天为李宝柱：莞深融合越来越紧密 东莞市场存在泡沫仍是价格洼地

　　编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

深圳市天为地产董事总经理

　　李宝柱，深圳市天为地产董事总经理，从职业经理人到掌门人，李宝柱和东莞楼市一起沉浮，作为一个专业的房地产代理机构的负责人，李宝柱对对今年以来的东莞楼市是如何看的，对于市场最关注的深圳客又有怎样的解读，对于明年的楼市行情有怎样的预测，房掌柜进行了专访。

　　精彩语录：

　　不希望东莞临深片区未来变成第二个大亚湾

　　东莞深圳之间的融合越来越紧密

　　东莞还是一个价格洼地

　　东莞市场有一点泡沫

　　一个楼盘该卖得好一定会卖得好

　　东莞楼市不能只靠外来人口支撑，最主要还是要内在的支撑

　　中国楼市两极分化严重

　　房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。在您的眼中，2015年全国楼市是怎样的?

　　李宝柱：天为地产除了在东莞代理项目，还进入了肇庆、阳江、河源、韶关、茂名、云浮等周边城市，覆盖了一二线和三四线城市。我们看到今年楼市呈现出来的第一个明显特征是两极分化严重。

　 　一级就是一线城市的热闹，像北上广深，这些城市具备庞大的人口基数红利，同时像发达国家一样，人口结构像一个圆锥体，两头尖中间大，拥有大量有购房需求 和购房能力的中产阶级。购买力有了，在330新政等政策利好的推动下，购买行为爆发，北上广深的楼市量价齐升，土地市场高价地频现。

　　另一级就是河源云浮这样的三四线城市，没有外来购房人口的支持，消费力有限，库存大量积压，价格遇到瓶颈，一直上不去。一面是供不应求，高价地频现，一面是供过于求，量价双低。这就是2015年全国楼市表现最明显的两极分化。

　　第二个特征是一线城市购买力外溢，助推周边城市发展。今年70多个大中小城市，涨价的城市中70%是一线城市，20%是二线城市。这些二线城市都有一个共同特点，围绕在大城市周边，经济区域一体化，享受大城市外溢红利，楼市增长迅猛。

　　今年全国房价涨幅最大的是深圳，超过50%，排在全国第一位，接下来是上海北京这样的一线城市以及其辐射的二线城市，房价涨幅在10-30%。

　　区域市场一体化在珠三角的表现，一是莞深惠一小时生活圈，二是广佛清一小时生活圈，莞深惠以深圳为中心，向惠州和东莞辐射，去惠州和东莞与深圳交接的区域像凤岗等能看到很多挂粤B牌的车，生活上也一体化。

　　区域经济一体化 深圳客入莞东莞楼市受益

　　房掌柜：在全国背景下，2015年的东莞楼市又有哪些特征?

　　李宝柱：东莞今年的特征和全国楼市是息息相关的，作为与深圳联系紧密的地缘城市，东莞受到深圳楼市带动，2015年成交旺盛，成交量破千亿，房价破万，是少数的上行型二线城市。其中最关键的正是深圳客的大举进攻。

人潮爆满的售楼处

　　也是在今年，深圳客在东莞的疆域已经从凤岗塘厦这样的东部镇区临深一线，沿着广深沿江高速，进入到了厚街沙田虎门长安，甚至麻涌。东部和西部之外，还进入了中部的横沥，北部的石龙石碣，深圳客从东西往东莞深处延伸。

　　房掌柜：促使深圳客入莞潮的原因有哪些?

　　李宝柱：第一是经济面上，深圳这样的一线城市经济实力雄厚，辐射的经济区域一体化，带动了东莞的发展，没有来自一线城市的客户源，就难有成交和房价上的上涨。

　 　第二是政策面的利好，中国GDP今年要保7，依靠的一是向高精技术行业转型的制造业，二是以互联网+为代表的文化创意产业。整体上中国经济正从实体经济 的滑坡到正在转型的阵痛，政府对房地产的态度也从相对打压转为相对扶持，不断地出台利好政策，330新政、二套房首付降到4成、二手房营业税降到2成、首 套首付降到2.5成、二孩政策、5次降息2次降准……政策面不断刺激房地产，就是希望撬动房地产的上下游产业链条，撬动整个板块的经济增长。

　　第三是金融面，影响购房的原因第一是总价，第二是首付，我们从2014年就建议开发商做低首付。现在很多P2P公司在做首付贷、非毛坯贷等，带动了房地产在金融板块的成长，刺激了房地产的成交。

　　第四就是交通的愈加便利，东莞地铁明年将开通、莞深惠地铁的联通，梅林高速取消收费，莞深两地公积金可以异地使用，城市之间的融合越来越紧密，这些都是造成东莞楼市火热的一个分子。

　　东莞必须自力更生

　　房掌柜：一个城市的消费需要足够的中产阶级支撑，东莞作为一个正在转型中的制造业城市，本身的购买力是怎样的?

