临深写字楼供不应求 深圳客来莞"抢食"加剧竞争

　　随着城市转型的逐步推进，东莞大力扶持发展高新科技产业发展，对商业写字楼的需求也是日益旺盛。特别是近年来莞深融城呼声愈高，深圳产业转移，东莞的商业写字楼发展迅速。

　　东莞未来商业写字楼市场将如何走?深圳产业转移、深圳客户外溢，将对东莞市场产生什么影响?对此，东莞市盛和房地产开发有限公司副董事、总经理黄礼华先生表达了自己的观点。

东莞市盛和房地产开发有限公司副董事、总经理黄礼华

　　转型时期的东莞 商务地产如何走?

　　问：当前东莞正面临转型期，大量高能耗工厂迁出，取而代之的是对高科技产业的扶持发展，但此类型产业仍处发展阶段。您认为在此前提下，东莞写字楼市场将如何发展?

　　黄礼华：以前东莞镇区以工业等第二产业为主，第三产业欠发达，但是目前政府在工业4.0时代大力提倡“腾笼换鸟”、全民创业等方针政策，主动引导镇区产业的转型升级以及主动承接深圳片区企业的产业转移，这些重大举措肯定会大大刺激东莞商务地产的需求量。

　　目前有很多前瞻性的企业看到这个机遇，大力兴建商务地产，但是目前东莞写字楼的市场存量，特别是镇区如清溪写字楼的市场存量是小于本地的需求量，两者之间还会存在很大的空间。因此，我认为东莞写字楼市场，特别是清溪写字楼市场总体发展行情好，有很大的上升空间。

　　深圳产业转移、深圳客外溢对东莞投资市场有何影响?

　　问：当前深圳客持续涌入，除了拉升住宅市场外，是否会对写字楼投资产生影响?

　　黄礼华：今年深圳客，又一次成为了东莞楼市的关键词。这个词，在去年的市场上出现的频率非常之高，无论你是买房者、卖房者，抑或是旁观市场的人，相信这都是你高频听到的词汇。对于深圳客，东莞楼市不会陌生，上一次他们这么疯狂地涌入，还是2007年。8年过去，似乎他们再一次回来疯狂了。2015年全年东莞有近6成房子都被深圳人买走了。东莞“临深片区”的深圳客占比从年初的不到20%左右猛增至75%，甚至有的楼盘深圳客占比高达9成。

　　“3·30新政”是去年热闹市场的“导火线”，2015年“临深片区”的深圳客比例增加是从5月份开始的。一方面，股市引起的大量资金流入、高速交通的便利性以及东莞与深圳的房价差，导致很多深圳住宅刚需客购买力只能外溢。另一方面，深圳住宅刚需客也带来了大波的深圳片区投资客，这批人群是深圳不动产投资的直接的、最大的受益者，他们对于东莞房地产市场的投资也是异常兴奋。

　　因此，特别是对于临深片区的清溪而言，一方面写字楼价格和住宅价格差不多，另一方面写字楼市场供不应求，投资回报率远远高于住宅投资，精明的深圳客怎么会看不到这个机遇?因此，对于东莞以及清溪房地产市场来说，深圳客不仅能够拉动住宅市场，对于写字楼等产品的投资也会大大促进。

　　镇区商业写字楼市场面临怎么样的机遇与挑战?

　　问：随着南城总部基地、南城国际商务区等庞大商业群建立、东莞未来的写字楼竞争是否会愈加激烈?

　　黄礼华：商务地产的兴盛恰恰说明远见的开发商对于东莞产业升级以及全民创业时代的看好，在东莞未来的规划中，南城作为东莞的主中心区域、行政中心以及国际商务区，其商务地产的发展是有一定的根基在里面，对于城区写字楼市场而言，这是一次来自竞争的繁荣。

　　对于临深镇区而言特别是清溪，一方面深圳产业转移是推动其产业升级的重要因素，这是升级换代的需要，跟竞争没有关系。另一方面，镇区写字楼市场存量较小，本身供需中“供大于求”的结构性矛盾就显现不出来，因此清溪写字楼市场不会出现您说的这种情况。

　　问：东莞的传统白领办公地多集中在城区一带，在清溪销售的写字楼，盛和商务大厦将面临怎样的机遇与挑战?

　　黄礼华：东莞这个城市和其他城市有很大不同，根据东莞最新的规划，在未来15年中东莞将逐步构建“一中心，四组团”的发展格局，而且每个组团中都有中心，因此城区作为东莞中心，第三产业中服务性行业、商贸业等传统行业对于写字楼周边的基础配套要求较高，因此多集中于城区。

　　但是对于东莞其他组团而言，例如东南组团(黄江、清溪、塘厦、樟木头、凤岗)主要对接深圳新兴产业发展，一方面，这些新兴产业与传统写字楼入住企业最大的区别是突破了地域的限制。另一方面，清溪作为东南组团的核心区域，在未来的商务发展中必然占有重要地位。

　　因此，在清溪销售写字楼最大的机遇是赶上本区域内的产业升级换代，以及承接深圳产业转移。这将促使本区域商务氛围越来越强烈，写字楼的需求也会越来越多。当然最大的挑战是目前清溪商务投资正在趋于成熟的过程中，盛和商务大厦作为本区域唯一在售的甲级标准产权写字楼有责任和义务去带动清溪商务氛围的发展。