锣，但房企加推大多集中在中下旬，12月前三周的成交都相对平稳运行。从成交结构来看，供应的放量、客户年末资金充足等因素共同促进下，上周别墅产品成交上涨幅度较大，成交占比约16%，环比上涨7个百分点。

上周末佳兆业碧海云天、绿地大都会、恒大绿洲、班芙春天、家汇1号、金地湖山大境、龙泉幸福里等项目扎堆开盘，批量新品集中入市热销，再次点沸东莞楼市的热度，因签约的滞后性，其签约结果将会展现在月底的签约上，预计本周成交量或将创新高，12月全月的成交量将持续百万上运行。

4、成交均价：万元项目热销助力房价高企不下    多盘齐开楼市均价或将上行

上周东莞楼市房价依然在万字头上运行，均价10014元/㎡，环比微跌2%，同比上涨16%。东莞楼市居高不下，楼市年底行情向好，热门区域成交依然保持旺盛，凤岗（14301元/㎡）、厚街（10085元/㎡）、南城（12950元/㎡）、黄江（15000元/㎡）和大朗（10236元/㎡）区域成交均价的项目皆进入区域排行榜前十，对整体均价过万的支持效应较大。上周临深片区迎来开盘潮，四盘齐发批量新品入市基本卖完，预计这两周楼市或是临深片区的主场，房价有望持续上行。

5、楼盘活动：开盘高峰来袭   临深推货为主流  深圳客推动房价不断上涨

上周新盘新品集中上市，给原本相对静寂的东莞楼市再掀起开盘热潮，表现在恒大绿洲首推1023套40-135㎡洋房，去货9成以上，折后均价17000-18000元/㎡；常平绿地大都会推货152套198-234㎡法式双拼别墅，销售135套，成交均价15000-18000元/㎡；沙田佳兆业碧海云天首推洋房376套97-196㎡高层海景房，别墅70套，去货8成左右，洋房成交均价毛坯8500-9200元/㎡，别墅18000-22000元/㎡；黄江班芙春天二期开盘，推691套92/107/112/120㎡洋房，去货9成，成交均价12000元/㎡；金地湖山大境新品开盘，推货152套103㎡3房，127、197㎡4房及150-330㎡叠拼新品，基本卖完，成交均价17000元/㎡。

从开盘或加推的项目来看，去货速度令人惊叹，开盘即卖完，“受捧盘”再现，成交价格也将让东莞整体均价再上一个台阶，上周新盘的项目均价基本都破万，甚至有冲破“2万”的趋势，但主要是表现临深片区的项目，受益于深圳客的大幅进驻，给予房价不停上涨的动力，所以入市项目定价就高于区域10%-20%。其中凤岗恒大绿洲最为明显，推货1023套，开盘去货9成，但签约价在17000-18000元/㎡，高于凤岗区域价（2015年11月住宅均价为14787元/㎡）20%左右，成交客户深圳占比8成以上。

6、土地市场：碧桂园斥资20.65亿元   包囊大岭山21.74万㎡连体地

成交方面：上周碧桂园斥资20.65亿元，成功包揽大岭山三宗连体地，面积合计约21.74万㎡，是继大朗镇之后又一巨无霸地块。首宗地块面积约12.16万㎡，经过76轮竞夺，以12.37亿元成交，溢价率154%，楼面地价6534元/㎡，从总价和楼面均价来看，都是大岭山的“高价地”；第二宗地块面积约5.74万㎡，经过48轮抢夺，以4.85亿元成交，溢价率111%，折合楼面地价5277元/㎡；第三宗地块面积约3.84万㎡，经过39轮竞夺，以3.44亿元抢下，溢价率124%，折合楼面地价5591元/㎡。大岭山这三宗21.74万㎡巨无霸地块，曾在2014年的土地出让上惨遭滑铁卢，流拍而归。而今年，随着大岭山楼市发展出现转机，竟赢得多家开发商的青睐，纷纷为此厮杀，但最终被碧桂园以超高价格全部拿下。

