中原：宏观环境持续恶化 东莞土地市场交投热度降温

进入2016年，宏观环境发生了显著变化。受到熔断机制影响，股市开启了“股灾3”行情。新年伊始，股市“遇冷”，上证大盘指数已经跌破2700点。再加上外围市场的大跌以及油价连续创新低的记录，投资者担忧情绪增加，市场投资情绪十分低迷，人气冷清。

新年首月宏观环境就表现出极为艰难的一年，这将会增加企业、投资者对后市的担忧情绪。中国经济成为全球关注的焦点，宏观环境持续恶化，这种低迷悲观的情绪也将逐渐蔓延至楼市。油价的连续下降，更是引发市场通缩的担忧。作为一级市场的土地，宏观环境的严峻以及资金面的收紧，开发商投资开发也趋向谨慎。

1月东莞土地市场整体供应量热度延续，工业用地供应放量，商住地供应收紧。供应地块主要是部分区域借助新房市场热点趁机推地，2015年曾流拍的石碣镇三宗连体商住地调低价格出售，最终碧桂园地产斩获两宗，中惠和华达元盛地产联合斩获一宗，顺利交易。此外，麻涌的一宗商住地也受到市场青睐，以溢价150%成交。借助水乡片区的规划利好，麻涌吸引多个产业集群，万科和碧桂园也进驻布局，麻涌将成为房地产市场的开发热点。

一、开年土地整体供应热度不减，成交量价萎缩。

1月关键数据一览：

月度总体叙述：

进入2016年，土地交投市场热度降温。从供应来看，本月东莞土地市场供应14宗，占地面积合计71.42万㎡，环比增加79.76%，同比减少0.98%，其中商住地供应4宗，占地面积合计14.48万㎡，环比减少5.98%，同比减少42.95%。土地整体供应量热度不减，商住地供应收紧。

成交方面，1月东莞土地成交仅仅8宗，占地面积合计36.69万㎡，环比减少52.95%，同比增加2.79%，建筑面积合计73.59万㎡，环比减少51.53%，同比增加21.83%，成交量降温。1月土地成交金额7.99亿元，环比上月减少81.38%，同比减少18.4%。商住地成交4宗，占地面积19.59万㎡，环比减少50.94%，同比增加37.73%。商住地建筑面积43.36万㎡，环比减少47.02%，同比增加45.77%。本月商住地成交楼面地价1613元/㎡，环比下降66.54%，同比下降37.38%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、整体土地供应量保持相对活跃水平，工业用地放量显著。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年1月东莞土地市场供应14宗，占地面积合计71.42万㎡，环比增加79.76%，同比减少0.98%，建筑面积合计163.77万㎡，环比增加137.79%，同比增加21.27%，供应量保持相对活跃水平。其中商住地供应4宗，占地面积合计14.48万㎡，环比减少5.98%，同比减少42.95%；工业用地供应8宗，占地面积合计52.52万㎡，环比增加342.85%，同比增加27.82%。本月东莞土地整体供应量保持活跃水平，主要是工业用地放量显著。

2016年开年，宏观环境持续恶化，股市遭遇熔断后启发股灾3，跌破2700点。外围股市的持续下跌、原油价格下降，投资者担忧情绪增加。2016年宏观经济依然举步维艰，在宏观经济持续艰难的环境下，东莞政府加大招商引资、重大项目的开工力度，稳定经济增长。新年首月，工业用地供应明显放量，一方面反映政府推地热情不减，对土地财政的收入依赖增加；另一方面政府在加大产业配套类的土地供应，推动重大项目开工。

2、2015年曾流拍地块再次挂牌入市，商住地供应热度下降。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年1月东莞商住地供应4宗，占地面积合计14.48万㎡，环比减少5.98%，同比减少42.95%；建筑面积合计33.31万㎡，环比增加2.97%，同比减少42.23%，供应热度下降。

新年伊始，政府推地顺势放缓。本月东莞商住地仅供应4宗，分别位于麻涌镇和石碣镇，其中石碣镇三宗连体商住地曾是2015年流拍的地块。进入新的一年，房地产市场热度延续，开发商购地补仓的意愿强烈。政府抓住市场契机把曾流拍的地块推出市场，一方面是借助市场热度，有助于地块顺利交易；另一方面是为市场补充地块供应。

2016年1月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、新年首月土地交投量降温，土地出让金陷入低位。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月土地东莞成交金额7.99亿元，环比上月减少81.38%，同比减少18.4%。其中，商住地成交金额为7亿元，环比减少82.28%，同比减少8.71%，贡献了整体市场的87.55%。新年首月，土地交投量降温，出让金额也随之陷入低位。

2、土地成交规模连续萎缩，土地市场冷清开局。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年1月东莞土地成交8宗，占地面积合计36.69万㎡，环比减少52.95%，同比增加2.79%，建筑面积合计73.59万㎡，环比减少51.53%，同比增加21.83%，成交规模连续萎缩。分类型来看，商住地成交4宗，占地面积合计19.59万㎡，环比减少50.94%，同比增加37.73%；工业用地成交4宗，占地面积合计17.1万㎡，环比增加67.51%，同比减少19.38%。

