东莞楼市调整期，各大房企的“暗战”

对于房企而言，2021年无疑是如履薄冰的一年。

“金九银十”即将到来，对比去年东莞楼市捷报连连，购房者抢房上车，多盘秒罄频传的盛况，今年的市场显得格外冷清，整体去化缓慢，购房者观望情绪越来越浓厚。

据合富大数据显示，上周（0816-0822）东莞新建商品住宅供应约1736套，环比高位持平，供应面积达22.5万㎡，创过去7周最高。而网签量却很不理想，上周东莞新建商品住宅网签仅487套，环比减少17%，三连跌并创过去15周最低。

据中原地产研究院不完全监测显示，上周6个项目开盘&加推，开盘个数环比增长一倍，整体去化率下滑至36%。

进入下半年，房企的资金压力加剧，大批量推货势头渐起，可购房者却“不买账”了，握着手里珍贵的房票，不急不忙的对比斟酌各个楼盘的优缺点。

面对如此楼市，在莞的各大房企都拿出来看家本领，其中不乏赠送增值服务（免物业费）、团购优惠等老手段，花样百出的推行人才购房计划，甚至不惜打起价格战，暗中较劲的抢客大战就此拉开帷幕。

奥园对战碧桂园，比低价更低价

说起万江，不少人会觉着这是城区成长起来的“四小龙”之一，早在去年房价就已经破4万元/㎡。

犹记得去年底万江三盘保利首铸天际、天健阅江来、保利世茂阳光城阅云台上演的一出“三角杀”，各盘比着卖高价。

而我们今天要说的碧桂园·云樾半岛和奥园·翡翠澜湾却在比谁的价格更低！

首先开火的是碧桂园·云樾半岛，建设进度还未赶上奥园·翡翠澜湾，备案价也还没出，就迫不及待的赶在“金九银十”前揽客，如何揽客呢？放出远远低于吹风价4万元/㎡+的34800元/㎡，先把客户的目光吸引到这个江景大盘来。

而被截客的奥园·翡翠澜湾也不甘示弱，以33800元/㎡回击，同时还有前100名免物业费等促销活动。2021年下半年的抢客大幕也就此拉开。

除了价格差1000元/㎡和物业费的优惠，两大新盘还有什么不同呢？且听掌柜君一一道来。

先看碧桂园·云樾半岛，这个项目可以说是一个很“赶”的项目，因为今年4月才拿地，是碧桂园豪掷20.37亿元收入麾下的，楼面价20761元/㎡，冲顶万江第一高。对比拍地的楼面价，如今放出的34800元/㎡着实低了。

拿地一周后，便投资备案，总投资35.64亿元。如今备案仅过去3个多月，就开始了营销动作。有网友调侃：踩着风火轮也没你快！

碧桂园·云樾半岛总占地约4.48万㎡，总建筑面积约11.22万㎡，容积率2.5，规划9栋24-27层的洋房，主力打造建筑面积约100-141㎡三至四房滨江洋房。

碧桂园·云樾半岛周边旧改、产业、新市政文化配套集中，背靠超41万㎡谷涌西围巨无霸旧改，虽说据市中心区远，更靠近中堂，但未来发展潜力还是比较可观的。

再看奥园·翡翠澜湾，这块地是一个旧改项目，拿地早成本低，还是有空间与碧桂园·云樾半岛“叫价”的。

奥园·翡翠澜湾在今年4月开工建设，计划于2023年4月30日竣工。掌柜君7月实探时，就看到地基已经打好，营销中心白色的顶已经搭建，新房楼体也冒出了头。目前最高的楼栋主体已经在地面5层，正在密锣紧鼓地建设中。

奥园·翡翠澜湾在7月4日开放了位于家汇生活广场和华南MALL城市双展厅；8月17日举行媒体沙龙宣传项目；8月28日（本周六）将开放营销中心。

奥园·翡翠澜湾体量更小，总占地面积1.95万㎡，总建面6.84万㎡，由4栋住宅及1栋商业公寓组成，高层住宅有建面87㎡、98㎡、105㎡、117㎡的三房两厅两卫4种户型。

相比较位置和居住氛围而言，还是奥园·翡翠澜湾更抗打，对面就是万江中学，距离规划中的东莞地铁R1线仅500米，另外环绕东莞总站，与保利首铸天际、天健阅江来、保利世茂阳光城阅云台构成了一个三角形，周边配套更齐备。

万科的人才购房与金众的麒麟才子

上述“双园”的价格战十分诱人，很多客户都喜欢团购的套路，因为团购不仅会比自己单独买房有所优惠，还可以降低选错房的风险，毕竟团购是集众人智慧的选择。

近日，实力房企万科就推出了“企业人才专项安家计划”，与万科签署合作协议的优质企业员工均可享受专属补贴，助力优秀企业人才在莞安居。

目前万科在莞项目还是比较充裕的，面积段在75-210㎡都有，可以满足不同群体需求。目前在售项目有珠江万科城和万科星城，未来还有万科·公园里、万科时富·金色家园、臻山悦和未来之光等即将开售。

与此相似，金众柏悦公馆也启动了麒麟才子计划。

8月15日，在“标定湾心 重构东方”深莞中心城市白皮书暨金众公馆系2.0产品发布会现场，金众地产集团副总裁兼营销客服部总经理杨辉登台致辞，公布了一个重磅彩蛋——千万级置业补贴“麒麟才子”博士购房计划。

图源：金众柏悦公馆

在金众柏悦公馆销售期内，凡满足东莞本地购房条件，具有博士学位者（限前100名），成功购买项目房源，签约即享装修款总价减免10万元。

据了解，本次“麒麟才子”博士购房计划，与当初深圳金众麒麟公馆实施“麒麟才子”计划类似，都旨在为城市留住人才。

光大整合车位再出发

对于开发商而言，面对楼市新政一轮又一轮的打压，确实有些吃不消，下半年回款压力也在不断增加。面对今年东莞的艰难楼市，光大“另类出招”，整合车位，集中推售。

掌柜君走访发现，光大在西平设立了销售中心，推售的不仅有光大的一些新房项目，还整合了景湖时代城、光大江与城、地王香颂里和天骄御峰等9个在莞遗留老楼盘的车位出售。据现场销售透露，车位首付门槛也比较低。

据了解，有部分车位，不仅仅针对小区业主，非业主也是可以购买的。另外开发商为促进成交，不仅会推出一些折扣优惠，还有配套车位贷款，降低首付或者利息，帮助购买者减轻购买车位的支付压力。

对于开发商而言，东莞高价抢买的时代或许即将过去，不愁卖的项目也可能要愁卖了。

对于投资客而言，在东莞楼市找投资出口实现资产翻倍增值的梦想恐怕就要结束了，因为东莞的楼市调控正在有效地堵住一个又一个炒房漏洞。

调控后的市场，更多会对刚需客敞开怀抱，商品房将连接中等收入群体，满足家庭住房需求，三限房也正在牵手在莞的低收入群体，助其实现居有定所，这才是东莞楼市本该有的健康温情的一面。