瑞峰：春节再唱“空城计” 东莞楼市进入“冬眠”期

一、导读

1、宏观环境：首套房首付最低降至2成  有望继续推动刚需客户入市

春节前，房地产市场再迎“政策福利”。2016年2月2日，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住宅贷款首付可低至2成，二套房首付最低3成，这次自去年“930”新政后，央行再次调整首付比例。

此次新政之后，贷款基准利率由6.55%下调至现在的4.9%，首套房首付比例由原来的30%降至20%。新政直接的利好是降低客户的首付压力，有望继续推动刚需及改善需求的入市；但新政只是单纯降低购房的门槛，并未真正降低购房成本，而是将成本延后支付，摊分在利息上，因此春节后对楼市的影响还有待观察。

2、新增供应 ：新年前夕供应冷淡  节日过后产品或陆续上市

2015年2月1日-2月14日东莞全市共有3个项目有商品房新增供应，住宅254套，合计面积约1.9万㎡，环比下滑89%；非住宅新增61套，面积约为0.31万㎡，环比下滑98%，主要是由嘉盈名苑的商铺产品供应。

步入春节假期，东莞供应市场冷淡，仅有东坑的嘉盈名苑表现稍微突出，242套76-106㎡的刚需户型赶在春节前入市，为年后争抢市场做好准备。另外两个项目新推货量小，仅有几套的货量，如珠江观澜御景仅推8套183-184㎡别墅，碧水天源怡景湾为4套338-358㎡别墅产品。新增供应冷淡现象，预计春节有望缓解，回归正常态势。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有佳兆业碧海云天、观澜湖君悦山、万科·翡丽山、恒大绿洲、三羊大厦、三羊公馆、海月居、金地城南艺境、丰泰橡树溪谷、盛和雅颂、星际湾、嘉宏锦园、棕榈泉六期星光天地和米兰天空等项目。

3、成交情况：春节大规模“回乡潮”再现  楼市进入“冬眠”期  

受春节假期影响，从2月份开始东莞楼市成交进入休整阶段。2月上旬（2016.2.1-2.14）东莞全市住宅成交281套，其中大年初一至初五（2..8-2.12）东莞楼市“休市”，连续5天零成交，初六开始楼市开始恢复签约，但成交依然在个位上运行，预计本周楼市成交有所回升，但依然在低位上运行，楼市供需放量高峰期或会出现在3月份。

4、成交均价：楼市供需量价皆大幅下滑    大石龙片区异军突起

2月上旬楼市供需量价皆呈现大幅度的下滑阶段，其中春节周（2.8-2.14）东莞楼市仅有9套成交，住宅均价约9701元/㎡，环比下滑13%。从近期楼市成交行情来看，大石龙片区在春节期间成交异军突起，2月上旬石龙镇成交34套位居区域榜首，而石排、石碣皆进入前十。

5、楼盘活动：楼市正式进入春节假期  仅有小部分项目有营销动作

步入2月份，尤其2月1日-2月14日楼市正式进入春节假期，东莞楼市营销活动越发稀少，基本无营销活动，大部分项目采取线上“新年祝福”为主。在这期间进行宣传仅有几个项目，如恒大华府新春感恩回馈五重礼活动，推173-238㎡全新天际大宅；虎门碧桂园砸千元油卡，62席230-24㎡双拼别墅、17席170平联排别墅、36-270㎡非毛坯公寓及洋房认筹中；碧桂园玖珑湾新盘宣传等活动。

6、土地市场：麻涌镇麻三村再推商住地   2016年第二期土地预告新鲜出炉

成交方面：2016年2月1日东莞土地市场有1宗商服地块成交，其位于东城东升路与东城东路交汇处，主要为住宿餐饮用途， 面积2.77万㎡，起始价2.36亿元，东莞市华南国际大酒店有限公司底价拿下。

出让方面：新年期间松山湖环湖路西侧有1宗商服地出让，出让面积17686.28平米，起始价11192万元，起始楼面地价2531元/㎡。

待拍方面：本周待拍地块有1宗，位于麻涌镇麻三村，出让面积3123.5㎡，起始价1260万元，起始楼面地价1614元/㎡，为2015年以来麻三村的第三宗地块出让。麻涌的交通四通八达，经济、楼市发展潜力广阔，本周虽然推出小宗地块，但是在富盈、信鸿、新世纪、光大、万科、碧桂园、云南城投等开发商的入驻后，此宗小地块也会备受瞩目。

土地预告：2016年东莞第2期的土地预告新鲜出炉，预计有12宗地块出让，合计面积约38.45万㎡将入市，其中寮步泉塘石大路边有一宗商住地，面积约2.91万㎡；商住商服用地有5宗，面积合计约5.76万㎡，主要位于沙田、南城、东坑和松山湖等区域；而工业用地有5宗，面积合计约29.19万㎡，主要位于洪梅、松山湖和清溪等领域；最后还有1宗科教用地，位于在大岭山，面积5899.7㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：春节“回乡潮”再现东莞唱“空城计”  楼市降温进入“冬眠”期  

