吃土也要抢抢抢! 2015东莞地价涨3成

　　2015年双十一，阿里巴巴成交912.17亿，比2014年增长过半，再创纪录。当好了马云背后的女人，却“买买买”到超预算，网友发明网络热词“吃土”,以自嘲因花销超预算下个月只能“吃土”的疯狂购物。

　　再看看东莞土地市场在2015年挥金如土的气势，全年买地共46宗，总价据统计高达134.87亿，其中23宗地块溢价成交，土地溢价率创五年来最高，其中更有7宗单价地块和3宗总价地块涌现，地价3342元/㎡，涨幅近3成，创历史最高……这样的“买买买”，东莞房企接下来真的不用“吃土”吗?

　　2015年东莞地价大涨3成 开发商拿地热点对准深圳客

　　今年东莞商品房销售金额突破1000亿元，创历史新高。在库存紧缺、开发商资金回笼顺畅的环境下，开发商对土地需求十分迫切，据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞商住地成交金额127.09亿元，同比2014年增加143.94%，是2007年以来的第二高位记录。

　　而从长安、大岭山、大朗等镇区地块的拍卖热度更反映出开发商们对土地旺盛的需求，东莞楼面地价飞速上涨，东莞2015年全年商住地楼面地价为3342元/㎡，涨幅近3成，创历年新高，地价成本日益高涨。其中更有7个区域地块接连出现，更有长安地块出现了近万的楼面均价，成为今年的地块。

　　出现低价大涨的情况，一方面是政策在财政压力下加大土地供应力度，另一方面是商住地成交明显升温，高溢价成交突出，拉高土地成交金额。

　　如果说2015年的东莞楼市离不开深圳客，这个关系同样也反映在土地交易上，承接深圳客需求的区域成为市场追捧的热点，地价也是水涨船高，长安、大岭山、大朗等区域单价地块频出，企业热衷热门区域拿地。

　　例如大岭山、大朗等松湖片区，在2015年连续出让多宗地块，且均以超高溢价出让，大岭山更有3宗地块曾是去年无人问津流拍的地块，今年再次入市，受到品牌房企的追捧，楼面地价直追6字头，上演惊天大逆转。正是借力深圳客的热点，抓住推地契机顺势供应地块，因此大受市场追捧。

　　临深区域土地成交也依旧火热，由于塘厦和凤岗不仅新房库存紧张，土地供应同样紧缺，深圳客需求向临近的清溪、黄江、樟木头蔓延，市场热度升温，因此政府在2015年积极推地，成交均非常良好。

　　区域土地成交火热，地价也是水涨船高。据东莞中原研究部统计，2015年松湖片区的楼面地价达到4167元/㎡，同比去年上涨125%，松湖片区地价上涨最猛。滨海片区的商住地楼面地价为4277元/㎡，同比去年上涨27%。临深片区由于供应地块集中在清溪、樟木头、黄江等，整体地价比去年下滑，但分区域对比来看，清溪、凤岗、樟木头、黄江的地价对比前两年还是出现大幅上涨的，由此可见，东莞多个区域的地价涨势明显。

　　连出7个单价地块

　　2015年东莞商住地交投两旺，东莞合富置业研究部的数据显示，2015年全市商住用地总供应210.9万㎡，同比增加56%;总成交164.3万㎡，同比增加约48.6万㎡，涨幅约42%，供求量、成交量均处于历史较高水平。

　　瑞峰置业研究部的数据则显示，东莞开发商们在全年共买商住地46宗，总价据统计高达134.87亿，其中23宗地块实现溢价，其中更有7宗单价地块涌现。2015年全市商住地成交楼面价3342元/㎡，同比14年上涨29%，创历史最高，主要原因是大朗镇，大岭山镇以及长安镇地的出现，不断拉高整体成交价，更出现了东莞土地交易史上的第二高价-9906元/平的碧桂园长安东门路地块。

　　2015年的东莞单价地块出自长安。2015年12月2日，长安镇东门路一宗商住地块出让，该地块面积不到一万平，却有6名出价者轮番竞价，历经34轮鏖战，碧桂园地产以2.89 亿抢下，楼面地价达9906元/㎡，溢价率142.8%。长安时隔三年第一次商住地招拍挂，而9906元/㎡的楼面地价也打破了长安土地市场的最高价，近万的地价同样也是今年东莞土地楼面地价的最高峰。

　　东莞土地单价在今年的第二高出自大朗，2015年11月27日下午，经历44轮厮杀，天麟房地产半路杀出以近4亿的高价拿下大朗三连体地块的最后一块地，楼面价创造历史，高达6665元/平，成为大朗单价地块。

