瑞峰：外来房企大力瓜分东莞土地 万科碧桂园抢地疯狂

1、整体情况：2015年共成交58宗商住商服地   品牌房企争先抢地 

纵观今年东莞土地市场表现，在全球经济环境前行的大背景下，东莞政府加快产业类用地出让步伐，尤其是下半年市场环境好转，政府抓住市场契机，加快商住地的供应力度，增加土地财政收入。数据显示：2015年东莞共有68宗商住商服用地挂牌上市，合计出让面积约238.98万㎡，同比2014年上涨50%；58宗地块成功交易，面积约190.04万㎡，同比上涨45%；收金146.69亿元，同比上涨68%；成交楼面地价呈逐年递增趋势，2015年更因多宗地块溢价成交，折合楼面地价3266元/㎡，同比上涨27%。

总观2015年东莞土地市场，可发现以下特征：

1、下半年土地供应尤为旺盛，大规模地块多被碧桂园夺下。在宏观经济放缓、财政收入双重压力下，政府加大了整体土地供应量，今年东莞土地市场一共推出238.98万平的商住商服用地；土地供应主要集中在下半年，数据上来看，下半年供应是上半年供应的3倍。单宗地块规模前三甲分别是麻涌大步村地块（13.13万㎡）、大岭山水朗村地块（12.16万㎡）、大朗长塘社区地块（11.83万㎡），这三宗地块皆被碧桂园收入囊中。

2、连体地块按用途划分出让，利于市场的竞争化。巨幅地块依照功能划分出让，如凤岗镇雁田片区相隔2公里的2宗地、茶山镇横江村毗邻的2宗块、南城宏七路多宗地下空间用地、大岭山水朗村的3宗地、大朗长塘社区的3宗地以及虎门镇博涌社区的多宗地块皆被分成小型连体地块出让，此种出让模式有利于政府更有效地管控规划土地，同时也能够吸引更多的房企入驻，提高区域楼市的竞争化和产品多样化。

3、品牌房企积极拿地，万科碧桂园抢地最疯狂。2015年品牌房企拿地活跃，碧桂园、万科、保利、中信、华为等房企拿地力度大，拿地面积皆超10万㎡以上；广源、中惠、三正、环鑫地产、顺海实业、天成兴业实业拿地大约是在3-6万㎡；金地、天麟、海伦堡、首铸等房企在2万㎡左右。其中万科和碧桂园两大房企在今年的表现最为疯狂，万科全年拿下7宗地，包括虎门博涌社区5宗、大朗和大岭山各1宗，拿地面积合计约25.91万平，金额合计约38.35亿元。碧桂园得益于平安的支持资金雄厚，斥资60亿元将63.23万㎡、东莞成交中近3成的地块尽收军中，表现在清溪3宗、大岭山3宗、大朗2宗、麻涌和长安各1宗，同时还通过收购或并购本土房企项目，扩大其疆土，东莞已成碧桂园全国范围内的重要战场之一。

4、溢价地块将近四成，单价高价地频频刷新记录。2015年成交的58宗商住商服地中，有23宗地块是溢价成交的，占据将近4成的比例，而贡献最大来源碧桂园拿下的地块，获得10宗地块中有9宗出现溢价，占全市成交总体15%。在各大房企的竞抢下，除了溢价成交外，区域的单价“高价地”也频频被刷新记录，长安（9906元/㎡）、大朗（6665元/㎡）、大岭山（6448元/㎡）、清溪（4539元/㎡）、万江（4003元/㎡）、樟木头（3104元/㎡）、茶山（2145元/㎡）等区域楼面地价记录皆在2015年被刷新，预计未来该类区域的房价或再上一层楼。