1.2供需量价走势：楼市供需量价皆大幅下滑    大石龙片区异军突起

1.3物业类型成交：洋房成交约占8成   别墅约占1成

1.4产品类型成交：70-130㎡户型成交仍为主流  200㎡豪宅相对热销   

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：石龙34套居榜首   虎门29套屈居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡成交占比最多   约占4成多

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-400㎡产品是成交主力

1.6.3普通住宅各单价区间成交：8000-10000元/㎡成交占4成

1.6.4别墅各单价区间成交：15000-20000元/㎡成交占半壁江山 

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-120万元/套产品成交占5成多

1.6.6别墅各总价区间分布：450-700万元别墅产品热销 

1.7楼盘活动：楼市正式进入春节假期  仅有小部分项目有营销动作

1.8新增供应 ：新年前夕供应冷淡  节日过后产品或陆续上市

1.9新开工：有2个项目新开工  合计住宅面积约9.23万㎡   海德骏园为全新项目

2、土地市场

2.1待拍土地：麻涌镇麻三村再推小宗商住地   起始楼面地价为1614元/㎡

2.2出让土地：松山湖环湖路西商服地1.77万㎡   起始楼面地价为2531元/㎡   

2.3土地成交：东城东升路与东城东路交汇处商服地   底价23567万元嫁出   

2.3土地预告：寮步有一宗商住地出让  占地面积约有2.91万㎡

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1国务院：10省市和5个国家级新区开展服务贸易创新发展试点

2月14日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定开展服务贸易创新发展试点，推进外贸转型增强服务业竞争力。会议决定，用2年时间，在天津、上海、海南、深圳、杭州、武汉、广州、成都、苏州、威海10个省市和哈尔滨、 江北、两江、贵安、西咸5个国家级新区开展服务贸易创新发展试点，重点对服务贸易管理体制、发展模式、便利化等8个方面的制度建设进行探索，有序扩大服务业开放准入。

政策支持方面：1、在试点地区推广技术先进型服务企业税收优惠政策，将享受政策的企业范围由服务外包扩大到高技术、高附加值的其他服务行业，给予减按15%缴纳企业所得税的优惠，并对职工教育经费不超过工资薪金总额8%的部分据实税前扣除；2、设立服务贸易创新发展引导基金，为试点地区中小服务企业提供融资支持。对试点地区进口国内急需的研发设计、节能环保和环境服务给予财政贴息；3、鼓励金融机构创新供应链融资等业务，对试点地区经认定的技术先进型服务企业全面实施服务外包保税监管。

1.1.2国务院：除超大特大城市外 其他城市不得设置落户限制

2月6日，中国政府网发布《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(以下简称《意见》)提出，加快落实户籍制度改革政策。围绕加快提高户籍人口城镇化率，深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

1.2楼市环境

1.2.1央行房贷新政出台：个人房贷最低首付比例高达25%

2月3日，据央行网站消息，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

1.2.1长三角楼市冰火两重天 区别对待降首付新政“礼包”

2月2日，央行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策的通知。新政意味着购房“门槛”再度降低：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭“首套房”商业性贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地还可下浮5个百分 点;对购房贷款未结清的居民家庭，“二套房”最低首付款比例调整为不低于30%。过去，一些地方执行上述两项指标分别为30%、40%。

长三角楼市执行出现严重分化、区别对待：热闹热点城市不执行，库存高企城市如迎来及时雨，拥抱新政。如南京市区暂不执行，苏州“打折”执行，江苏其他11市落地全国标准。浙江杭州多数银行按兵不动、尚未放出消息，温州一些银行争分夺秒执行新政。

1.2.2万亿险资进行“圈房运动”：百万名保险销售员齐卖房

刚刚进入2016年，多家大型保险公司正在启动总规模达到百万名级的保险员“卖房”计划，如平安集团、安邦、生命人寿等等。险企将资金流和销售员向房地产大举输出，将成为2016年影响地产界一个重要因子。

2015年以来平安集团砸下300亿元在北京购买丰台亚林西、门头沟等多宗高价地，可销售总货值约1000亿元，在二级市场上更是参股碧桂园、绿地集团、绿景中国控股和朗诗绿色地产，总市值约300亿元，加上平安海外投资不动产约127亿元。平安已成为绿地、万科、世茂、融创、越秀、龙湖等约200家开发商的合作伙伴，房地产的半壁江山已被平安染指。

安邦集团，相对于平安集团的广泛撒网和全产业链战略，安邦集团投资采取是大手笔重点选择投资标的。目前安邦已经是金融街、远洋地产和金地集团的第二大股东，总市值约500亿元。

