中原研究报告：东莞楼市量价齐升（12.7-12.13）

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积14.07万㎡，环比上升23.25%，同比上升22.21%，合计1344套，日均成交192套，其中住宅成交了11.65万㎡，环比上升10.02%，同比上升11.73%，合计1161套，成交放量明显。其一是由于进入年末阶段开发商加大了推广力度和货源供应，其二是前期成交比较旺盛的项目再次发力并取得不错结果。

本周东莞市普通住宅均价为6166元/㎡，价格环比上升5.56%，合计1156套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格自六月份以来第二次突破“六千”元大关。成交量多价高的项目：万科•棠樾、黄旗印象、财富公馆，景湖时代城、宜景康源、虎门国际公馆等，这些楼盘成交均价都在六、七千元之上，其中万科•棠樾成交接近100套，均价接近1.4万，对整体价格拉动作用很大。但从可比性来分析，若剔除新上市的万科•棠樾项目，全市普通住宅成交价格为5530元/㎡，环比上周有所下降，所以成交价格表现整体维持平稳。

本周全市成交别墅19套，成交面积7220㎡，其中以大岭山的新世纪•领居、大朗的碧水天源四期•星湖岸、凤岗的蓝山锦湾二期分别以成交3套、3套、2套销售量排名前三甲，最近别墅成交量有所减少，没有突出表现，各盘成交比较均衡。本周别墅成交均价为10799元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，誉景名居、蓝山锦湾二期等延续了前期成交的好势头再加上项目售价不高，赠送面积较多，因此成交不错，而像世纪城•国际公馆香谢里、碧水天源四期•星湖岸、锦绣山河、帝景湾等楼盘自新货加推以后每周都保持一定的成交量。

从以往东莞市场经验来看，“十二月”份是继五一、十一后第三个高峰期， 09年的年末仍一如既往，开发商为了赶销售节点加大推广和推货量，市场成交依然活跃。从上周网上签约的数据来看，普通住宅的成交呈现“量价齐升”局面，其中联华花园城三期延续上周成交好势头成交继续在100套以上，万科•棠樾成交接近百套，成交价格过万成为全市普通住宅的标杆价，其它如：黄旗印象、中央豪门二期、景湖时代城、虎门国际公馆等项目加推新货促使成交再次升温。从双休日个盘表现来看，买卖双方的表现都很积极、活跃，各种不同的活动精彩呈现。其中酝酿已久的南城精英世家和大朗的金域蓝湾为十二月楼市开始新增看点，所推货量面积区间为80-120多平米的两、三房。在年末开发商资金链不紧、蓄客较多情况下，定价虽然高于市场预期，成交依然取得不错效果，说明这样的价格对于大多数客户来说还是可以接受，市场刚性需求依然很多。最近一段时间的“焦点”话题是--最新结束的中央经济工作会议提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。另外，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。可以看出明年政策大的方向是发展和拉动消费，其中营业税的调整无疑是打击投机需求，平抑投资需求，从而平抑过快上升的房价。但是增加的税费很可能会转嫁到购房者身上，这无形之中间接推高了房价，因此，短期市场成交将难免出现较大的波动，政策调整或使观望客户增多，成交量预计有所萎缩。同时二手房的消费群体多为刚性自住需求，购买力相对较弱，因此二手房的购买人群部分将分流到一手房的普通住宅特别是一些中小户型，而目前一手房中一些普通住宅项目价格仍为大多数置业者所接受的，受此影响，这些一手普通住宅的价格将有可能稳中渐升。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

中央经济工作会议释放五大信号

中央经济工作会议７日闭幕。记者在第一时间约访了相关官员和专家，大家普遍认为，这次会议释放了五大信号，为２０１０年宏观政策“定了调”：保持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。其中一个信号是增住房供给增强消费能力。

增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。

此前，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时也指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

中央定调积极政策 深成指创年内新高

12月7日A股市场震荡上涨，深证成指创年内新高。中国重工在7日申购一度打击市场走低；但午后随着中央经济工作会议宣布明年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，地产、钢铁及消费类股随即推动大盘迅速回升。