　　而东莞土地单价在今年的第三名来自大岭山，2015年12月25日，11家竞夺者抢夺大岭山一宗占地3万平的地块，最终东莞万科以4.8亿拿下，楼面地价6447.89元/平，溢价率258%，是今年溢价率最高的地块。

　　此外，这宗土地的楼面单价还超过了碧桂园在10天前创下的6353.6元/㎡，成为新的地块。而大岭山在此前的低价不到2千每平，这也引发了大岭山房价的飙升，洋房价格从八千多升到了一万二。

　　在2015年地价飙升厉害的同样还有清溪，2015年9月23日，4个竞拍者抢夺一宗位于清溪镇重河村的地块，最终碧桂园房地产以4.5亿抢下，楼面价4539.27元/㎡，溢价率152% 。

　　2015年的区域单价地块还有万江、樟木头和茶山，2015年12月11日，金地地产以6.65亿拿下万江街道石美社区一宗商住地块，楼面地价4003.45元/㎡，溢价率40%;2015年12月9日，深圳天成兴业实业投资有限公司拿下樟木头圩镇社区3.3万平商住地，总价2.06亿，楼面地价3104元/㎡，溢价率51.41%;2015年9月23日，万润实业拿下茶山镇横江村一宗占地2万㎡的商住地块，总价1.3亿，楼面价为2144.65元/㎡。

　　碧桂园万科疯狂抢地

　　在2015年的东莞土地拍卖中，最引人注目的无疑是碧桂园，10宗地块，63万㎡占地面积，52亿元，5个地块，碧桂园鏖战群雄，获得年度拿地大户，紧随其后的是万科，7宗地，虽然土地数量不及碧桂园，但是均为优质地块。

　　2015年，碧桂园大举进攻东莞土地市场，分别在长安、大朗、大岭山、麻涌、清溪5个镇区拿地10宗，占地面积高达63万平，建筑面积为141.6万平，斥资52亿，每一宗均以高溢价成交，整体溢价率高达96%，楼面均价高达3672元/平，其中5宗为地块。

　　其中，9906元/平的长安地块为今年的单价地块，也是东莞土拍史上的第二高单价;大朗拿地两宗，其中12万平的长塘社区地块总价高达13.9亿;大岭山拿下21万平三连体地，共斥资20.6亿;麻涌地块占地13万平，斥资4.2亿;此外，碧桂园还在今年势头无两的清溪再拿3宗地，占地面积共计10万平，其中重河地块总价4.5亿，楼面价4539.27元/㎡，成为清溪单价地块。

　　据了解，碧桂园依靠互联网+金融的发展策略，特别是平安入股后，拥有了强大的资金实力，因此在莞拿地毫不手软，多宗地块竞夺到最后以高溢价高总价拿下，其中6宗地块的溢价率超过100%。业内评价，碧桂园不再是以往的“价格屠夫”，发展策略倾向高端高价产品，目前土地储备量充足，预计2016年的销售业绩有望突破100亿元的规模。

碧桂园20.6亿包圆大岭山21万平三连体地

　　紧随其后的是拿地7宗的万科地产，万科在2015年在莞业绩超过一百亿，但在售货量严重不足，拿地的需求十分迫切，因此进入大朗、虎门和大岭山，占地面积共计26万平，建筑面积达85.6万平，斥资38亿。虽然楼面均价比碧桂园更高，达4481元/平，但这主要是大岭山单价地块地块和虎门这样的热门区域地块拉高的。而万科在2015年的整体溢价率仅为26%，远低于碧桂园的96%，可以看出万科严控拿地成本，底价拿地突出。

　　2015年12月25日，万科地产以4.78亿的总价和6448元/平的楼面均价拿下大岭山镇中心一宗地块，刷新碧桂园在10天前创下的6353.6元/㎡，成为新地块;万科在大朗长塘社区的地块则斥资11.3亿，与碧桂园长塘地块相邻;2015年万科还在虎门博涌底价拿下5宗地，占地面积共计15万平，楼面均价却仅有4000元/平，非常实惠。其中更有四宗是连体地，底价成交，斥资16.8亿。

　　2015年的拿地大户还有保利，分别在茶山拿地两宗、樟木头拿地一宗，占地面积达14万平，斥资5亿，楼面均价仅为1622元/平。此外，华为在2015年亦在松山湖拿下2宗商住地，都是以以“限房价、竞地价”的方式出让，房价限定8500元/平。其次，三正、中惠、广源、嘉宏、中信、天麟、金地、海伦堡、首铸等房企均有斩获一到两宗土地。

