汇景郑翔：充满信心看好东莞 没必要把房地产妖魔化

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

一线城市高歌猛进，二三线城市平稳发展，四五线楼市面临庞大的去库存压力。2015年央行利息5连降，市场由冰点走向回暖，中国楼市风云涌动，各地情况也不尽相同。郑翔把事业从一线城市广州转移到了东莞，正式出任汇景集团东莞城市公司营销部总监。广州楼市开启暴走模式，东莞楼市也上演群雄逐鹿大戏，对于身在局中的郑翔，感受尤其深刻。

汇景集团东莞城市公司营销部总监

精彩语录

“一个行业存在就有它自己的理由。”

“没有必要把房地产行业妖魔化。”

“互联网时代到来不应是灾难，房企要迎接改变。”

“2015对东莞房产市场来说，最大的意义就是给很多广州和深圳有居住和置业需求的年轻人提供了良好的居所。”

中国房地产市场利好频现

看好东莞对未来充满信心

房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。从宏观角度分析， 2015年的全国楼市给您的印象是怎样的？

郑翔：相比2014年，2015量价齐涨。无论是中国高层对公众的表态，还是政策倾向，对中国房产市场都是利好。在整个中国经济不景气的情况下，房产行业拉动经济作用非常明显。印象最深的是一线和临近一线的城市价格都在一直上涨，二三线城市楼市维持平稳态势，四五线城市去库存压力依旧非常大。与几年前相比，房产市场热销产品有些不一样了。刚需住宅是主流，而投资性公寓和物业等产品则回落，回转仍需时间。

房掌柜：一线城市和二三线城市目前楼市的情况有何差异？请展开谈谈。

郑翔：目前一线城市土地供应不足，像广州和深圳都面临僧多粥少局面，未来不管是价格还是销售量都会平稳上涨，不容易出现大涨大跌的情况。二三线城市可以分多种情况来分析。以合肥、武汉为代表的二三线城市，周边城市群正在慢慢建立，虽然库存量大，但是去库存压力并不大。而以西安、贵阳为代表的二三线城市由于人口基数不够，去库存压力依然非常大，未来几年的楼市主流还是去库存。

房掌柜：回到东莞楼市，今年东莞楼市也有不少抢眼球的热词，比如说深圳客、330政策、央行双降、公积金新政等等。东莞楼市表现让您最深刻的是什么？

郑翔：东莞楼市2015年整个涨幅非常大，突破预期。广州、深圳、珠海为主要支柱的珠三角城市群正在快速一体化是珠三角房产群涨的背景。由于广州、深圳等一线城市土地供应不足，新房供不应求房价上涨明显，刚需置业者外溢，直接拉动周边城市上涨，其中东莞涨幅最大。2015对东莞房产市场来说，最大的意义就是给很多广州和深圳有居住和置业需求的年轻人提供了良好的居所。同时外地客也满足了东莞房产市场的缺口。

群雄逐鹿本土房企扩张

东莞快速转型前景向好

房掌柜：大房企不断进入东莞，而且抢地乐此不疲，您对这个怎么看？

郑翔：一线城市的开发商，由于土地供应量不足，开发商向重点二三线城市靠拢。从楼市来讲东莞属于一线半城市，地缘优势明显，全国大房企都热衷于来东莞拿地储备。从拿地就可以看出，像我们汇景这样的本土房企会受到外来房企的冲击。对我们的启示是，本土房企对产品的品质要求应该更细更精。另外继续尝试着走出去，借着发展的机会，完成企业的扩张。在压力下成长，对我们的要求更高，其实这是一个好事情。

房掌柜：东莞与广州深圳对比有什么特点？

郑翔：我比较看好东莞，首先东莞没有广州、深圳那么堵。北接广州，南联深圳，西望珠海、中山，东靠惠州，对于珠三角候鸟人群来说，交通四通八达的东莞是最好的选择。另外，东莞正在进行经济转型，与多年前相比，人少治安变好，空气也不错，比较宜居。东莞教育资源也很不错。

