蔡建川：深圳客入莞步伐不会停 2016茶山会有百万平米货量

　　编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

　  蔡建川，东莞市伟隆房地产开发有限公司总经理、美康居项目总经理、宇丰名苑项目总经理、拥有一级注册建造师职业资格。他亲自操盘的位于茶山商贸中心区的伟 隆国际花园第一期在去年就已经完售，第二期澜郡将在明年国庆期间入市，现在正是全面启动的时候。作为第一操盘手的蔡建川颇为忙碌，采访前他刚结束一个会 议，精神却仍然奕奕，亲切地让笔者一行落座，烧水泡茶，访谈就在茶香水氲中开始了。

东莞市伟隆房地产开发有限公司总经理蔡建川

　 　 蔡建川从2004年就来到东莞，最开始的项目就在西平，作为一个东莞楼市贴身的操盘手和观察者，与东莞楼市一起走过从起步到逐渐成熟的11年，蔡建川 对 东莞楼市就和一个老熟人一样熟稔。对于2015年东莞楼市，蔡建川最感慨的是东莞房价终于上万了，就像一个一直难以逾越的台阶终于踏上去了;另一个是 东莞 楼市的暖冬出现了，“这在往年是没有的。”

　　谈到对2016年东莞楼市的预判，蔡建川则充满了希望，“利好因素很多。”

　　精彩语录：

　　“东莞的楼价终于升到一万了。”

　　“深圳客入莞步伐不会停止。”

　　“明年茶山楼市可能会有上百万平米的货量。”

　　“未来东莞楼市估计主要是在生态园和水乡片区。”

　　“刚性需求快要饱和了。”

　　东莞暖冬出现了 看好2016东莞楼市

　　房掌柜：今年东莞楼市有不少抢眼球的热词，比如说深圳客、房企抢地、330政策、央行双降、公积金新政等等。在这一年里，东莞楼市表现让您印象最深刻的是什么?

　　蔡建川：今年伟隆地产没有什么新的项目在运作，作为一个观察者看这一年东莞楼市分发展，最难忘的一是东莞的楼价升到一万了，有了一个跨越;二是东莞的楼市暖冬终于出现了。这两个现象都说明同一个事，那就是楼市太好了。

　　往年11月份东莞楼市已经很冷清了，没什么人买房了，但今年楼市却是一个暖冬，到处在买房，一点没有休市的节奏，这是往年没有过的。

　　房掌柜：2015年楼市大热，2016年东莞的房地产又会怎么发展呢?

　　蔡建川：明年楼市也会很好，有很多利好因素，首先深圳客入莞步伐不会停止，在2016年将继续推动东莞楼市的发展，加上东莞R1线开工、接轨深圳龙华等交通利好不断，是最直接的促导因素。

　　第二，很多人看到东莞一些企业在外搬，但也要看到同时有企业在进来，袁宝成市长说今年东莞招商引资500亿，高新科技人才正在进入东莞，这部分人有更高的购房需求和更强的购买力。

　　第三，中国的GDP保持7%的增长，东莞的投资环境、园林绿化一直在改善，还是全国文明城市，东莞其实非常宜居，一个宜居宜商的城市怎么会得不到人们的认可?

　　第四，外来大型开发商在东莞拿地积极，碧桂园接近于在东莞每一个镇都拿地，万科保利也是拿地不断。如果市场不好，他们会很谨慎。品牌开发商的动向预示着2016年东莞楼市还是会很不错。

　　第五，政策利好效应持续发酵，2015年房地产救市政策不断，从“认房不认贷”到“认贷不认房”，首付从三成降到两成半，二手房营业税从五成降到两成，多次降息降准，二孩全面放开，这些政策还将在2016年继续带动购房需求。

红火的楼市

　　2016茶山楼市将有上百万平米的货量

　　房掌柜：茶山的土地供应在这一两年特别的火热，特别是横江村已经出让了八九宗地块，你怎么看?

　　蔡建川：我在茶山好几年了，以前一年就拍一两块地，今年已经拍了六七块地了，土地价已经近10亿了。明年茶山楼市竞争会更激烈，可能会有上百万平米的货量推出。

　　另外，不仅是东莞本土企业想要进来，外来的大企业像保利，已经在茶山拿下两块地，碧桂园也有进入茶山的意向。其实我们更希望有更多的大企业来，因为大家都看好茶山，说明茶山才有机会有潜力。

　　房掌柜：茶山的土地为什么这么受欢迎?

