中原：东莞政府补贴近9亿元购房 90㎡以上首套房节省契税超3万元

引言

2015年12月中共中央经济会议提出，2016年的经济工作的五大任务是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，即积极稳妥化解产能过剩、帮助企业降低成本、化解房地产库存、扩大有效供给、防范化解金融风险。化解房地产库存成为2016年的主基调。

“去库存”成为国家任务的关键在于低迷的房地产开发投资严重拖累了整体经济和地方经济增速，2015年房地产销售金额创新高而投资创新低。新年伊始，相关的去库存政策逐渐出台。 2月2日，央行银监会联合下调非限购城市首套和二套购房商业贷款首付比例，首套房首付由25%下降至20%，二套房由40%降至30%，这是2016年中央祭出去库存的首招。随着又出台公积金利率的提升以及契税营业税的调整，利好政策扎堆出台，为沉寂的春节楼市添加几分活力。

数据统计说明：

1、 各类型住宅的统计忽略容积率；

2、 以下住宅面积是指建筑面积；

3、 本报告数据统计时间为2015年1月1日至12月31日；

4、 数据统计范围为新建住房（含洋房、公寓、别墅）；

5、 首套取60%比例，二套房取30%，10%为三套及以上比例；

6、 契税差=调整后契税-调整前契税

一、契税调整的分析解读

1、新政不再区分普通和非普通住宅，二套房受益最大。

根据通知，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

东莞中原解读新政有如下变化及意义：

其一，新政不再区分普通和非普通住宅，而是以90㎡为界线进行一刀切。新政不再以144㎡为界区分普通和非普通住宅，而是统一规定购买90㎡以上首套房的按网签价的1.5%征收契税。而调整之前一旦交易房屋面积大于144㎡，需要按3%征收契税。新政不再区分普通和非普通住宅，对非普通住宅是利好。

其二，调整后二套房受益最大。根据调整前后的对比，144㎡以下的首套房契税与调整前不变，144㎡以上的首套房契税由3%下降至1.5%。对于二套房而言，90㎡（含）以下的由3%下降至1%，契税减少了2%，降幅力度最大，90㎡以上的由3%下降至2%，契税减少了1%。由此可见，契税有调整的是144㎡以上的首套房以及二套房，二套房受益最大。随着二胎政策的全面落实，换房需求将迎来集中释放的周期。在去库存的基调下，中央通过减少契税尤其是二套房的契税减少幅度明显，主要是鼓励换房需求，刺激改善需求的释放。

2、调整前东莞住宅有六成被征收3%契税，调整后东莞政府契税补贴近9亿元购房。

（备注：调整前的计算方法是按照2015年东莞最新的普通住房价格标准，即一类区域单价低于11106元/㎡、二类区域单价低于7854元/㎡、三类区域单价低于5943元/㎡的144㎡以下的为普通住宅，其中90㎡以下的普通住宅按照1%计算、90-144㎡的普通住宅按照1.5%计算，其它按照3%计算。调整后的计算方法是90㎡以下的首套房（占比取60%）、二套房（占比取30）的住宅按1%计算，90㎡以上的首套房按1.5%计算、90㎡以上的二套房按照2%计算，三套及以上（比例取10%）的按照3%计算）。

东莞中原研究部根据东莞2015年最新的普通住房价格标准测算，2015年东莞全市住宅成交94718套，成交金额1015.67亿元，按照2015年东莞最新的普通住房价格标准计算，按照1%比例的契税成交16765套，契税金额0.96亿元，套数占比18%，1.5%的成交20906套，契税金额2.6亿元，套数占比22%，3%的成交57048套，契税金额22.38亿元，套数占比60%。调整前，被征收3%契税的成交套数占全市比例的60%，反映东莞有六成的住宅成交是被征收“豪宅税”。

而按照调整后的方法计算，1%的成交30637套，契税金额1.91亿元，套数占比32%，契税比例为1.5%的成交36406套，契税金额7.23亿元，套数占比38%，契税比例2%的成交18203套，契税金额4.82亿元，套数占比19%，3%的成交9472套，契税金额3.05亿元，套数占比仅10%。调整后按照3%的契税成交套数最少，比例仅10%，由此可见调整后东莞住宅契税优惠明显扩大。调整后东莞契税收入减少8.93亿元，也就是东莞政府将补贴近9亿元给购房者购房。

3、调整后契税按照3%征收的成交量大幅缩减。

根据东莞中原数据显示，调整后按照1%比例征收契税的比调整前增加13872套，1.5%的比调整前增加15500套，2%的比之前增加18203套，而按照3%的比调整前减少47576套，3%比例征收契税的成交量大幅缩减。

7、 调整后各区域按照1%征收契税的明显增加，凤岗增加套数最多。

按照旧政策，征收1%契税的是90㎡以下的普通住房（首套房），按照新政策，征收1%契税的是90㎡以下的首套房和二套房。调整后东莞各个区域按照1%征收的成交套数均出现增加，其中套数增加前五位的分别是：凤岗增加2138套、南城增加1415套、厚街增加1193套、大朗增加1129套、寮步增加834套，有4个区域增加超过1000套以上。每套平均节省契税位列前五位的分别是：凤岗节省10495元/套、长安节省9461元/套、松山湖节省7904元/套、南城节省7675元/套、塘厦节省7614元/套。90㎡以下的首套房和二套房的契税优惠范围扩大。