　　李宝柱：东莞由原来的一千五百万人口减到一千万，深圳却从一千五百万涨到了两千五百万人，深圳每到晚上吃饭都要排队，东莞却很少商圈会这样。一线城市的价格为何高涨不下，供需决定价格。

　　东莞的是一个哑铃型的人口结构，两头大中间小，中产阶级薄弱，城市主力购买人群缺乏，进城打工人群和富人阶层却很多，但打工人群缺乏购买力，富人阶层则是以投资厂房、商铺、大户型为主。

　　现在很多深圳人进来东莞买房，但他们还没有真的在东莞住下来。不希望东莞靠近深圳的临深片区未来变成第二个大亚湾，在大亚湾发展的时候，深圳客大举进入，房价上涨，最后又潮水般的退出，造成了一座鬼城空城。因为这种购房以投资度假为主，而不是刚需自住。

　　东莞必须自力更生，加大城市的魅力，包括基础设施、产业结构转型、优惠政策、吸引人才的政策，要靠本土的力量，引进更多有一定素质的高新素质人才、服务类人才，并且留住这些人，把他们变成真正的东莞发展的力量。

2015红火的东莞楼市

　　东莞还是一个价值洼地

　　房掌柜：深圳客入莞的热潮还能持续多久?

　　李宝柱：深圳人在东莞买房分为两类，一种是买来自住，他们买在凤岗塘厦，或者是挨着宝安的长安虎门，这些区域的每一个楼盘都有高达80%的深圳客，其中 80%是自住刚需客，住在凤岗，工作在观澜，或者住在长安，工作在松岗;另一种投资的就是因为深圳直辖前景或者二三级转介才来的，他们深入到东莞内部横沥石碣等，车程高达四十分钟以上，这是纯粹投资行为。

　　东莞夹在深圳和广州之间，从2007年以来才涨到9千多的均价，今年因为深圳客的带动，价格突破了一万，但根本还算是一个价格洼地，没有凸显价值。雁田和龙岗一个桥洞之隔，龙岗已经卖到三四万，雁田才一万多一点，深圳人不可能不进来东莞买房。

　　莞深惠同城一小时生活圈，无论是轻轨的开通，还是公积金异地共享，两地的融合都在加深，在区域一体化下，深圳投资客能转化为自住客，才能真正的对城市发展和房地产建设起到正面作用。

　　东莞市场有一点泡沫

　　房掌柜：年尾土地市场很热闹，高价地层出，一些区域的低价猛涨两倍多，市场是否存在过热现象?

　　李宝柱：价格是由价值决定的，但又受到市场供需关系的影响。前不久大岭山楼面地价拍到六千多，从价值来说，我觉得是有一点泡沫。目前深圳客热情很高，开发商认为市场不愁卖，资金又回笼到位手里有钱，买地变成抢地，而不是真正的从价值去考虑地块的价格。

　　当然也无法排除大岭山作为后起之秀，未来可能卖到1.5万以上，不过现在确实是有一点透支和泡沫。大亚湾在深圳客热情高涨的时候，土地价格也是一路高涨，最后深圳客如退潮一样退出，大亚湾变成鬼城，它的价格又回归了真正的价值，供需是相对的。

　　一块地的价值是由地段、周边的配套、资源来决定的，开发商拿地要更多的研判近三年的市场，而不是被目前的市场热潮所鼓动，东莞楼市不能只靠外来人口支撑，最主要还是要有内在的支撑。

　　代理商是给楼盘锦上添花的

　　房掌柜：在目前的市场环境下，您对代理是如何理解的?

　　李宝柱：对于房地产营销，真正的房地产代理顾问，一个是前期的产品策划，辅助发展商完成整个项目的产品定位，使其吻合市场，而不会出现脱离市场需求的产品，后期就是销售代理，组建科学的销售团队，使发展商利润最大化。

售楼员

　　在代理的每个环节都要讲求科学，例如销售的组建及培训讲究系统论，一个楼盘八个销售人员还是十个，是和来访量和来访频率相关的;性别、性格、学历、经验如何搭配，都有理论依据，目的就是要得到1+1大于2的效果。

　 　其实一个楼盘该卖得好一定会卖得好，无论找谁卖，地段、产品、开发商品牌已经决定了8成，剩下2成就是代理公司的价值，从前期的产品策划价值、营销费用 和活动的科学组成，到精准的媒体组合，代理公司最大的使命就是能帮发展商多卖一百块就多卖一百块，能多缩短一个月的销售周期就多缩短一个月。但是像市场下 行、产品户型缺陷等硬伤是任何代理公司都救不了的。

　　也因此天为坚持独家代理，这几年出现的联合代理并不能增强竞争力，反而造成内部精力自耗，出现问题互相推诿。