　　蔡建川：茶山楼市的发展优势很多，作为后起之秀，茶山有后发优势。茶山是全国食品名城和服装名城，本地人是非常富裕的，市场不好是因为以前的环境没有打造好。

　 　 在城市规划上，茶山是东莞的后花园。现在东莞市民大多只能通过东江大道、莞龙路到达东莞火车站，但明年轨道交通2号线开通、方中路延长线、桑茶快线 通 车，加上今年开通的新石大路，茶山融入大市区的步伐将不断加快，与东莞市各镇街乃至珠三角城市的联系将更加紧密，茶山的区域优势和发展优势将更加突 显，将 吸引更多的人流、物流和资金流向茶山聚集，也会吸引更多的消费者来买房置业。

　 　 第二，茶山楼盘的性价比高，城区的房价早就上万，但现在石龙的楼价也上到一万了，嘉华星际湾卖到一万一二，新鸿基珑汇是一万三，这些豪宅盘让石龙的房 价 居高不下，相较之下，茶山的价格太优惠了，伟隆国际花园的价格只是六千多，当时除了本地客之外，还有东城、石龙的客户。

　　第三，明年5月R2线的开通也会把深圳客带到茶山，还有东莞火车站明年将开通直通香港的海关口岸，以后到香港就不需要过关了，这也会带动香港的一批客户到茶山投资。

茶山

　　水乡片区和生态园是价值洼地

　　房掌柜：2015年东莞楼市很火热，但区域分化更为明显，从购房者对产品的热情和土地交易热度都可以看出来，从开发商的角度来看，东莞未来最值得进入的区域有哪些?

　 　 蔡建川：东莞发达镇区是内地的一些县城都比不上的，但现在如果去东莞城区虎门长安去争一块地，不仅地价高，利润有限，而且拿地竞争大，抢不过来。从发 展 的角度看，水乡片区和东莞生态园这边是值得进入的地方，有较多的土地供应，又有发展潜力，环境配套设施完善，这些都是开发商重视的因素。

　 　未来东莞楼市估计主要是在生态园和水乡片区，水乡片区还有较多的土地供应，片区道路设施完善，政府水乡片区管委会也已经成立，东莞市委副书记姚康挂帅， 兼任管委会主任，看得出政府非常重视水乡的发展，有政策扶持，水乡前景很好。其中麻涌发展较快，目前碧桂园万科都已经进入麻涌，万科拿下了一两千亩地，恒 大也要进入，发展潜力很大。

　　生态园方面，如果政府能把门槛调低，不像松山湖那样设置太高门槛，生态园会发展更快。现在生态园的建造已经带动了横沥的地产开发，就像以前大岭山走松山湖路线，横沥地产正在挖生态园的客户，生态园发展好了会带动周边的房地产市场。

　　刚需市场已经饱和了

　　房掌柜：伟隆地产在明年有什么新的开发项目?将推出什么样的产品？

　　蔡建川：伟隆地产在明年将推出伟隆国际花园第二期产品澜郡，这批产品不同于第一期的刚需，应对市场需求的转变，将有较多的改善户型出来。目前计划是在明年国庆开盘。

　　前几年市场一直在做刚需，刚需已经饱和了。7090政策压抑了很大一部分改善需求，现在正在退出历史舞台，房子作为商品，更应该市场自由流通，按照市场的需求发展，接下来伟隆地产的楼盘会走更高端的路线。

　　接下来会有更多的大开发商来茶山竞争，但我们一直坚持别人有的我们要做精，作为房地产的新手，伟隆国际花园一期卖得很好，价格甚至比旁边的高出一千块一平，对于接下来的竞争，我们也有信心。

　　笔者后记：

　　工科出身的蔡建川没有过多的能说会道，有着理工科的稳重和潮汕人的亲善，但房掌柜感受更多的是出自岭海重商之地的踏实与执着，在两个小时的谈话过程中，“建筑品质”、“精品”屡屡被提及。

在东莞最开始操作的项目都在西平，在今天蔡建川都对当时参与的东骏豪苑颇为自豪，那是东莞房地产开始不久的时代，一切都是野蛮生长，把楼盖起来就好了，园林配套环境这些在今天至关重要的因素并没有被多数发展商重视。

而东骏豪苑却花了几千万挖了一个人工园林湖，这在当时的东莞楼市绝对是首例。斥巨资打造的湖景没有辜负建造师们，当时东骏豪苑的房子卖得极好，价格甚至要比旁边的要高出不少，蔡建川觉得做房子这个产品，必须做好品质，从居住者的角度去计较每一毫厘的差误，才能赢得市场。

　　十几年的从业经历，让蔡建川越来越加强这样的理念，“人们对居住品质的要求越来越高，不再只是有个房子住就好了，户型、环境、配套、园林、交通方方面面都必须考虑到，人家才会选你。”