8、 调整后按照1.5%征收契税的凤岗、虎门、清溪、樟木头等区域均增加1000套以上，14个区域90㎡以上的首套房每套房节省契税3万以上。

按照旧政策，征收1.5%契税的是90-144㎡的普通住房（首套房），按照新政策，征收1.5%契税的是90㎡以上的首套房都可以享受。调整后东莞各个区域按照1%征收的成交套数均出现增加，其中套数增加前五位的分别是：凤岗增加2001套、虎门增加1799套、清溪增加1526套、樟木头增加1298套、塘厦增加992套，临深片区套数普遍增加上千套以上。每套平均节省契税位列前五位的分别是：松山湖节省54774元/套、东城节省47600元/套、厚街节省45846元/套、企石节省42027元/涛、东坑节省39961元/每套，此外，塘厦、南城、万江、寮步、道滘、莞城、大岭山、黄江、凤岗等区域每套节省契税在3万以上。被征收1.5%的均为首套房，也就是说调整后东莞全市33个区域购买90㎡以上的首套房每套节省契税均超过1万元，其中有14个区域购买90㎡以上的首套房节省契税超过3万元，有11个区域每套节省契税是2万元多元的，有8个区域每套节省1万多元。

7、90㎡以上的二套房契税优惠范围大幅扩大，22个区域契税每套节省超过万元。

按照旧政策，二套房全部被征收3%的契税，按照新政策，二套房90㎡及以下的被征收1%的契税，90㎡以上的征收2%。根据东莞中原监控90㎡以上的全市二套住宅成交18203套，按照旧政策征收契税7.2亿元，新政策合计征收4.82亿元，全市33个区域均有优惠。其中有22个区域每套节省超过1万元，松山湖节省27506元/套、东城节省24927元/套、塘厦节省16658元/套、南城节省16485元/套、凤岗节省15976元/套。

9、 调整前征收3%契税为主力，调整后征收1.5%契税成主力。

二、对市场的影响

①、对于开发商而言，2月作为春节淡季，市场形势尚未明朗。但中央频繁祭出大招来刺激楼市，出台了首套房下降两成、二套房下降至三成的重大利好政策，随后又出台公积金定期存款利率的上调，接着又是房地产契税及营业税的调整，为沉寂的春节楼市添上几分活力。这也表明了2016年中央缓解房地产库存的决心，通过一系列的利好政策来促进房地产市场交易延续升温行情。利好政策将会在后市逐步落实，一方面有利于提振市场入市信心，增强市场预期，助推市场快速走出春节低谷；另一方面降低客户的入市门槛，扩大潜在购房需求的规模。

但开发商不应对后市抱有过高的市场预期以及高乐观的市场心态，抓住政策利好及时出货才是王道。2016年开局，宏观经济环境发生显著变化，股市迎来股灾3行情、原油价格持续下降、外围国家经济复苏放缓，举步维艰的宏观环境将会使得投资财富效应减弱，企业生意不难做、购买力不足等。其次，香港楼市1月成交量价大幅萎缩，国内楼市也不容过分乐观。香港作为成熟的国际市场，市场反应要比国内要快。香港楼市的量价萎缩将会迅速蔓延至深圳楼市，而东莞又是一个依赖深圳客需求的城市，去年房价上涨，与本土购买力脱节，这会使得2016年的购房需求内外不足。市场存在诸多不确定性因素，上半年开发商应该借助政策利好及时消化手中货量，快速启动全年推盘计划，及时回笼资金才是王道。

②、对于购房者而言，房地产政策面处于历史宽松期，首套房下降至20%，直接降低购房者入市门槛，扩大购房需求的潜在规模。2016年开始全面落实二胎政策，人口出生将迎来高峰潮，由此将产生一波换房需求。二套房首付降低至30%，相比前两年的60%降幅达到一半，这无疑是大大降低购房客户的换房门槛。

对于购房者来说，春节后便是入市时机，主要有几点原因：其一，多项楼市新政将逐步落实，增强市场预期，提振购房客户的入市信心，楼价看涨预期也会增强。2015年的年初房价仅8700元/㎡，但年末东莞住宅均价已经过万元，大朗、清溪、凤岗、塘厦、大岭山等区域的房价上涨更是超过20%以上。在新一轮的楼市宽松政策下，市场成交高烧不退，价格也会持续上扬。其二，东莞楼市供求失衡延续，当前住宅库存消化周期仅4个月。首付降低显著提高购房能力，加快置换频率，进而提振楼市成交，也会加剧楼市供不应求的局面，进而推动房价上涨。其三，契税减免，直接降低购房的入市成本。而2月随着春节假期的结束，企业逐渐恢复正常状态，3月开发商将推出部分货量试探市场，在定价上也会偏于保守谨慎，这个时候正是购房入市淘房的好时机，也可以及时享受契税优惠的利好。

③、从区域上来看，90㎡以上的首套房有14个区域每套节省契税超过3万元，契税优惠范围明显扩大。新政落实的契税政策不再区分普通住房和非普通住房，以90㎡为界线进行一刀切。从落实的新政来看，首套房144㎡以上的由3%下降至1.5%，二套房90㎡以下的由3%下降至1%，90㎡以上的由3%下降至2%，变化最明显的是二套房，二套房明显受益。按照旧政策，征收3%契税为市场主力部分，新政策实施后，1.5%比例征收契税成为主力。

2015年临深片区市场表现最为抢眼，深圳客流入直接推动片区房价大幅上涨，凤岗、塘厦等区域的楼价更是上涨40%，超过2万元的单价。单价上的快速上扬，按照旧政策很多购房者无法享受低契税的优惠，被征收“豪宅税”。调整后，凤岗、清溪、樟木头、塘厦以及部分承接深圳客需求的虎门、厚街、大朗等区域的契税优惠明显增大，受到契税利好刺激，深圳客将持续流入，临深片区有望持续有活跃的表现。