70大中城市11月房价同比涨5.7%

国家统计局10日发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月扩大1.8个百分点。

11月份，70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均比上月扩大。其中，新建住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅扩大2.2个百分点；二手住宅销售价格上涨5.5%，扩大0.9个百分点；新建非住宅销售价格上涨4％，扩大1.7个百分点。

统计显示，前11个月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比前10个月提高1.2个百分点；商品房销售面积75203万平方米，增长53%；商品房销售额35987亿元，增长86.8%。

11月份，全国房地产开发景气指数为102.78，比10月份提高0.75点。今年以来，房地产开发景气已连续八个月上升。

11月份CPI由负转正同比上涨0.6% PPI下降2.1%

12月11日国家统计局今日发布数据显示，11月份居民消费价格(CPI)同比上涨0.6%，同比由负转正，环比上涨0.3%。 工业品出厂价格同比下降2.1%（上年同月为上涨2.0%）。

11月份中国进出口总值同比增长9.8%,实现年内首次月度同比正增长。11月份中国规模以上工业同比增长19.2%,连续7个月回升。

前11个月,全国城镇固定资产投资为16.86万亿元,同比增长32.1%,增速虽比上月回落1个百分点,但比去年同期加快5.3个百分点。11月份,全国财政收入为5029.3亿元,比去年同月增加1236.9亿元,增长32.6%。

2、 政策法规

中央定调：宏观政策保持连续性

中央经济工作会议12月5日至7日在北京举行。温家宝在讲话中全面总结了今年经济工作,阐述了明年经济社会发展主要预期目标和宏观经济政策,具体部署了明年经济工作。

其中温总理提出了明年的六大任务：一是货币政策要保持连续性和稳定性,增强针对性和灵活性；二是积极稳妥推进城镇化,提升城镇发展质量和水平；三是保持主要农产品价格基本稳定,提高主要粮食品种最低收购价格水平；四是增强非公有制经济和小企业的活力和竞争力；五是促进出口稳步回升,加快转变外贸发展方式；六是抓紧制订实施全国统一的社会保险关系转移接续办法

二手房营业税免征时限恢复至5年

国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。

会议决定，现行政策大部分要继续执行，同时也对一些政策进行必要的调整和完善。

(一) 继续实施家电下乡政策。大幅提高下乡家电产品最高限价，进一步完善下乡家电产品补贴标准和办法；各省(区、市)可根据本地实际增选1个品种纳入补贴规范

(二) 将汽车下乡政策延长实施至明年年底，已纳入汽车下乡补贴渠道的摩托车下乡政策执行到2013年1月31日

(三) 家电以旧换新明年5月底试点结束后，继续实施这项政策，并在具有拆解能力等条件的地区推广实施

(四 )继续实施农机具购置补贴政策，适当增加补贴资金规模

(五) 继续实施节能产品惠民工程，加大高效照明产品推广力度，将节能与新能源汽车示范推广试点城市由13个扩大到20个，选择5个城市进行对私人购买节能与新能源汽车给予补贴试点

(六 )将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。汽车以旧换新的单车补贴金额标准提高到5000元至1.8万元

(七) 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施

(八) 将支持困难企业的缓缴社会保险费、降低部分保险费率、提供相关补贴及下岗失业人员再就业税收优惠和灵活就业人员社会保险补贴政策执行期延长1年

四大行定调明年信贷投放

工商银行表示，要求中小企业贷款增长率高于全行贷款增幅；稳步提升中部、西部、东北地区和县域机构信贷比重；创新消费信贷发展方式，加大对直接消费的信贷支持。

建设银行表示，要坚持稳健经营，全面强化风险内控工作，坚持严格的信贷审批标准，不断提升风险管理的精细化、专业化水平，将贷后管理真正打造成为建设银行信贷业务的核心竞争力。