进入2016年，土地市场表现较为平淡，整体土地交易量只有商住和工业用地有成交记录。市场热点有所降温。1月东莞土地成交规模连续萎缩，新年土地市场冷清开局，主要有几点原因：其一，土地供应量收紧，抑制需求释放。其二，宏观经济环境恶化，企业、开发商投资趋向谨慎。其三，开发商和企业尚未开启新一年的布局和发展策略，购地需求暂时放缓。

3、新年伊始碧桂园“激进”拿地，彰显“土豪风范”。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年1月东莞商住地成交4宗，占地面积合计19.59万㎡，环比减少50.94%，同比增加37.73%；商住地建筑面积43.36万㎡，环比减少47.02%，同比增加45.77%。商住地成交量比去年年底明显萎缩，土地拍卖热度也迅速降温。

本月东莞商住地成交4宗，其中有3宗是位于石碣镇五环路以北的连体地块，该三宗地块曾在2015年流拍，本月再次挂牌出让，起拍价比之前有所调低。其中编号为2016WG02和2016WG04占地面积分别是4.94万㎡、4.72万㎡，分别以底价12311万元、11762万元，折合楼面地价均是1132元/㎡。另外一宗编号为2016WG03的占地规模为4.5万㎡，被中惠地产和华达元盛地产联合以底价13389万元斩获，折合楼面地价1189元/㎡。石碣镇是东莞经济处于中等水平的镇区，地缘上靠近东城，但区域配套不完善、居住氛围不浓郁，对城区客户的吸引力弱。石碣镇在力推房地产发展，借助市场热点，把曾流拍地块再次调低价格出让。新年伊始碧桂园就表现出“激进拿地”的扩张策略，彰显“土豪风范”。碧桂园攻城掠地，拿地积极性高，一方面是碧桂园引入平安银行入股后，集团资金宽裕，扩张需求迫切；另一方面是碧桂园经过几年的时间沉淀，已在东莞形成一定的品牌知名度和口碑，长远看好东莞市场。另外一宗石碣地块是被本土企业中惠地产和华达元盛地产联合斩获，补充土地储备量。此外，麻涌镇麻三村的一宗占地5.4万㎡的商住地吸引6家企业参与竞拍至40轮，以溢价150%成交，折合楼面地价3000元/㎡，麻涌地价也出现快速上涨。水乡片区引进了多个产业集群，是政府大力扶持发展的片区，麻涌也吸引了万科、碧桂园等品牌开发商的进驻，成为市场开发的热点。

4、成交地块集中在二三类镇区，土地楼面地价急剧回落。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年1月东莞商住地成交楼面地价1613元/㎡，环比下降66.54%，同比下降37.38%。本月东莞楼面地价快速降温，主要是成交地块集中在非房地产开发成熟的热点区域，起步价低以及底价成交突出，促使整体楼面地价快速回落。本月成交的4宗商住地，分别是位于石碣镇的3宗以及麻涌的1宗，石碣镇3宗商住地均以底价成交。

5、本月溢价率迅速走低，底价成交为主流。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地的溢价率为38.64%，比上月99.63%明显下滑。本月大东莞商住地市场出让4宗地块，其中三宗是位于石碣镇2015年曾流拍的地块，均以底价成交。另外一宗是位于麻涌镇麻三村的一宗占地5.4万㎡的商住地吸引6家企业参与竞拍至40轮，以溢价150%成交。

2016年1月东莞土地交易明细：

四、后市展望

2016年全国楼市进入去库存时代，上半年东莞土地供应量将收紧。

新年伊始，宏观环境持续恶化。1月中国股市迎来股灾3，上证大盘指数已跌破前期最低谷的2850点。外围市场大跌以及油价的下降，市场担忧情绪恶化。2016年宏观经济环境持续举步维艰，经济增长对房地产开发投资的依赖增加。2016年全国楼市将进入去库存的时代，地方政府将会陆续发布相关去库存的措施，包括控制土地供应、降低购房者入市门槛、扩大消费等。楼市进入去库存，意味着政府将会从土地供应源头来控制供应量，上半年东莞土地市场将收紧。油价连续创新低的记录，引发市场通缩的担忧。受到宏观环境的持续恶化以及货币资金面的收紧，开发商购买土地需求也将减弱。

2月市场进入春节淡季，局部镇区推地活跃。

根据东莞中原研究部监测的数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有13宗土地挂牌入市，占地面积合计53.11万㎡，建筑面积合计131.33万㎡。其中，商住地3宗，占地面积合计4.3万㎡，建筑面积合计10.26万㎡；商业用地2宗，占地面积合计1.94万㎡，建筑面积合计8.72万㎡；工业用地6宗，占地面积42.45万㎡，建筑面积97.87万㎡；其它用地2宗，占地面积4.42万㎡，建筑面积14.48万㎡。2月作为传统的春节淡季，市场各方对市场的关注度低，土地市场也习惯性进入春节淡季。部分镇区借助市场热点趁机推地，麻涌和清溪有商住入市。作为临深片区的清溪，借助深圳客的热点本月再推一宗占地3万多㎡的商住地，起步楼面地价1929元/㎡，该地块与去年碧桂园拿下地块临近，预计受到市场关注。麻涌也是借助水乡片区的规划利好以及万科、碧桂园进驻的热点，再推两宗小规模的商住地以及一宗商业用地。