瑞峰：东莞供需进入高峰期楼市热闹行情将延续

来源：瑞峰置业东莞房掌柜 2016-01-06 08:42:23

[摘要]2016年正式拉开序幕，新一年到来，对于房贷族来说，最大的新年福利莫过于房贷5次降息的实惠终于要兑现。2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，降幅高达20.33%，五年以上的商业贷款基准利率从2015年初的6.15%，降至目前的4.9%，处于历史新低

一、导读

1、宏观环境：房贷利率本月起下调20% 5次降息的实惠终于要兑现

2016年正式拉开序幕，新一年到来，对于房贷族来说，最大的新年福利莫过于房贷5次降息的实惠终于要兑现。2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，降幅高达20.33%，五年以上的商业贷款基准利率从2015年初的6.15%，降至目前的4.9%，处于历史新低，将大幅缓解还贷族的压力。

举个例子，如果客户在今年3月1日年内首次降息时办理100万元贷款，贷款期限20年，采用等额本息法，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元；现在同样贷款100万元，期限20年，经过五次降息，基准利率4.9%，月供变为6544.44元，总利息为57.06万元。前后比较，月供将减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。

不过，需要注意的是1月份的还款额并不会立刻减少。对此，银行相关人士解释，1月份房贷遭遇跨年，银行将采取分段计息，因此大部分客户到2月份才能正式享受降息的实惠。

2、新增供应：滨海片区接力成主战场凤岗纯新项目中惠嶺秀上市

上周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，住宅1795套，合计面积约23.07万㎡，环比下滑22%；非住宅新增140套，面积约为0.96万㎡，环比下滑95%，主要是由南部湾万科城和棕榈泉五期的商铺产品供应。

2016年首周，东莞供应市场依然处于高位运行。从区域来看，滨海片区接力临深片区，成为上周楼市推货主战场，体现在汇景御海蓝岸推384套95-143㎡洋房、中惠悦峰推136套87-102㎡洋房、南部湾万科城推192套61㎡住宅公寓；临深片区新品加推实力不弱，纯新项目中惠嶺秀上市，而珠江观澜御景、棕榈泉五期、班芙春天和金地湖山大境皆有新品加推；水乡片区上周也有突出贡献，有光大江与城248套136-159㎡产品和碧琴湾花园171套192-137㎡的户型入市，“新血”的注入或将为水乡片区楼市增加活力。

从预售证来看，预计近期上市项目有卓越蔚蓝山、名流印象花园三期、嘉宏锦城、佳兆业·碧海云天、腾龙领寓、中惠悦峰、万润广场、春晖国际城和利丰中央公园等项目。

3、成交量价：周成交再创新高记录 1月上旬楼市热闹行情将延续

新年首周，因年底最后几天的疯狂，加上元旦三天楼市成交的不疲软，东莞楼市不负众望再创周成交新高记录。上周住宅成交3351套，面积约38.22万㎡，环比上涨6%，同比上涨116%，其中南部湾万科城（213套）、信鸿香溪水岸（195套）、班芙春天（188套）等8个项目成交皆过百套；非住宅成交1162套，面积约4.58万㎡，同比上涨92%，有长安的莲湖四季豪苑车库产品（262套）和厚街万达广场的商务公寓产品（384套）。价格方面，上周住宅成交均价10719元/㎡，环比下滑8%，同比上涨6%，虎门（12147元/㎡）、黄江（12667元/㎡）、南城（12510元/㎡）等热门区域成交进入前三，对整体价格维持万元上运行的支柱力量大。

12月底冲刺阶段，房企进入集中推货高峰期，热闹的楼市行情为其保驾护航，新品集中签约为史上最为疯狂的一年划上休止符，预计1月上旬楼市成交将保持高位运行状态，而中下旬楼市或将陆续进入春节前的休整期，成交热度或将下降。

4、楼盘活动：2016年首周市场以去存货为主元旦应景暖场活动涌现

2015年12月，房企进行最后一波冲刺，新盘新品齐齐上市争夺市场，市场供应一度充足，因此2016年首周进行开盘或规模推货项目不多，市场基本以去存货为主。营销活动方面，以元旦应景的暖场活动为主，如达鑫江滨新城书画展览、沙画春联DIY，推140-157㎡新品；新鸿基珑汇台历DIY，推108-350㎡洋房及复式户型；宏远御庭山棋王争霸赛+巴西烧烤，推139㎡及143㎡4房；田禾卢浮公馆美食节，推66-93㎡的2-3房等活动。

新盘方面，表现在信鸿蔚蓝海岸营销中心开放，首期将推69-123㎡2-4房。目前市场开始逐步走入春节前后淡季阶段，加上前期供应量大增，市场供货量较为充足，预计未来一个多月，楼市将保持去存货的状态，暖场活动仍是主流，房企大手笔推货预计在2016年阳春三月再现。

5、土地市场：华为底价再获松山湖限价地麻涌5.42万㎡商住地本周待拍

成交方面：上周，松山湖又一次以“限房价、竞地价”的方式出让了一宗商住地块，该地位于松山湖南部地区环湖路与府前路交汇处西侧，占地面积约为2.31万㎡，起始价10501万元，华为第二次拿下松山湖限价地块，折合楼面地价1820元/㎡。该宗地块紧挨华为在东莞部署总部终端基地的连片项目，地块东侧为华为湖畔花园项目，预计将建成为员工宿舍。

实际上，该地块的出让之初就带有要求：1、项目建成后，销售对象由松山湖(生态园)管委会统筹安排；2、项目自竣工备案之日起，5年内(含5年)不得销售,销售后5年内(含5年)不得转让；3、销售时带非毛坯出售，销售房价不高于8500元/㎡；4、项目作为松山湖园区产业配套，竞买人为在松山湖(生态园)投资建设的国家级高新技术产业企业，且当年及土地使用权有效期内土地单位面积年纳工商税收入库税额不少于人民币150万元/亩。

出让方面：上周东城东升路与东城东路交汇处出让一宗商服用地，面积约2.77万㎡，起始价23567万元，起始楼面地价为2352元/㎡，地块为住宿餐饮用地（旅馆业用地）。

待拍方面：本周有1宗商住地块待拍，位于麻涌镇麻三村，面积约5.42万㎡，起始价13001万元，起始楼面地价为1200元/㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新品集中网签楼市热闹延续周成交再创新高记录