瑞峰：2016东莞楼市高调开局 成交量价再刷新高

1月楼市简述：

1、土地：2016年1月东莞土地市场共有4宗商住商服用地成功交易，麻涌麻三村地块被景鸿市城市投资开发有限公司（云南城投）以溢价150%拿下，楼面地价高达3000元/㎡；石碣曾流拍过的三宗商住地也在1月成功出让，碧桂园底价收获其中的两宗，合计建筑面积约9.6万㎡，根据其快速开发的节奏，可预测今年东莞的楼市将是“碧桂园的天下”；中惠在今年开年也有地块入库，同样底价拿下一宗石碣商住地，地块与碧桂园拿下的地块临近。节后土地市场依然热闹非凡，麻涌、南城、清溪皆有地块待入市。

2、新增：2016年首月东莞供应节奏有所放缓，1月住宅供应7359套，面积约77.88万㎡，环比下滑25%，同比下滑21%。1月的供应市场主要表现为：（1）热门区域虎门、凤岗、寮步推货节奏依然保持活跃，1月区域住宅供应量皆超过10万㎡，南部湾万科城、凤岗东江花园、保利中惠悦城等项目皆有批量新品加推；（2）70-100㎡刚需产品供应依然稳占大头，供应占比约52%，100-130㎡微改善产品新增占23%；（3）全市约有50个项目有商品房新增供应，其中住宅供应的项目占32个，纯新上市项目有6个，分别是春晖国际城、悦湖苑、腾龙领寓、天诚时代、旺南驹大厦和百花公寓。

3、成交：2016年1月的楼市成交量价再刷历史新高，住宅成交面积约140.44万㎡，环比上涨13%，同比上涨132%，住宅均价11359元/㎡，环比上涨6.3%，同比上涨30%。东莞楼市成交量价节节高升，2016年开年成交更是赶超年底冲刺期，创下新的记录，主要是因为（1）年底冲刺余热延续，楼市行情大好，春节脚步的临近并未阻止到购房者的热情；（2）新品去货率高，1月份加推项目去货率超7成的项目9个，其中南部湾万科城、鼎峰尚境、班芙春天、保利中惠中央公馆、碧水天源、名流印象新品销售率达9成，对整体成交拉动较大；（3）低库存时代下，房企惜售抬价现象普遍，1月近2/3的区域住宅均价出现上涨趋势，如南部湾近期推出的产品均价高达16000元/㎡，环比12月份涨幅超3成；（4）深圳客入莞势头不减，滨海、松湖、临深三大片区住宅成交约占整体成交7成以上。

4、存量：2016年1月东莞楼市的供需矛盾依然严重，供销比为0.55，已经连续11个月小于1。东莞楼市库存日益减少，截止至2016年1月31日，东莞住宅存量为337.77万㎡，消化周期不足4个月。从片区来看，临深片区已经处在严重缺货状态，住宅存量41.59万㎡，消化周期仅有1个多月；而滨海、松湖片区消化周期不足4个月。

5、潜在：2016年1月东莞全市共有5个项目取得开工许可证，合计住宅开工量约38万㎡，非住宅开工量22万㎡；其中虎门万科云广场、黄江中信凯旋城和道滘曼诺商业中心为纯新项目动工。

6、展望：2月是传统的春节月，受春节假期影响，预计2月中上旬的楼市将进入“冬眠期”，到下旬楼市将会缓慢“解冻”，2月楼市供需将集中在月底，供应的高潮或将在3月份出现。整体上来讲，2月楼市供需量或将是全年最低，3月楼市热度更多的是依赖深圳客的“返莞”情况，有低库存的支撑，楼市行情快速升温的可能性较大。

第一部分：土地市场

1、成交的地块明细：4宗地块成交出让   碧桂园抢地依然强势 石碣再夺下两地

2、待拍的地块分布：麻涌三宗小幅地块出让  南城、清溪皆有地块待拍