瑞峰：东莞楼市年前高烧不退 最后一波推货高峰来临

一、导读

1、宏观环境：排除全面救市  “分城施策”将是今年房地产市场的政策思路

“去库存”成为2016年五大经济任务之一，被提到了前所未有的高度，但并不意味着全面救市，决策层不会像2009年那样出台全面刺激楼市的政策，也不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。

住建部表示，“分城施策”已成为最高决策层认可的房地产市场政策思路，未来在“分城调控”调控政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二三线城市，预计将加大活跃楼市交易的政策力度，目前已经有城市开始酝酿考虑出台地方性政策，对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，来刺激楼市。

2、新增供应 ：凤岗争夺深圳客力推新品入市  松湖片区新增贡献量也不俗

上周东莞全市共有12个项目有商品房新增供应，住宅1349套，合计面积约15.81万㎡，环比下滑15%；非住宅新增965套，面积约为5.59万㎡，环比上涨6%，主要是由钜隆碧水湾花园、田禾卢浮公馆的商务公寓产品供应。

上周东莞供应市场有所放缓，但依然处于高位运行。从区域来看，临深片区以凤岗为战场，表现在名流印象花园推224套68-87㎡中小户型、汉邦·雍景居推280套77-114㎡刚需和微改善产品、大运城邦则供应74套191-553㎡别墅；松湖片区贡献也不俗，鼎峰尚境新增306套93-160㎡洋房、碧水天源加推128套98-118㎡户型而莲湖山庄则有12套别墅入市。另外，大石龙片区的石排利丰中央公园新推228套95-137㎡洋房上市，或将为大石龙片区楼市增加活力。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有鼎峰尚境、金地·琥悦、绿地大都会和班芙春天等项目。

3、成交情况：年前最后一波推货高峰来临   周成交持续高位运行     

上周东莞楼市依然处在高速运转的阶段，全市住宅成交3164套，面积约35.50万㎡，环比下滑19%，同比上涨221%；非住宅成交844套，面积约4.7万㎡，环比下滑7%，同比上涨239%。

虽然已经进入春节倒计时，但东莞楼市依然火热。一方面东莞楼市处在上升阶段，良好的政策和信贷环境给予购房者入市的信心；另一方面春节前最后一波营销热潮，房企推货节奏依然强烈，新品扎推上市催动新的购房需求，上周鼎峰尚境北园、名流印象花园新品进入网签阶段，周成交皆超过200套，支撑起东莞楼市高位运行；而光大山湖城、春晖国际城网签持续，成交依然出众。预计本周成交温度有所下降，但依然会好于往年同期。

4、成交均价：热门区域“高价”项目热销   均价11055元/㎡维稳

上周东莞住宅成交11055元/㎡，价格保持平稳，基本和前几周持平，维持在11000元/㎡左右的高位运行。近几周凤岗、黄江、虎门、寮步等热门区域新品集中网签，对整体价格拉升作用较大；此外，市场向好，热销项目涨价已成惯例，上周热销项目名流印象花园成交均价约18222元/㎡，同比2015年1月的价格上涨近1倍多。

5、楼盘活动：营销活动逐步减少  大部分项目步入自然去货的状态

上周楼盘活动较为平淡，随着新年的临近，营销活动逐步减少，大部分项目开始进入自然去货的状态。上周较为瞩目的是黄江金地湖山大境加推72套105-145㎡户型，受到深圳客的抢购基本卖完，均价明显上涨，突破2万，签约均价为21000元/㎡，足见深圳客对东莞楼市的推动作用；而碧桂园为布局2016年市场，新盘蓄客动作频频，虎门碧桂园展厅盛大开放，同时启动项目全线宣传和拓客。

6、土地市场：清溪再推商住地3.26万㎡  起始楼面地价1971元/㎡

上周东莞推出1宗商住地和1宗商服地，其中一宗商住地位于清溪镇重河村，面积约3.26万㎡，起始价14765万元，起始楼面地价为1971元/㎡。先前已经有世博、保利等开发商布局清溪，加上2015年碧桂园的强势入驻，清溪房地产市场火热程度一再升温，已然成为东莞目前的火热区域。去年以来，清溪凭借交通、环境、城市配套等优势，成为“强吸”深圳客的重要阵地，房价已飙升至12000元/㎡以上，此宗地块地价1971元/㎡，将会吸引多家开发商争夺。

而商服用地则位于南城三元里四环路南侧，面积约为1.4万㎡，起始价17965万元，起始楼面地价为2510元/㎡，用途为商业金融，在繁华的南城区，土地稀缺，以商服用地出让为主，此次推1宗商服用地，或会受到开发商的青睐。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：年前最后一波营销潮延续   周成交持续高位运行  

1.2供需量价走势：热门区域“高价”项目热销   均价11055元/㎡维稳

1.3物业类型成交：盛和商务大厦热销   助推写字楼成交大幅上涨

1.4产品类型成交：50㎡以下公寓产品成交突增    70-100㎡刚需占大头

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：鼎峰尚境新品加推助寮步夺冠    凤岗384套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡成交占比最多   约占3成 