待拍方面：本周待拍地块有3宗，位于虎门东风社区的地块是一宗批发零售用地，面积2993㎡，起始价1111万元，起始楼面地价为12372元/㎡；位于樟木头镇樟罗社区的商住地，面积8693㎡，起始价3478万元，起始楼面地价为1600元/㎡；最后一宗地位于大岭山镇金桔村，面积约为2.97万㎡，起始价13362万元，起始楼面地价为1800元/㎡，上周大岭山推出的3宗地块，引来开发商的争夺，但最终全部被碧桂园斩获，预计大岭山在碧桂园的强势入驻后，楼市市场将会热闹起来，下周再推一宗地，很有可能被拿下。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：前三周楼市成交保持平稳    多盘齐开月底成交或将爆发

1.2供需量价走势：万元项目热销助力房价高企不下    多盘齐开均价或持续上行

1.3物业类型成交：别墅成交涨幅大   年底旧盘非住宅集中网签  商铺持续上涨

1.4产品类型成交：70-100㎡主角地位稳固   160-200㎡成交持续上涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：寮步205套稳居冠军之首  凤岗178套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品成交占3成   多为临深项目

1.6.2别墅产品面积区间成交:200㎡以下小别墅和250-400㎡中型别墅受宠

1.6.3普通住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡最热销  成交占2成

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品成交占8成以上

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-100万元产品占6成 

1.6.6别墅各总价区间分布：100-150万/套成交占比最多

1.7楼盘活动：楼市再迎开盘高峰   临深推货为主流  深圳客推动房价不断上涨

1.8新增供应 ：临深片区成供应主战场   别墅产品持续发力

1.9新开工： 四大项目开工   面积合计约9.84万㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：樟木头镇樟罗社区商住地出让  大岭山再推地2.97万㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：碧桂园斥资20.65亿元  将大岭山21.74万㎡三宗地块全部拿下

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1  中国明年仍面临较大下行压力  投资增速可能降至约9%

中国经济日报周一(12月21日)报导称，2016年中国经济仍面临较大的下行压力，经济增长速度有可能进一步回落。投资增长可能降至9%左右，投资增速下滑之外，消费可能进入个位数增长，出口略高于今年。

报告并称，2015年经济运行的主要问题包括投资增长后劲不足，1-11月份新开工项目计划总投资同比仅增长4.7%，同比下滑8.8%。市场出清困难，工业品出厂价格已经连续45个月负增长，钢铁产能严重过剩。同时就业压力凸显和金融风险加大。

1.1.2香港七年来首次加息25个基点  1300亿资金将逐渐流出

紧随美联储加息决定，香港金管局12月7日上午宣布，将基本利率上调25基点至0.75%，为香港7年来首次调整利率。对香港来说，美元加息会令从2008年以来流入的1300亿美元等值资金开始逐渐流走。

过去低息环境下，香港房地产价格屡创新高，如今香港跟随美国步入加息周期，市场关注加息对于香港楼市的影响。过去几年里，为抑制楼价过快增长，香港政府曾多次出台“辣招”限制需求端增长。

2012年10月，香港宣布对非永久居民买家征收额外印花税和买家印花税，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%不等的额外印花税，非永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的买家印花税。2013年初针对二套房买家推出双倍印花税，限制炒卖行为。今年，金管局又对住宅按揭比例做出调整，小型住宅统一定为60%。此次香港加息，政府是否以及何时拆解“辣招”仍是未知数。

1.1.3商务部：今年中国外贸很给力   将拿出5个漂亮成绩单

12月17日商务部召开例行新闻发布会，针对中国今年11月前外贸表现不是太给力的质疑，商务部新闻发言人沈丹阳强调，今年以来我国外贸发展总体上其实是很给力的，今年中国外贸将拿出5个漂亮的成绩单来。分别是：1、在全球出口市场份额明显上升；2、进口量增价跌使国家和企业获得了大实惠；3、对外贸易结构进一步优化；4、保持对国民经济与社会发展的巨大贡献度；5、继续保持全球第一出口大国和第一贸易大国地位。

1.2楼市环境

1.2.1政策利好不断发酵11月房价续涨  城市间涨跌差异明显

随着前期利好政策的不断发酵，中国主要城市房价延续涨势。最新数据显示，11月70城房价指数同、环比均上涨且涨幅扩大，不过城市间房价涨跌差异依然明显，显示消化库存难度仍大。