今年“回归”国内市场的中国银行则强调，推进海内外一体化发展，将统筹国内、国外两个市场，进一步发展扩大境外业务。

农业银行则明确提出，要大力推进城市业务改革和转型，逐步建立起推动城乡业务协调发展的体制机制，构建城乡联动的特色发展模式。

3、 市政规划

中堂2100万为潢涌大道整容

11月6日，从中堂了解到，由市、镇、村联合投资2100万元的中堂镇村级联网路——潢涌商业大道的升级改造工程，于日前正式开工。改造后的商业大道，起始点由原来三涌3路——北环公路，改为三涌3路——五星级酒店，全长3195.7米。该工程升级改造后，不仅直接提升潢涌村以及中堂镇城市形象，还会直接带旺潢涌村的第三产业。

同沙水库旁将建湿地公园

作为同沙水库水污染综合整治的重要工程之一，大岭山拟在同沙水库入口黄沙河流域建设生态湿地公园，保护水库大岭山流域的水体水质。目前，初步建设方案已经制定。依据规划，该湿地公园以“湿地净水、生态护水、自然亲水”为主题，占地面积216公顷，总投资约1.9亿元。

规划中的大岭山生态湿地公园位于该镇北部，北连同沙生态公园环湖路，南接连马路，占地面积216公顷，其中水域面积80公顷。建设过程中，将按照水质优先、生态优先等原则，通过现代生态技术与湿地景观的结合，将水质改善与生态景观融为一体，形成自然原生态的湿地公园。

长安虎门联手新建7条互通路

打破两镇各自为政限制，整合资源增强区域竞争力。　往来频繁但交通不便，是长安、虎门两镇实现一体化发展所面临的瓶颈之一。日前，长安、虎门两镇联合召开路网规划协调会，双方决定在现有的5条互通路基础上，再新建7条道路连通两镇。

在此前规划增加6条连接两镇的道路，包括莲湖路西线和厦边大道连接虎门人民东路；振安路连接虎门捷东路；20号路连接虎门富民路；沿江高速公路；沿海公路；七龙路连接虎门新安路的基础上，再规划多建一条线路，由上角新居路连接虎门金宁路。。7条道路的建设，将有助整合长安、虎门南北资源，发挥资源优势。

试验段三站点选址敲定

据了解，我市轻轨R2线首建线路将设置石龙火车站、茶山站、流花公园站、东宝路站、温南路站、东城路站、旗峰公园站、会展中心站、新城中心站、南城水濂站、厚街将军路站、厚街汽车站站、厚街展览中心站和东莞虎门站等14个站点。

R2线试验段线路从石龙火车站到茶山，经东宝路、温南路到东城路。3个站点选址已经明确，明年2月动工即石龙火车站选址在火车站站台下方，作垂直换乘；温南路站选址在温南路与东城路交叉口处；东城路站选址在东城路与东城中路交叉口处。

4、 市场动态

深圳明年将建9.52万套新房 新批地多在轨道沿线

12月7日，市规划国土委官方网站公示了《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(以下简称《计划》)。据悉，深圳在2010年度，计划建设各类住房9.52万套，总建筑面积754.81万平方米，其中，商品住房7.29万套，建筑面积650万平方米；保障性住房2.23万套，建筑面积104.81万平方米。

比较深圳市2009年计划建设的各类住房发现，2010年的深圳计划建设各类住房与2009年相比，总共将减少2.92万套，其中保障性住房将减少1.15万套。

上海商品房均价突破２万元 购房者转投周边城市

上周上海商品房新增供应面积为36.65万平方米，环比前周减少了21%;商品住宅新增供应面积为29.59万平方米，环比前周减少了15%。供应量较大的项目在嘉定区、闵行区、松江区，但三个大区各仅一个楼盘，供应面积分别为44369、39104、31994平方米。

佑威分析人士认为，2009年已进入最后一个月，上海楼市成交气氛依旧偏热。上周成交量的下跌主要是由于新盘供应量有限，而新开楼盘的成交情况普遍较好。在上周末开幕的房展会上，许多楼盘开出的价格均较上期每平方米涨了2000-3000元，大大超出购房者的购买能力，购房者开始转投上海周边城市。

广州亚运拉升，二手楼价破万

在广州一手住宅进入万元时代、中心城区进入两万元时代的时候，二手住宅价格也迅速跟上。合富置业日前公布的成交数据显示，11月全市二手住宅均价突破万元大关，达到10340元/平方米，环比上升4%。