1.6.2别墅产品面积区间成交:200-400㎡中小别墅成交占6成以上

1.6.3普通住宅各单价区间成交： 凤岗项目成交突出   15000元/㎡以上产品大涨

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品成交约占8成

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-120万元/套产品成交占4成

1.6.6别墅各总价区间分布：集中在300-4000万元/套之间  占比3成多

1.7楼盘活动：临近新年营销活动逐步减少  大部分项目步入自然去货的状态

1.8新增供应 ：凤岗争夺深圳客力推新品入市  松湖片区新增贡献量也不俗

1.9新开工：新盘黄江中信凯旋城动工   住宅面积合计约21.03万㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：清溪重河村再推商住地3.26万㎡   起始楼面地价为1971元/㎡   

2.3土地成交：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1新增贷款11.72万亿创历史新高  去年信贷狂飙内因

1月15日，央行发布的数据显示，2015年人民币新增贷款11.72万亿元，同比多增1.81万亿元，创下历史最高水平。而相比4万亿刺激政策出台的2009年，更是多投放了2万多亿元。

2015年信贷资金有“五个较快增长”，主要表现为：中部和西部地区贷款较快增长、保障性住房开发贷款、个人购房贷款以及小微企业贷款。其中保障性住房开发贷款全年增加6761亿元，同比多增2642亿元，增量占全年房产开发贷款增量的92.7%；个人购房贷款2015年全年增加2.7万亿元，同比多增9368亿元；小微企业贷款新增2.1万亿元；三者累计新增近5.5万亿。

1.1.2李克强：中国经济有很大的弹性 有空间进行调整

李克强表示，全球经济正在经历深刻的调整，今年中国面临复杂的国际形势，国内面临深层的困难。中国失业率低于预期，就业扩大高于预期。中国经济有很大的弹性，有空间进行调整。去年中国经济增长约7%，服务产业占GDP一半，消费贡献了60%的经济增长。

1.1.3深圳迈向“大深圳”：有望2016年GDP超过香港

2015年，深圳的GDP达到了17500亿元人民币，迫近香港，有望2016年超过香港。与北京、上海相比，深圳在多项指标上已经遥遥领先，人均GDP高出50%左右，地均GDP更是上海的两倍多，北京的6倍多，硅谷的4倍。深圳在一些新兴行业特别是电子信息行业上，其创新能力是国际级的。深圳必须对标欧美发达国家和创新地区经济体才有意义，而深圳也必须以全球为舞台建立起自己的创新能力。

1.2楼市环境

1.2.1住建部定案分城施策 去库存政策储备排除全面救市

尽管楼市“去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，但是，面对多种有可能对楼市全面性刺激影响的建议或方案，中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外。

“分城施策”已经成为最高决策层认可的房地产市场政策思路。在“分城调控”调控政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在2016年中加大。

意味着，而大量二三线城市，已经开始酝酿考虑出台地方性政策，对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，活跃房地产市场交易。而二三线城市对第三套住房的各类限制，有望渐次放开。

1.2.2万达亮出2016工作计划  并购继续买买买

万达近日在披露2015年工作报告的同时，发布了2016年的工作计划。与过往业绩相比，万达集团的新年工作规划更加吸引眼球。按计划，为进一步实现转型，万达2016年主动调减了640亿元的房地产收入目标。与此同时，着力打造文化产业，并购买不停。王健林透露，2016年万达要完成3宗较大规模的国际并购和2宗国内并购（不含院线）。特别是万达院线要利用自身在资本市场的优势，加大对国内院线并购。

2016年万达集团资产将达到7500亿元，收入2543亿元，同比2015年下调12%。具体来说，万达商业2016年计划收入约1300亿元，虽然收入目标下调，但净利目标将保持两位数增长；房地产合同收入约1000亿元；竣工入伙收入约1100亿元；开业55个万达广场，数量相比2015年翻番；租金收入约195亿元；开业14个酒店，收入61.4亿元；新增持有物业580万平方米；新发展项目71个，其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。

1.2.3中国10城市去年土地出让金收入降5.7%  地价创新高

北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆的10个典型城市2015年土地出让金收入为8333亿元（人民币，下同），与2014年相比下降5.7%；土地成交均价为每平方米4042元，与2014年相比上升15.7%，土地成交均价创历史新高。

2015年中国土地成交火热的城市基本都是房价上涨明显的城市。特别是北京、上海、广州、深圳四个一线城市，“高价地”频繁出现，房企集中抢地，预计2016年，一线城市土地竞争将依然白热化，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。

1.2.4 万科申请继续停牌至3月 复牌前将会做出重组预案披露

2016年1月16日，万科发布公告称，因本次筹划的重大资产重组极为复杂，相关工作难以在1月18日前完成，无法实现A股复牌，申请继续停牌。并表示将在3个月内，即3月18日前做出重组预案披露。