　　从开发商拿地背景来看，2015年外来企业继续占强势。据东莞中原研究部数据统计，2015年商住地的成交比例分布中，外来企业拿地占比超过7成，碧桂园、万科为拿地的两大主力军，金地、中信、保利等品牌房企也现身拿地，本土企业则缺钱拿地寥寥无几，土地成交向资金实力雄厚的一线品牌房企靠拢。

　　中原研究部认为外来企业拿地扩张要优势于本土企业，第一，品牌房企的资金实力雄厚，通过股票、银行、海外融资等渠道获得充裕的资金。其二，品牌房企高周转策略，资金回笼快速。其三，品牌房企的品牌价值以及开发经验、控制风险比本土企业更胜一筹。本土企业由于融资渠道窄、开发周期长，“缺钱”成为拿地扩张的绊脚石。

　　松山湖片区成为房企争抢战场

　　2015年商住用地共成交46宗，松山湖片区为房企争抢战场，成交13宗地块，成交面积占全市42%;其次是临深片区，成交10宗地块，樟木头、清溪等区域受到青睐。然后大石龙地区有8宗、滨海片区有7宗、水乡片区有5宗地块成交，中心城区仅2宗，东北片区则只有1宗土地成交。

　　松山湖片区在2015年共成交13宗地块，占地面积达72万平，建筑面积达173万平，共吸金68.65亿元。松山湖片区在2015年的成交占地面积在全市占比42%，已近一半比例，可见受欢迎程度。

　　主要功劳在引发争地大战的大朗和大岭山，分别成交4宗和5宗商住地。且成交地块基本上实现溢价，大朗吸金32亿，大岭山则吸金26.5亿，楼面地价则飙升至5127元/平。

大朗22.7万平三连体地块被碧桂园万科天麟分别拿下

　　临深片区在2015年成交10宗地块，占地面积达32万平，建筑面积达70万平，共吸金22亿元。最受欢迎的是樟木头和清溪，成交地块分别为4宗和3宗。而大石龙片区则是茶山受宠，有6宗地块成交，2宗是保利拿下;滨海片区，虎门依然热闹，也有6宗地块出让，整体楼面地价为全市最高，达到4277元/㎡。

　　大石龙片区则茶山一枝独秀，共成交6宗商住地，出让21万平土地，吸金7.3亿，吸引了保利、万润、广源等房企进驻。此外，石龙、石排分别出让一宗;滨海片区出让6宗商住地，万科独揽虎门5宗;此外，水乡片区出让5宗，麻涌成为热点，虽然仅2宗地，但占地面积高达13万平，比例高达7成。

　　去年土地供应量集中在镇区，二三类镇区供应量更是异军突起。松湖片区由于深圳客的入侵，片区热度大幅攀升，大岭山也成为市场的热点之一。政府抓住这市场契机推地，去年曾无人问津而流拍的地块重新挂牌入市，受到企业的追捧。

　　2016临深滨海松湖片区地块价格将居高不下

　　2016年的土地市场是否将继续延续2015年年尾疯狂抢地的走势呢?开年首拍或许给了一个答案：对于开发商来说，吃土也要抢抢抢!在2016土地首拍中，又一个地块诞生了。

　　2016年1月6日，东莞土地市场2016年首宗商住地成功打下开门红，正是“当红炸子鸡”的麻涌镇麻三村出让一宗占地5.4万平的商住地，引来6家房企的竞夺，经历40轮抢夺，云南城投以3.2亿总价艰难抢下，楼面地价2999.86元/平，溢价率150%，该价格亦成为麻涌的单价地块。

　　更有东莞本土房企负责人对房掌柜表示，拿地对于开发商是屯粮的大事，集团在接下来将在热门区域继续拿地，甚至表示将“不惜代价”。

　　业内人士则认为，在加速城镇化的进程、户籍改革、东莞房价的价格洼地、东莞轻轨的开通等多重因素下，深圳客流入东莞的趋势将延续，临深片区、松湖片区、滨海片区将继续成为市场的热土，热点板块的地块上市继续吸引房企追捧，土地价格居高不下。

　　此外，在金融改革下，互联网金融雨后春笋般地涌现，正如碧桂园2015年在东莞土地市场的“财大气粗”一样，品牌开发商借助互联网+金融的布局，获得更低价的融资成本，增强企业的资金实力，高价拿地、重金拿地也在所不惜，而热点板块、优质地块将会越来越向资金实力雄厚的企业靠拢。