房掌柜：现在业内有些人担心，如果深圳客撤离了东莞，东莞楼市会崩溃，你认为呢？

郑翔：任何行业都会有隐忧存在，投资和行业发展都会遵循一波又一波的规律。不用担心深圳客撤离东莞，撤离一个区域市场，总会有最大的客观因素存在。要不就是环境，要不就是不可控因素，例如经济持续下滑。东莞完全可以当做是广州和深圳的后花园。

房掌柜：您对明年的东莞楼市怎么看？

郑翔：可以分成两个人群来看，东莞本地人群购房需求和深圳客等外地人群购房需求。当深圳客进来后，房价一直在涨，本地客户群体已经出现了投资需求。80年代-90年代东莞的村屋出租结构，未来可能会逐渐变成商品房出租模式。明年深圳的客户还会占主流，继续外溢。

文创园为东莞房产补充业态

互联网可给城市综合体添力

房掌柜：近两年，综合体、产业园、互联网+、创客空间等新型模式兴起，房企在不断探寻新出路，房地产开发模式正悄然转变，对于未来房产市场的运营模式，您怎么看？

郑翔：一个行业存在就有它自己的理由，房地产行业正在分化，进入精细化时代，不管是综合体还是文创园的出现，都是对房地产业态的补充。对汇景的启示是以后要重视丰富业态，除了做好一直以来的住宅以外，探索新的服务模式和开发模式。

房掌柜：您觉得互联网对房地产行业会有什么影响？

郑翔：互联网时代到来不应是灾难，房企要迎接改变。用互联网去颠覆房地产我不认同，这也是不可能的事，但是可以利用互联网为房地产服务，提供服务渠道，打通客户关系。例如综合体可引入互联网服务，线下试衣，网上下单送货上门。综合体的饮食、电影等体验业、儿童娱乐和生活超市将是未来的主流业态。

房掌柜：汇景城、万达、万科等城市综合体形成的新商圈与康乐南的传统旧商圈会不会形成恶性竞争？

郑翔：其实两个商圈有互补性，旧商圈业态很适合老人家和基本消费，还能满足居民的怀旧情节，而新商圈则可以吸引到外来的、高端的消费者。

房掌柜：您觉得东莞市区遍地开花的文创园怎么样？

郑翔：做文创其实是好事情，也符合国家一直倡导的大众创业，同时还给房地产商提供了一个重要的业态选择。国外的文创开发模式已经比较成熟，目前国内还需要继续摸索。这种业态，除了给小微企业一个办公场所外，对运营商提出了新要求，还要考虑能否给他们提供融资渠道，运行商还可在周边设置一些消费场所。

东莞实体经济转型，不能只有房地产，还应该有丰富的其它业态。不能光盖楼，还应该为年轻人打造一些完成梦想的平台。

个人坚持房产事业

汇景做强东莞本部

房掌柜：2015即将走完，能否分享一下这一年来您的房产开发心路历程？

郑翔：感受深刻！从业多年，我选择坚持房地产事业，必须坚持走下去。回想多年经历，一步一个脚印，我发现我发自内心喜欢房产行业，除了它满足了物质的需求外，还满足了我很多精神需求，接触到很多媒体，也交很多朋友。2014年和2015年让内心更坚强，更加坚定，终归到底不会离开房地产，希望综合管理能力有更大的发展。

房掌柜：经历了什么有趣的事情，有趣的地产现象？

郑翔：从操盘者来说，沙田御海蓝岸一年单盘销售11亿，城市山谷从5月售楼处开放，到11月售光也仅仅用了6个月，这些都很有意思。现在东莞行业标准在不断提高，地价高、售价也会高，对照深圳市场，这个价格还是非常低的，没有必要把房地产行业妖魔化。

房掌柜：深圳客热潮还在延续，东莞即将跨入轻轨时代，2016年，我们仍有很多期待，不知汇景集团在这新一年有何规划？

郑翔：2016年汇景目标是：做强本部，做强东莞，向重点城市拓展。