对于万科重大资产重组进展，公告表示，本次重大资产重组中，公司预计将收购多项境内外资产，如前述收购全部成功实施，将有助于提升本公司在地产核心业务、新业务和海外业务方面的市场地位，并完善公司产品线布局。因公司目前重大资产重组尚处于前期谈判和初步尽职调查的阶段，具体交易对价、支付方式、交易结构、目标资产具体范围都在谈判过程中，交易相关细节和结果尚存在重大不确定性。

1.3产业动态

1.3.1国务院：继续发展纺织服装等劳动密集型贸易产业

加工贸易是我国对外贸易和开放型经济的重要组成部分，对于推动产业升级、稳定就业发挥了重要作用。当前，全球产业竞争格局深度调整，我国经济发展进入新常态，加工贸易承接国际产业转移放慢，产业和订单转出加快，企业生产成本上升，传统竞争优势逐渐削弱。为适应新形势的要求，将继续加快推动加工贸易创新发展。

1.3.2国务院：同意在深圳等12城设立跨境电子商务综合试验区

国务院批复同意在天津市、上海市、重庆市、合肥市、郑州市、广州市、成都市、大连市、宁波市、青岛市、深圳市、苏州市等12个城市设立跨境电子商务综合试验区，名称分别为中国(城市名)跨境电子商务综合试验区，具体实施方案由城市所在地省级人民政府分别负责印发。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞银行额度充足放款较快 首套房房贷利率再现8.5折

据融360数据统计，目前东莞14家银行提供按揭贷款，这14家银行首套房贷款利率大部分是执行基准利率下浮5%，有3家是执行基准利率，广发银行在基准利率的基础上可以打8 .5折，二套房均是上浮10 %。虽然房贷利率仍以9 .5折居多，但8 .5折的优惠幅度已是房贷市场利率宽松的一个重大信号，最近一年房贷市场上没有银行能够最低达到8 .5折，此前最低的是农行给出过优质客户可以打9.2折的政策。

在房贷额度方面，多家银行均表示现在房贷额度充足，放款较快。业内人士表示，去年央行出台了多个支持银行房贷的政策，加上现在房价处于上升期，房贷对银行来说，依然是非常优良的产品。

2.1.2东莞降低保障房申请门槛  外地大学生也可以申请

东莞保障房门槛放宽措施已经正式实施。东莞市住房和城乡建设局日前正式发布了《关于扩大住房保障范围的通知》，明确扩大的住房保障范围从2016年1月1日起实施。

调整后的新政，首次将非户籍的新就业大学生纳入保障范围，本科以上外地人，在东莞缴满1年以上社保就可申请。“外来工连续缴满6年社保”的门槛，此次也下调至只需累计缴满5年社保就可申请。放宽了本地居民申请经适房(配租)的房产条件，只要自有住房人均建筑面积低于18平方米的，也可以申请保障房。

2.1.3国家出台入户新政   东莞“黑户”都可正常落户

没有办理《出生医学证明》、收养手续、违反计划生育政策……以后这些东莞“黑户”都可以正常入户了。2015年1月14日，国务院办公厅印发《关于解决无户口人员登记户口问题的意见》，提出要全面解决无户口人员登记户口问题。

2.1.4清溪生态小镇规划通过评审  着力生态提升与低碳发展

清溪镇政府获悉，《清溪国际低碳生态小镇建设综合规划》已于日前顺利通过专家初审。本次规划核心是以低碳生态理念为引领，借助镇区后发优势，通过生态提升与低碳发展策略，对清溪镇低碳产业、绿色建筑、低碳交通、资源能源、智慧城市、碳汇空间等六大板块进行同步布局。

2.1.5东莞重大项目门槛降低:不低于5亿或8000万美元

市府办近日正式印发了《东莞市重大项目管理办法》(以下简称《办法》)，新版《办法》适当降低市重大项目的准入门槛，将“社会投资项目不低于6亿元人民币(内资)或不低于1亿美元(外资)”修订为“社会投资项目不低于5亿元(内资)或不低于8000万美元(外资；欠发达镇放宽至不低于3亿元(内资)或不低于5000万美元(外资)”。

根据《办法》,市重大项目包括以下十类项目:提升自主创新能力的高新技术、战略性新兴产业项目；提高能源供给能力及清洁环保、可再生的能源保障项目；以生产性服务业为重点的现代服务业项目；产业关联度大、带动产业结构调整的先进制造业、优势传统产业项目；完善城市道路网、公路、港口、物流等基础设施的交通运输项目；提高农业质量和效益、促进人水协调的现代农业和水利建设项目;改善人居环境、促进资源节约的环境生态建设项目；提高教育、文化、卫生、社会保障等公共事业基础设施能力的社会发展建设项目；列入省的重点建设项目，以及纳入国家和省专项建设规划的项目;市人民政府确定的或具有特殊意义的其它项目。