房企巨鳄圈地运动：海南最后的17万亩存量用地

百倍裂变

尽管谁也无法确认海航置业到底是不是海南最大的地主，但海航置业绝对是其中最赚钱的一个。

海航置业上述高管向本报记者透露，位于三亚湾的铂爵公馆前身原本是海航集团旗下的一家酒店，运营时间已超10年，拆除酒店开发房地产前，其市场价值不到2000万元，而现正在销售的铂爵公馆已完成百倍增值，“除去已经销售的30％，铂爵公馆剩余可售房产的价值大概就有20多个亿。”

这20多亿中有多少是真金白银的利润外人恐怕无法想象。该高管对本报记者表示，重建过程中由于没有补偿地价，铂爵公馆的大致成本为：楼面地价每平方米500元、建安工程费2500元左右、税费550元、园林和一些不可预见的费用1000元，外加最为昂贵的非毛坯成本1万元，铂爵公馆每平米的真实造价在1.5万元左右，而铂爵公馆每平方米销售均价已超8万元。但8万显然不是铂爵公馆的最终定价，铂爵公馆的销售人员告诉记者，“不管凤凰岛定多高的价格，我们都要超过它”，如今凤凰岛的均价已飙升至每平米10万元。

“从2000万到20亿，一是依靠项目本身的资产增值，二是让项目裂变，资产会扩大很多。”在完成了酒店向房地产的第一次裂变后，海航置业并没有准备让这种裂变一次用尽，套现走人还没有进入日程。

“像海航集团这样的企业，缺的不是钱而是资产，没有资产的海航是痛苦的，有资产就有融资渠道，就能从银行贷款，所以海航宁愿把价格标高，一个月卖一套，也要把这个项目拿住。”上述海航置业内部人士告诉记者，作为国企，现金对整个海航集团都没多大价值，拿着现金也是放在账上。因此，海航在三亚的三个项目中，除了部分作为福利低价出售给内部员工外，包括铂爵公馆在内的楼盘都在捂盘惜售。

除了让资产裂变，海航置业的另一招是通过资本运作提升项目价值，这个项目就是有着海口标杆之称的大英山老机场。海南物资拍卖有限公司一位高层告诉记者，海航置业旗下的几块地正准备对外转让，其中就包括大英山老机场地块。

公开资料显示，海航集团拥有大英山老机场200公顷土地资源，并受海口市政府委托，负责大英山老机场560公顷“海口城市中心”的开发工作。早在2005年，该地区就已开始制定规划。规划将遵照生态优先、可持续发展理念，力争在10－15年内，将该地区建成政务中心、商业中心和文化中心。

与其他地产公司转让土地不同，这一次，海航选择了拍卖。上述海南物资拍卖有限公司高层告诉记者，海航开发地产的目的之一是赚钱并实现滚动，套现一部分拿新地。但更为重要的是，海航试图通过拍地来试探市场的反应，先拿部分地来拍，如果拍出高价，海航也就达到了提升该地段房价的目的。

据悉大英山老机场的土地海航当年购入的价格是70万元/亩，尽管到底多少能卖掉，海航也充满疑惑，但其参考目标是三亚的高价地。去年年底，三亚迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价，成为海南新“高价地”，该地块的土地价格折合成楼面价将达到8460元/平方米，而三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平方米。