8月成交环比减少13%！新政效应减弱，东莞楼市动力不足？

7月，新政刺激效果明显，东莞楼市供需两旺，新房成交量大幅度上升。

但随着时间的推移，新政效应逐渐减弱。

楼市内生动力不足，叠加传统的销售淡季，8月新房市场营销压力仍存。

合富大数据显示，2022年8月东莞一手性宅成交3186套，环比减少约13%；均价约27540元/㎡，环比下跌7%。

利好政策的频繁出台，对市场信心有所提振，但并不稳固，8月东莞一手住宅市场成交量环比下滑，市场成交略有压力。

合富大数据显示,2022年8月东莞一手性宅成交约38.7万㎡，3186套，同比增加约3成，环比减少约13%。

由于去年8月正值东莞楼市加速低迷期，基数较低，所以今年8月成交同比大幅回升29%，创下年内最大同比回升幅度。

在新政利好加持下，东莞近2月成交量跌幅较明显收窄，但需求端的修复速度仍然偏缓。

合富大数据显示，东莞一手住宅成交量同比增幅从1月的负77%持续压缩至1-8月的负39%。

虽然楼市有复苏迹象，但由于今年房地产市场低迷程度远超预期，今年1-8月一手住宅成交量仍大幅低于去年,减少约39%。

历经2019-2020年第二轮大涨后，市场全面回归理性，东莞连续两年房价维持平稳走势。

受特殊房源集中签约较多、华侨城天鹅堡低价集中网签的拉低，8月东莞一手住宅成交均价约27500元/㎡，同比最涨2%，环比下跌7%。

由于销售疲软，动力不足，房企推货信心有所回落，8月作为“金九”传统预热期，供应环比减少33%，处于近四年同期最低。

合富大数据显示，2022年8月东莞一手性宅供应约26.5万㎡、271套，面积同比减少4成、环比超3成。

2022年8月东莞新房供应高度集中于松湖片区和中心城区。中心城区新增全部来自高埗镇。其余各大片区均明显萎缩。

从近3个月的库存量走势来看，当前东莞楼市去化处于适中范围。

合富大数据显示，截至8月底东莞一手住宅库存面积约341万㎡，环比微减3%，同比增加22%。前8月每月的库存星基本稳定在340万平方米上下。

按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间需约9.2个月，较上个月缩短2.3个月。

随着新房市场销售压力的增大，8月住宅开工高位回落，环比减2成，为年内第三高。

合富大数据显示，2022年8月全市整体开工约70.3万平米，环比减少约3成，其中住宅开工约44.9万平米，环比减少约2成，处月度开工高位水平，非住宅开工约25.4万平米，环比大减。

2022年1-8月全市住宅开工约230万平米，同比去年同期减少约27%，为2011年以来同期住宅开工最低年份。

除此之外，东莞住宅潜在供应环比基本持平。

合富大数据显示，截止到2022年8月东莞市一手住宅潜在供应量约为622.9万平米，环比上月基本持平，其中洋房潜在供应星约575.4万平米，环比上月基本持平，别墅潜在供应量约47.5万平米，环比微减1%。

而住宅潜在供应中，前三为塘厦、凤岗和虎门，塘厦以74.5万平米住宅潜在供应高居第一，环比上月持平；凤岗以50.7万平米住宅潜在位列第二，环比上月持平；虎门排名第三，约有48.2万平米，环比增加约17%。

全市共2个区域住宅潜在供应超50万平米,超30万平米区域共6个。

从房企来看，截止到8月底，潜在供应最多的是保利，约有131万平米;万科排名第二，约有41.9万平米;珑远集团排名第三，潜在供应30.1万平米。

在多重利好政策刺激下，东莞二手房市场筑底回升信号增强，连续三个月保持走高态势。8月成交再创年内新高。

合富大数据显示，2022年8月东莞二手住宅网签约26.4万㎡，2569套，环比增加21.3%，同比增加42.5%。均价约21263元/平方米，同比上涨18.8%，环比小涨2.4%。

而二手房成交量的持续上扬，除了集体停贷风波，信贷端、指导价放宽等政策性倾斜利好外，还因为经济大环境持续低迷，企业主为稳定现金流套现及前期杠杆较高的投资者“落袋为安”心态正在增强。