2、月度量价走势：上半年惨淡   下半年在政策利好及楼市旺销的催动下供需两旺

2015年东莞商住商服用地供应量合计238.98万㎡，而上半年供应惨淡仅有57.7万㎡，下半年火热供应181.28万㎡。从市场供需的月度表现来看，1月东莞商住商服土地市场高调开局，而2月受春节假期影响，供需量大幅缩减，3月供应更是断层，4-6月虽有推地但皆处在紧缩状态；直到下半年的7月份，土地供应开始放量，土地市场呈现供需两旺的火热态势，各大房企斥资拿地，楼面地价节节攀高，12月份楼面地价飙升至4976元/㎡。 

3、各类土地出让占比：东莞产业转型升级大势下   工业用地比例逐年递增

相比2014年，2015年东莞全市商住、商服和工业用地供应量皆有所上涨，共有165宗土地供应，出让面积合计约841.05万㎡，同比增加86%。其中，工业用地增速最快，今年依然以工业用地出让为重点，数据显示：工业用地推97宗，面积约602.07万㎡，约占总供应量的72%；商住供应有54宗，面积约221.44万㎡，占比26%；商服用地供应有14宗，面积约17.54万㎡，占比2%。

4、区域分布：松湖片区74.6万㎡供应居榜首    长安楼面地价9906元/㎡是“高价地”

今年共有26个镇区有商住商服用地出让，松湖片区供应量合计约74.6万平，成为今年的供应主力军，包括大朗、大岭山、松山湖、生态园、寮步和东坑皆有地块出让，其中大朗供应量28.24万㎡居于首位，其成交量28.24万㎡也是成交花魁；大岭山供应量排在第二，供应28.2万㎡且全部成交；茶山横江村今年5次推地，加上茶山村1宗地，合计约有21.11万㎡的供地量排在第三位。另外，大石龙片区的茶山、石碣、石排，临深片区的樟木头、黄江、清溪；滨海片区的虎门、厚街；水乡片区的麻涌；中心城区的万江等地区皆有较大规模的土地出让；而近几年土地出让稀缺的长安，也在今年上市了一宗地块，面积约0.97万㎡，最终被碧桂园斩获，楼面地价9906元/㎡是东莞今年拍出最高的单价“高价地”。

5、开发商拿地情况：一线品牌拿地占据73%   碧桂园疯狂抢地成“地主”   

今年，品牌开发商在莞拿地活跃，尤其表现在碧桂园、万科和保利。今年土地成交量为190.04万平，以上三大房企共包囊了103.49万平，占据54%；全部土地收金146.69亿元，以上三大房企收金95.37亿元，占据65%。其中，碧桂园最疯狂，抢下10宗地占地面积达63.23万平，约占全部成交地块的1/3，一举奠定其“地主”地位。在这10宗地块当中，包括大岭山和清溪各3宗、大朗2宗、长安和麻涌各1宗，除了清溪1.52万㎡的1宗地外，其余9宗地皆是溢价竞得，并刷新了长安和清溪的楼面地价“高价地”记录。万科在虎门以底价拿下了5宗地，凸显深耕虎门的决心；另在大朗、大岭山各溢价斩获1宗，同时刷新了大岭山的楼面地价。而保利拿下茶山2宗地，开始进驻茶山，并再拿樟木头1宗地以扩大樟木头的战略布局。

一线品牌房企中，除了碧桂园、万科和保利表现突出外，中信地产、天麟地产、金地地产、海伦堡地产、首铸地产和华为地产也表现不俗。天麟地产经历44轮麓战，最终以3.99亿元夺得大朗3.26万平单价高价地，楼面地价6665元/㎡创大朗历史新高；而金地历经39轮竞价，最终以6.65亿拿下万江5.54万平，楼面地价4003元/㎡成为万江的单价高价地。

另外，在本土一线房企中，光源地产、嘉宏集团、三正地产、中惠熙元和居易房地产共拿地17.98万㎡，占据全部成交地块的9%；而环鑫房地产、顺海实业、天成兴业实业等本土其他房企中皆有所贡献，合计约18.72万㎡的成交量占据总数的10%。