中国指数研究院就政治局会议内容表示，新的住房制度改革思路已明确。在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，寻找新的需求点、鼓励更多的就业群体购房也是化解库存的重要途径。鼓励农民工等新市民购房，有助于更快促进房地产库存去化。长期则由户籍制度改革与深化住房制度改革同步推进，促进农民工在城镇落户，为行业需求的持续释放奠定良好的基础。但受制于高库存等问题，中国楼市今年以来的成交回暖和房价上涨，并没有传导到投资端。

1.2.2  35个重点城市住宅80%供大于需  去库存压力明显

12月17日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告，显示重点监测的35个城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅7个，占比20%，这意味着，其余80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

目前来看，去库存将是大多城市必须面对的现实。一线城市供需比整体较低，具有一定投资价值，但对于供需比偏高的城市来说，则是土地供应量偏大导致供需比上升，在未来三年将处于持续去库存状态。

1.2.3中央喊话再提楼市去库存 展望2016地方或有八大底牌

楼市去库存再入最高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。

据悉，近日多地已相继推出购房补贴政策，去库存政策再升级。预计2016年地方政府手中还有八大底牌措施“去库存”：　1、降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右；2、降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右；3、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持；4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)；5、调整普通住宅标准；6、鼓励人才购房政策；7、将户籍制度与购买房产直接结合；8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。

1.3产业动态

1.3.1 2015产业蓝皮书发布  创新是区域协调发展的关键驱动力

中国产业竞争力研究课题组和社会科学文献出版社今天共同发布《产业蓝皮书：中国产业竞争力报告(2015)No.5》。报告指出，“十三五”时期，要把创新作为区域协调发展的关键驱动因素。

“十三五”时期要把创新作为区域协调发展的关键驱动因素加以推进，既要支持鼓励发达地区实施创新驱动战略，也要支持和鼓励中西部地区走创新驱动发展之路。中西部地区要重点加强利用后发优势的能力建设，东部地区要建立一批能更好发挥先发优势的国际先进制造业基地。要积极推动区域间协同创新共同体建设，建成一批科技创新新高地，以此带动中国产业的转型升级。

1.3.2  大佬纷纷重金布局体育  10年后5万亿打造下一个风口

今年以来，中国体育产业可谓资本风起云涌，国内外的大小收购动作目不暇接。除了马云和黎瑞刚之外，万达的王健林、乐视的贾跃亭以及苏宁的张近东等一批大佬级人物都重金投向了体育产业。

为什么这么多大佬都盯上了体育？有分析称，这离不开政策对体育产业的支持，以及体育产业广阔的市场前景。去年10月，国务院发布了46号文《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》，将体育产业定调为绿色产业、朝阳产业，并确定了“2025年中国体育产业总规模超过5万亿元”的目标。目前，中国的体育产业在1万亿多一点的规模，10年后达到5万亿，相当于还有400%左右的增长空间，平均增幅在40%左右。可以说，中国的体育产业将迎来一个黄金十年。

1.3.3  PPP项目以奖代补政策出炉  10亿元以上项目奖800万元

为鼓励PPP项目加快实施，财政部不断送上政策礼包。12月17日，PPP项目以奖代补政策出台，对中央财政PPP示范项目中的新建项目，财政部将在项目完成采购确定社会资本合作方后，按照项目投资规模给予一定奖励。其中，10亿元以上(含10亿元)的项目奖励800万元。

PPP项目以奖代补政策自2016年起实施，执行期限暂定3年。对中央财政PPP示范项目中的新建项目，有关负责人表示，财政部将在项目完成采购确定社会资本合作方后，按照项目投资规模给予一定奖励。其中，投资规模3亿元以下的项目奖励300万元，3亿元(含3亿元)至10亿元的项目奖励500万元，10亿元以上(含10亿元)的项目奖励800万元。奖励资金由财政部门统筹用于项目全生命周期过程中的各项财政支出，主要包括项目前期费用补助、运营补贴等。