另外，险资一哥中国人寿亦不例外。其以大手笔入股物流巨头普洛斯，控股30%，加上购买远洋地产股权、九龙仓大楼等，中国人寿在地产领域直接投资不低于400亿元。

1.2.3春节七天假广州卖出20套新房  外围五郊区是成交主力

今年除夕至初六（2月7日至2月13日），全市共成交20套一手房，与去年同期相比减少17套，同比下滑46%。业界认为，春节本来就不是传统购房时间，其波动变化不具代表性。

1.2.4江西省出台20条新举措去库存  落实不力将被追责

2月14日，江西省人民政府近日下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》，出台20条新举措化解房地产库存。通知指出，江西省房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降；对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。

在支持住房消费方面，大力释放住房公积金，住房公积金仍有存量资金的市、县，要进一步降低首付比例，提高贷款额度，放宽公积金贷款、提取条件，实施提贷并举政策。落实公积金贷款全省“一体化”政策，确保符合条件的职工购房应贷尽贷。积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。

1.3产业动态

1.3.1 我国确定推动八大产业技术创新 智慧城市等技术酝酿重大突破

我国确定了包括现代能源技术、新一代网络技术、智慧城市和数字社会技术等八大技术作为未来一段时间内发展的主要方向。“十三五”期间，我国要进入创新型国家行列，创新型经济格局要初步形成。

具体而言，要发展的八项技术包括：现代化农业技术、新一代信息网络技术、资源高效利用和生态环保技术、智能绿色制造技术、现代能源技术、健康技术、智慧城市和数字社会技术、海洋和空间先进实用技术。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞2015GDP榜单：虎门是“一哥” 长安跑得快

2015年，全市有8个镇街的经济总量实现新跨越，长安实现生产总值400.5亿元，迈入400亿元“俱乐部”，塘厦跨进300亿元门槛，清溪、凤岗跨进200亿元门槛，万江、沙田、横沥、东坑则迈入100亿元的大门。

纵观“十二五”期间东莞各镇街及园区的经济数据发现，排名全市前五的仍是虎门、长安、东城、南城和厚街，其中长安生产总值的增量和增幅最大，分别为130.15亿元和48.14%；虎门仍居“一哥”之位，但生产总值的增幅只有28.68%。

2.1.2   16家东莞企业获服务外包“大红包” 总额240万

从市商务局提供的《2015年省服务外包发展专项资金拨付表》上看到，2月上旬尚睿电子商务有限公司、广东智通人力资源外包服务有限公司等在内的16家莞企21个项目，获得省服务外包专项资金。资金补助总额为240万元

这些企业分布在多个行业，如电子科技、制鞋业、电子商务、贸易、咨询等。例如，制鞋业共有3家企业，包括东莞肯尼克鞋业服务有限公司、东莞雄宝鞋业技术研发有限公司、东莞特品鞋业技术有限公司。

获得资金补助的21个项目主要集中在三类，即离岸业务、在岸业务、示范企业/重点培育企业。这三类项目中，以示范企业/重点培育企业获得的资金补助最多，如万宝至马达（东莞）有限公司获得50万元，东莞兴泰资讯有限公司获得30万元。在离岸业务这一类中，位于南城的东莞新科技术研究开发有限公司，拿到15万元资金补助。

2.1.3长安厦岗片将打造转型示范区 为高端产业人居住配套

2月5日，从长安镇规划所了解到，市城乡规划局目前正在公示长安镇厦岗片区控制性详细规划，本次规划区位于东莞市长安镇西部，西邻厦边社区，东接上沙社区，北依鹅头山，南至沿江高速公路，规划总用地面积491.86公顷。

厦岗片区确定的功能结构为“两心、两带、四轴、多片区”。两心指的是在原老村基础上形成的城市服务中心和南部的次级服务中心；两带是指沿东引河及鹅头山绿带及南部分隔居住和产业用地的绿带形成的纵向为主，横向分支的生态联系带;四轴是由358省道、振安一路、振安二路、福海路形成的四条城市发展轴。

规划区将包括配套服务片区、居住功能片区、产业功能片区和生态防护片区。其中规划居住人口3.43万人，产业人口1.22万人。居住功能片区主要位于规划区358省道两侧，主要为将来的高端产业人口提供居住配套。

2.1.4东莞高新技术企业总量居全省地级市首位

在东莞市的《2015年珠三角规划纲要考核指标完成情况表》上，实施创新驱动发展战略取得了显著成效。2015年，受《东莞市高新技术企业育苗造林行动计划》等利好影响，东莞高新技术企业增速和培育入库企业数量得到快速提升，高新技术企业总量达到986家，高企培育入库企业774家，已获得省级高企培育扶持资金4.18亿元，这些指标均在全省地级市中位列第一。