6、溢价和流拍：溢价和流拍共存    松湖片区溢价现象明显

2015年成交地块共有58宗，而溢价地块占有23宗。其中松湖片区的溢价现象表现最为明显，溢价地块有14宗，溢价率最高达到258%。今年，碧桂园最为疯狂，不惜重金在东莞攻城略地，成为“大地主”，表现在大岭山水朗村的三块连体地皆溢价111%以上、大朗长塘社区地块溢价98%、大朗蔡边村地块溢价11%、清溪重河村地块溢价152%、清溪清湖工业园地块溢价69%、长安地块溢价143%、麻涌地块溢价27%；而万科以今年最高的溢价率258%斩获了大岭山金桔村的地块，又溢价63%截获大朗长塘社区求福路社区的1宗地块；天麟房地产溢价123%抢下大朗1宗地块、保利溢价13%夺得茶山横江村今年共出让5宗地块中的1宗；另外，海伦堡地产、华为、中惠熙元、深圳天成兴业实业、三正集团、中信集团、万润实业、金地集团和东莞市同悦大酒店有限公司皆有溢价拿地，重金布局东莞。

位于横沥镇半仙村曾经流拍过一次的地块降价再次出售，但由于横沥镇现时经济仍欠发达，人口结构单一，消费水平较低，再加上横沥碧桂园开盘后，消化不少本地购房客，当前购房客源余数不多，开发商对未来横沥楼市发展存在顾虑，不敢贸然拿地。位于石排水贝村的两宗十万多平的“巨无霸”商住商服用地以流拍收场，区域楼市需求外溢至惠州园洲、区域经济发展缓慢、购买力不足等是其流拍的一大原因。石碣镇连续推出14.17万㎡的三宗“连体”商住地块，因生活配套相对较为缺乏而对开发商的吸引有限。上一年被恒大退回的两宗地块，其中一宗风光“出嫁”，另一宗地块相离不过2公里却完全不同命运，无人出价惨遭流拍厄运。另外，中堂、厚街、樟木头、虎门港立沙岛也各1宗地流拍。

7、地价排名：碧桂园万科疯狂收地   频频刷新各区域“高价地”纪录

得益于万科和碧桂园等一线品牌房企的竞抢，东莞楼面地价频频被刷新。碧桂园拍下长安地块，9906元/㎡的楼面地价既是长安的单价高价地，也是东莞今年最高的楼面价；其次，天麟地产拍下的大朗地块，楼面地价是6665元/㎡排名第二；大岭山金桔村地块经过多家开发商竞夺，最终被万科斩获，6448元/㎡的楼面价入榜今年商住用地楼面地价第三位；另外，清溪重河村地块楼面地价4539元/㎡，虽排名第9，却是清溪历史最高楼面地价；而其余在榜的地块，皆在各家开发商的竞拍下，楼面地价遥遥领先。

8、待拍和预告：麻涌麻三村地块成“当红炸子鸡” 2016年1月再推商住地上市

东莞土地市场2016年首宗商住地成功打下开门红，麻涌麻三村商住地块赢得众多房企竞抢。地块面积约5.42万㎡，起始价1.3亿元，经过6家房企、40轮的抢夺，最后被景洪市城市投资开发有限公司（云南城投）3.25亿元斩获，溢价率150%，折合楼面地价3000元/㎡，为麻涌的单价“高价地”。麻涌镇麻三村已经成为“当红炸子鸡”，2月份再推1宗小型地块，花落谁家，备受瞩目。

另外，位于石碣镇五环路以北、莞深高速以西的3宗连体地块总面积达14万㎡，在2015年流拍后，2016年1月底降价8214万元再进行出让。据了解，相隔8分钟车程的中熙石碣项目建成后将带动周边人流，逐渐完善周边配套设施，对出让该地块有很大的利好作用。另外，东城东升路与东城东路交汇处有1宗住宿餐饮用地招挂拍，面积大约2.77万平，起始价23567万元，起始楼面地价2352元/㎡。