推广PPP模式既可稳增长又可促改革，将是未来政策的持续着力点。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞新一轮城市总规草案出炉   明确未来15年发展目标

日前，《东莞市城市总体规划(2016—2030年)》(以下简称《总规》)通过了东莞市总规委员会2015年第三次会议(以下简称总规会)的审议，东莞新一轮城市总规在东莞市一级层面的所有程序都已走完，后续将上报省、国家层面审批，待审批通过后方可生效实施。

未来15年，东莞将被打造成一个“国际制造名城”和“现代生态都市”，这座城市内将容纳950万常住人口。中心城区构建由行政文化中心和南城国际商务区组成的城市主中心，打造莞城中心区、东城中心区和万江中心区三个城市副中心。同时，连接区域功能节点和交通枢纽，串联特色资源，构建“东莞大道——东城中路——莞龙路”综合功能发展轴与“松山湖大道——八一路——鸿福路——银龙路”山水特色发展轴，形成19个主体功能明晰的城市发展单元。

在对东莞未来长远的规划当中，莞邑大地上还将新建包括桥头机场和水乡机场在内的多个机场。但这些机场可跟我们传统意义上的深圳宝安机场、广州白云机场不同，是通用机场，不仅规模要小得多，而且不是用来从事公共航空运输的，而是从事类似工业、农业、林业等方面飞行活动的机场。

2.1.2万江城市规划打造三大商圈   推动楼市实质回归主城区

自从10月《东莞市城市总体规划（2016~2030）》出炉，引发了东莞“主城区”之争，万江实质意义上是否属于主城区引发争议。近日，万江又出台《万江街道商业网点规划（2016~2025）》，对万江商业发展进行前瞻性的规划与布局，确立要着力打造三大商圈，包括华南MALL商圈、新城中心商圈、龙湾滨江商圈。随着商圈的形成，万江将在实质上成为东莞主城区，推动万江楼市的发展。

2.1.3东莞对接自贸区28条出炉 将在四大领域对接自贸区

12月14日，东莞市政府正式下发《关于东莞对接国家自由贸易试验区发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出四大领域28条具体措施，努力将东莞建设成为自贸区的示范延伸区和优先拓展区。

长安新区、水乡特色发展经济区、松山湖高新区、粤海银瓶合作创新区、虎门镇将成为东莞对接自贸区的五大平台。

2.2产业动态

2.2.1石排打造规模集聚产业园 对接生态园组团促产业转型

石排镇塘尾古城片区控制性详细规划调整获得通过。从市规划部门了解到，该片区将重点统筹塘尾谷吓工业组团片区，对接生态园高新产业组团片区，加强与龙岗工业片区的衔接，将打造成一个规模集聚的产业园区，推动产业升级转型。

2.2.2东莞将建创新创业人才服务中心 选址松山湖占地3300平

12月18日，市委副书记、市长袁宝成主持召开市政府常务会议，会议审议决定建设东莞市创新创业人才服务中心等事项。

2.2.3互联网产业园被定为市级文化产业园 获资金支持发展

近日来，中共东莞市委宣传部下达了一份通报，2015年东莞市一共有2个园区被认定为文化产业园区，3个基地被评为文化产业基地，10家企业被评为重点文化企业！其中互联网产业园被认定为东莞市级文化产业园区。

互联网产业园享受政府租金补贴，部分项目租金补贴在12-30元不等；个别还可以领取网络租赁补贴，最高可达20万元/年。现推出二期1、2号楼，79-131平方米自由分割高层办公空间，现启动电商2万抵5万、1月抵3月的优惠活动。

2.2.4东坑角社产业园产值增速全市第一 将达1000万元/亩

至11月，今年东坑规模以上工业增加值53.9亿元，同比增长13.5%，增速全市第一。东坑相关负责人表示，角社信息产业园多个重大项目陆续建成投产，为东坑经济发展集聚强大产能。

据介绍，角社信息产业园占地566亩，已引进7个市、镇重点项目，全部投产后预计年产值超过50亿元，税收总额超过2亿元。届时该产业园将实现单位产值1000万元/亩，一跃成为东坑“亩产”最高的工业园区。