深圳客入莞买房自住为主 投资客北上西进挺进东莞腹地

　　2015年，深圳客火了东莞楼市，在纷纷涌进东莞的深圳大军里，自住型的刚需客仍是主力，这部分人看重地缘，主要选择临近深圳的凤岗塘厦清溪长安等。而在下半年被纷纷侵入的水乡、寮步、横沥、常平等，则更多出现投资客的身影。

深圳客大举进攻东莞

　　2015深圳客贡献东莞楼市600亿

　　据东莞中原研究部统计，截至2015年12月14日，东莞商品房累计网签1001亿元，年销售量破千亿大关再创一项历史纪录。瑞峰置业总经理陈强表示，其中超过600亿是深圳人贡献的。

　　而在2014年，东莞全年的销售金额才544亿元。深圳客对东莞楼市的影响力之深可见一斑。陈强感叹，深圳的族群是一个非常优秀的族群，他们能够发现新大陆，捷足先登，短期内推高了东莞的楼价，眼光毒辣，精准。

深圳客火了东莞楼市

　　在这600亿元巨大数额的背后是超过5万套的房产，这些房子背后的主人的面貌模糊而又清晰，他们进入东莞是为了安居乐业，还是趁着这股东风投资获利。对于这股似乎停不下的深圳客热潮，东莞中原策略研究中心总监车德锐透露，随着临深楼市的火热，以投资为主导的深圳客开始越来越多。

　　天为地产董事总经理李宝柱直言，“现在很多深圳人进来东莞买房，但他们还没有真的在东莞住下来。”

　　深圳客入莞买房自住为主

　　投资还是自住?在东莞业内看来，现在进入东莞的深圳客以自住刚需客为主。合富辉煌东莞公司总经理邓祥和表示，近期的深圳客以自住为主，“以前是投资目的促使深圳人来东莞买房，现在以自住的意向更多，以后5+2的可能性更大。”

　　“现在深圳人的年龄结构以年轻人更多，以后可能父母就住在东莞，年轻人周六日回东莞团聚。而像塘厦凤岗这些一线临深区域，车行在一个小时内，每天通勤都可以的，在大城市一个小时的上下班时间是正常的。”邓祥和分析。

　　李宝柱则表示，深圳人在东莞买房用来自住的大多买在凤岗塘厦，和挨着宝安的长安虎门，这些区域的每一个楼盘都有高达80%的深圳客，其中80%是自住刚需客。这部分自住客住在凤岗，工作在观澜，或者住在长安，工作在松岗;以投资为主导的深圳客则深入东莞腹地，进入水乡、东北、城区等没有地缘优势，却交通便利的区域。

开盘现场

　　“雁田和龙岗一个桥洞之隔，龙岗已经卖到三四万，雁田才一万多一点，深圳人不可能不进来东莞买房。”李宝柱说到。

　　瑞峰置业总经理陈强同样认为，深圳客目前在东莞释放出来的刚需和投资需求，在凤岗就近居住的都是刚需自住客。

　　在东莞中原研究部的统计中，东莞楼市2015年一千亿的成交中，凤岗成交金额最高，高达110多亿，接下来是南城虎门松山湖，其中虎门高达85亿，松山湖达75亿。而在房价涨幅中，凤岗清溪长安大朗樟木头黄江松山湖是超过10%的镇区，凤岗涨幅高达27%，清溪24%，长安17%。

　　深圳客对东莞楼市影响巨大，从市场数据也可以看出，深圳客更爱在紧邻深圳的区域买房，才造成了如此高的涨价和成交，而这部分人群是以自住刚需客为主。

　　吕先生在光明上班，房掌柜在黄江一个项目的开盘现场遇到了他，“我买房是拿来自住的，这里距离不远，交通很方便，相对比深圳的价格，还是很优惠。但是买晚了，今年我已经把黄江的楼盘都看遍了，很多同事朋友都在碧桂园、金地买了房，现在那边的价格已经到一万五， 甚至一万八了，今天这个项目才卖一万二，性价比最高，但今天人太多了，很可能买不到，我都担心明年是不是还买得起。”

