世纪城蒋纯华:东莞楼市2016延续盛况 深圳客撤离或现断崖

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

潮起潮落，世纪城已经在中国房产市场打滚多年，在东莞乃至中国都有极高的美誉度，因为羽毛球等文体产业，更显亲民。作为世纪城高管团队重要的一员，东莞世纪城商住开发有限公司副总经理蒋纯华也继承了世纪城一贯亲民的特点，采访时，一边跟房掌柜侃政策、侃楼市、侃世纪城，一边好像款待老友一样煮水泡茶款待房掌柜一行，动作行云流水尽显干练风采。

东莞世纪城商住开发有限公司副总经理蒋纯华

牛人牛语

“深圳客如果离场，东莞量价会断崖。”

“除非出现政策阻碍，深圳客2016年还是会不断涌入。”

“房地产去支柱化这是个伪命题，房地产在过去几千年是支柱产业，在未来的几千年也应是支柱产业。”

“办公物业在东莞比重不大，暂时对大格局不会产生大规模影响，东莞未来的地产核心还是以住宅地产为主。”

中国楼市现冰火两重天

房地产仍然是支柱产业

房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。从宏观角度分析， 2015年的全国楼市给您的印象是怎样的？

蒋纯华：中国楼市2015年应该叫冰火两重天。中国只有四个一线城市，除自身供求两旺外，还带旺了周边一些城市，但是这部分城市并不多。为什么会有这么多利好的政策出台？前提条件是中国的房地产遇到了一些问题和困难，从整个中国的房地产市场形势来看还是非常严峻，中央政府也一再表态，要加大去库存的力度，世纪城集团走访二三线城市做的实际调查同样显示了严峻的楼市形势。

房掌柜：那中国目前的去库存情况怎么样？

蒋纯华：一线城市现在去库存肯定没有问题，深圳还出现了部分区域无房可卖的情况。一些人口结构良好和经济发展向好的二线城市去库存的问题也不大，这些城市楼市都有了向好发展的好迹象。其它一些二三线城市去库存压力仍旧非常大。

房掌柜：中国今年以来出台了一系列楼市利好的政策，政府未来的政策走向会怎么样？前几年疯传的房地产去支柱化，您又怎么看待呢？

蒋纯华：中国房地产市场调节功能没有政策调节功能大，未来相当长的一段时间还是以政策为导向。中国房地产已经进入政策红利阶段，庞大的去库存压力仍旧需要政策刺激，后续可能还会有一些利好的政策出台，例如首付降低，而经历多次降息后，降息的空间已不大。房地产去支柱化这是个伪命题，房地产在过去几千年是支柱产业，在未来的几千年也应是支柱产业，人总是要有房子住，住是人生存最基本的需求之一，衣食住行缺一不可。

东莞楼市量价爆发一年

2016将延续2015盛况

房掌柜：回到东莞楼市，今年东莞楼市也有不少抢眼球的热词，比如说深圳客、房企抢地、330政策、央行双降、公积金新政等等，东莞楼市2015表现让您最深刻的是什么？

蒋纯华：东莞楼市给我最深刻的印象是爆发，量价爆发，2015年成交量毫无意外会破千亿，创造历史纪录。价格也出现大爆发，特别是临深房价一路上扬。东莞楼市的爆发不仅因为有政策支持，另外一个重要的因素是深圳客的导入。

房掌柜：现在深圳客撑起了东莞楼市的半边天，有人担忧如果深圳客离场，东莞楼市会怎么样呢？

蒋纯华：深圳客如果离场，量价会断崖。从个人感觉上来讲，2015年深圳客的成交量占比东莞总成交非常大，临深片区凤岗、清溪、塘厦、黄江几乎都是深圳客户在买。因为深圳客，东莞量价会爆发。不敢想象深圳客的退场，东莞很多区域的房子，本土客户的购买力根本就支撑不了。

房掌柜：现在东莞土拍市场竞争激烈，众多房企都在为未来储地，您觉得东莞楼市明年会怎么发展？

蒋纯华：东莞的房产市场近几年已经发生很大的变化，碧桂园、恒大、万达等大开发商已经相继进入东莞。碧桂园、万科等开发商拍地前都会做很多市场预判，正是因为对深圳客和东莞量价都抱着乐观的态度，才会出现土拍激烈争夺的情况。珠三角一体化，莞深一体化一直以来都是重要命题。除非出现政策阻碍，深圳客2016年还是会不断涌入，东莞还会保持现在的良好状态和比较好的市场环境。

价格洼地广州客稍逊风骚

业态完善东莞市场显风采

房掌柜：广州客和深圳客相比，又有什么相同和不同之处呢？

蒋纯华：广州客和深圳客都是外来客，同样是因为价格和距离等因素吸引而来。深圳的地域面积只有2000平方公里，有1600多万人口，每年新地供应量和新房成交量都比较少。而广州的可选余地会有很多，新塘、花都、番禺等都可以成为广州人的选择之地。广州客可能不会有深圳客那么猛，那么踊跃。

房掌柜：近两年，综合体、产业园、互联网+、创客空间等新型模式兴起，房企在不断探寻新出路，房地产开发模式正悄然转变，东莞的开发格局会不会产生变化呢？

蒋纯华：随着经济社会转型，政府倡导的创业的前提下，产生了互联网+和创客空间等类办公物业形态。它们都是经济发展过程中补充性的产品，一个城市的开发和发展，不可能仅仅只有住宅和商业开发，肯定还有其它业态。但是办公物业在东莞比重不大，暂时对大格局不会产生大规模影响，东莞未来的地产核心还是以住宅地产为主。

2015年临深片区受捧盘频现

世纪城石排项目尝试导入深圳客

房掌柜：2015即将走完，经历了什么有趣的事情，有趣的地产现象？能否分享一下这一年来您的房产开发心路历程？

蒋纯华：从地产的角度来讲有趣的事情不多，最出乎意料的是临深的楼市情况，一年到头老是出现“受捧盘”。2015年整个感觉就是时间过得太快，房产行业日子好过，时间就过得快。虽然公司没有临深也没有松山湖的项目，没有体验过“受捧盘”的快感，但是总体上还是比较愉快。

房掌柜：您觉得世纪城2015年在房产市场的表现怎么样？如果打个分，您会打多少分？

蒋纯华：从销售本身来讲，世纪城表现可获90分，已经完成全年销售目标，幸福公馆和国际公馆都已销售一空，石排项目后面还有一些量，2016年会基本消化完成。但是在招拍挂等途径面临激烈的竞争，拿地压力会比较大。

房掌柜：东莞市场竞争日益激烈，世纪城如何应对？拿地会有什么方向？

蒋纯华：世纪城会做一些转型，会接大型房企不愿意做的一些项目，例如三旧改造等。目前世纪城已经有几个三旧改造项目正在洽谈流程当中，世纪城2016将进军临深，清溪国际公馆将进入销售阶段。此外石排国际公馆将继续出售剩余尾货。基于石排房价只是清溪的六七折，相当于凤岗的三折到四折，清溪到石排的地理距离并不太远等情况，石排国际公馆会尝试导入深圳客。东莞未来几年还会呈现比较好的状态，世纪城如果拿地，会主要选择临深、临广、临轨道交通线这三个热门地区。