东莞即将出台二手房指导价？二手房市场要凉了吗

今年以来，东莞楼市频频调控，随着“莞六条”、限房价、限预售价等新政的发布，再加上前不久发布“莞八条”，东莞楼市今年迎来了史上最严调控，而近期传出的“东莞即将出台二手房指导价”消息更是占据了所有房产关注者的视线。

二手房指导价真的会来吗？

早在8月2日发布的“莞八条”中便提出，在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，既然已经有了这个想法，那么二手房指导价也不是来不来的问题，而是什么时候来的问题。

而且，东莞楼市调控政策一般都是向深圳看齐，一般深圳先出了什么政策，东莞也会马上跟上。比如今年的2月8日，深圳市住建局开始建立二手住房参考价格发布机制，发布了全市3595个小区的指导价。在2月27日，东莞便公布了进一步完善二手房网签交易价格发布机制，提高透明度，引导市场理性。所以我们也可以预见东莞跟进政策的可能性非常大。

据资料显示，截至目前，全国已有深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市相继出台了二手房成交参考价政策。

纵观以往的楼市调控我们可以发现，大多的政策都是主要针对新建商品房，通过政府对开发商的限制，对一手房价进行有效的控制。而相比于一手房，二手房的卖家都是个人零散的，不像楼盘有统一的销售渠道，所以在二手房价上，政府很难通过政策手段去进行控制，所以我们可以经常看到不少地区都出现了一二手房价倒挂的现象。

如今“房住不炒”是社会的共同常识，但二手房价的居高不下，成为了实现房住不炒的阻碍之一，而且在之前炒房风气浓厚时，很多人的购房的数量远远超过了自身实际的居住需求，而这些投资客手中的房成为房产市场炒作的中坚力量，所以如果想要彻底实行“房住不炒”的目标，那么政府就一定需要将二手房纳入考虑的范围内，只有避免二手房成为炒作的灰色地带，才可以保障房地产市场的平稳发展。

所以对东莞来说，二手房指导价政策已经是箭在弦上，不得不发。

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二手房指导价如何制定？

很多人好奇，二手房指导价的价格是如何制定的，这点从之前深圳在发布了二手住房成交参考价格后，住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受媒体采就访表示：二手房指导价格的形成，是根据近一年深圳二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。此外，二手房的指导价也将会跟随市场变动进行更新。

二手房指导价对东莞楼市的影响有哪些？

从整个楼市市场来看，拿深圳比喻，据深圳中原研究中数据显示，2月8日二手房指导价出台后，深圳二手住宅成交量迅速陷入冷冻期，二月二手住宅过户套数为4166套，环比下降40.6%；而在最新的7月报告上，深圳二手住宅过户套数为2557套，环比下滑0.7%。截至7月底，2021年深圳二手住宅月均过户套数仅为4428套，创近十年新低。

从深圳的表现上，我们可以预见，如果东莞出台二手房指导价的话，这对于本身就处于横盘下行期的东莞楼市来说，又是一枚重磅炸弹，东莞二手房市场或许将直接进入到冰封期。

看完以上的数据可能购房者会发出疑问，这对我们好像没有什么影响？是的，单从政策来说对的购房者的影响不大，但二手房指导价附带而来的房贷参考指导价，对购房者的影响那就大了。

继续拿深圳做例子，在深圳二手房指导价出台后，便发布了房贷参考指导价，也就表示银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，银行可以在这个基础上有所浮动，但如果太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

打个比喻，比如一套原本挂牌价600万的二手房，官方指导价为450万，那么按照房贷最多七成的额度来看，购房者从银行贷款的金额上限从450万成为315万，而这就代表你原本首付只需要150万变成了285万，足足增加了135万。

通俗点来说说，就是个人申请住房抵押贷款，额度变少，但首付却增加了。从逻辑上看，原本想买房的人因为首付不够而买不了房，而卖房的人如果想要快点出手，就必须要降价，这种环境下，二手房成交也将不可避免的出现大幅下滑。

从目前来看，各大城市已经纷纷推出二手指导价，二手房市场已经成为楼市调控的重要对象，对东莞来说，二手房指导价的出台，也不远了。