　　深圳投资客深入北上西进

　　深圳客似乎已经占领了东莞楼市，在踩盘过程中房掌柜向多个非临深区域的楼盘询问深圳客买房目的，大多数售楼员均表示客户多为自住需求，这些楼盘位于大岭山、石龙、沙田、常平、横沥等非临深片区，但深圳客仍是最受售楼员欢迎的。

　　李宝柱表示，除了拥有地缘优势的临深一线像凤岗、塘厦、长安等，东莞内部出现的深圳人身影更多是投资客，“抱着深圳直辖的前景或者通过二三级转介才来的，他们深入东莞内部，像横沥石碣等车程高达四十分钟以上的镇区，这是纯粹投资行为。

　　寮步某新项目的开发商透露，虽然项目主要面向的是本地客户群，但也有很多深圳人“自己过来看项目”，但负责人认为深圳客选择在东莞购房并非都作为投资，东莞房价偏低，在深圳买一套房的钱可以在东莞买几套;交通也越来越方便，走高速只需二十来分钟就可以到深圳，地铁开通后仅需十来分钟。“深圳人来东莞买房应该是自住兼具投资目的。”

　　邓祥和建议，东莞是一个很宜居的城市，有山有水、很好的交通网络、靠近深圳和香港，位于珠三角中心的一个位置，无论是从广州还是深圳到东莞，距离时间都很适宜。深圳来投资可以选择一些好环境、地段的房子，像以前很多大家都喜欢投资松山湖。

　　现在东莞无论是挨着深圳的还是离深圳远的区域都想拉深圳客进入，位于石排的某项目处于尾货销售阶段，仍尝试导入深圳客户，负责人表示，石排房价只是清溪的六七折，凤岗的三折到四折，地理距离并不太远，可以尝试拉动一些深圳投资客进来。无独有偶，石龙一江景豪宅项目也试图拉动深圳客资源，没有地缘优势，投资客是第一考量。

拥挤的销售现场

　　在龙岗上班的徐先生在上个月买了厚街一个公寓产品，已经在龙岗买了房子的他直言是买来投资的，“身边的人都在讨论去东莞买房投资，现在凤岗、塘厦、长安、虎门的楼价都一万多两万了，连黄江、清溪都涨到一万多了，只有往远一点的地方买了。”被问及接下来的投资意向，徐先生表示广深沿江高速公路开通了，他对麻涌很感兴趣，“万科和碧桂园都进去麻涌了，升值潜力肯定有。”

　　让深圳客真正留下来

　　这不是深圳客第一次进入东莞，2007年，也是来自深圳的力量将东莞楼市推上了成交的高峰，但927政策造成的快速退潮给东莞楼市留下的隐痛很久才恢复。

　　将时间拉回2007年，很多情景似曾相识。当时，深圳客攻入东莞，购房比例最高时达到5成，买房要通宵排队，城区的洋房连续从5千每平涨到6千、8千，甚至破万;土地方面，一年连出8个高价地，塘厦万科高价地更以15243元/平方米的楼面地价创下了广东高价地。

　　很快，927政策出台，深圳客潮水般退出，楼市下降，“2008年西平一块不到2千楼面地价的商住地块无人问津，没人敢拿，半年前西平才出一个6千楼面地价的高价地。”有资深行业人士回忆到。

　　邓祥和表示，那时的深圳客入莞以投资为目的，城区松山湖以及楼价较低的常平虎门是他们的首选。“和2007年深圳客的投资目的不同，现在主要是自住需求。”

　　但不可否认的是深圳客入莞热潮愈演愈烈，投资客比例正在提升，会否重演2007，东莞会不会变成像大亚湾那样的空城?陈强表示，不同于2007年，也不同于大亚湾，深圳客入莞有产业转移作为经济后盾，将会有越来越多的深圳人留在东莞生活，不存在空城的可能。“但东莞也要意识到为深圳的企业提供好的服务，环境。”

　　李宝柱则暗藏担忧，“投资度假型的购房需求造成了空城大亚湾，现在很多深圳人进来东莞买房，但他们还没有真的在东莞住下来。”东莞如何留人?李宝柱表示，东莞必须加大城市的魅力，包括基础设施、产业结构转型、优惠政策、吸引人才的政策，引进更多有一定素质的高新素质人才、服务类人才，并且留住这些人，把他们变成真正的东莞发展的力量。