乘亚运之风的越秀、荔湾等老城区在“穿衣戴帽”后宜居指数有所提高，令业主的放盘价也节节高攀，其中老城区不少楼梯楼即便粉刷一次外墙，升值就会很显著。如淘金、建设板块的楼梯楼翻新前在8000元/平方米左右，翻新后可达1.1万-1.3万元/平方米。而中山六路、中山七路一带，即使有20年左右楼龄的楼梯楼，近期二手价也达8500-9500元/平方米，对比翻新前普遍每平方米有500-1000元的升幅。

绿城溢价388%上海拿地 楼板价超房价30%

11月10日，“一地难求”的激烈竞争在上海再度出演，一幅位于上海浦东新区的住宅用地，有多达21家房企申请购买。在重重包围之下，终由浙江绿城房地产集团有限公司（下称“绿城集团”）以16.61亿元获得，与起始价3.4亿元相比溢价388%，折合楼面地价19039元/平方米，从而直接导致“面粉贵过面包”的现象在上海外环区域上演。

首批经适房申购遇冷

东莞市属首批经济适用房申购结果近日开始公示，共有52户家庭提出申购，而首批经济适用房源有338套，平均每个申购者有6.5套房可供挑选。记者从政府官方网站同时获悉，本次有27户家庭申请廉租房，而廉租房源共有846套。

公示名单中，申请廉租房和市属经济适用房最多的是莞城居民，其次是东城和南城，中堂、麻涌、道滘等较不发达镇区也有少量家庭申请。

5、 其他信息

“中国物流实验基地”花落虎门港

虎门港申报“中国物流实验基地”，顺利通过公示并获得授牌，这是广东省本年度唯一一家申报成功的单位。记者昨日从虎门港管委会获悉，虎门港已就此全面启动了“中国物流实验基地”相关配套项目的实施工作，包括东莞保税物流中心电子信息平台系统等在内的项目，将于近期投入运营。

松山湖赴深强势招商 签约百亿资金

在全球抗击金融海啸、各地积极防止经济下滑之际，松山湖再次主动出击，时隔一年，再赴深圳强势招商。昨日，东莞松山湖2009深圳推介会在深圳大中华喜来登酒店举行。此行，松山湖一举签下了33宗投资项目，总投资金额超过100亿人民币。据悉，这批新签的项目，都属于该园区重点发展的电子信息、生物技术、金融服务三大产业，具体包括通讯光电、新能源、新材料等先进制造业，还包括金融保险、网络软件等现代服务业。松山湖管委会相关负责人表示，这些项目的落户，将推动园区高新技术产业、先进制造业及现代服务业三轮驱动产业格局的逐步成熟。

佳兆业成功于香港联合交易所主板上市

【二零零九年十二月九日，香港】中国珠江三角洲地区领先的物业发展商之一，佳兆业集团控股有限公司(「佳兆业」或「公司」，及其附属公司，统称「集团」；股份代号：1638）今天宣布成功于香港联合交易所有限公司（「香港交易所」）主板上市。佳兆业集团宣布，公司公开发售获得了近3倍的超额认购，预计将在9日以每股3.45港元的下限价正式登陆港股挂牌交易，将融资大约34.5亿港元。

数字透视

一周土地供求： 

一周商品房供应：※2009.12.7-12.13期间商品房供应面积46177.23㎡，合共716套。

一周需求：※2009.12.7-12.13期间商品房成交面积14.07万㎡，环比上升23.25%，同比上升上升22.21%，合共1344套，环比上升10.16%，同比上升23.99%。其中上周住宅成交11.65万㎡，合共1161套；非住宅成交面积为2.41万㎡，合共183套。

一周价格：※2009.12.7-12.13期间，东莞市普通住宅均价为6166元/㎡，环比上升5.56%。

市场存量：截至2009年12月13，全市商品房累计可售存量为592.79万㎡，合共74418套，市场存量变化甚微；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为408.54万㎡，合共40705套；别墅可售存量为58.26万㎡，合共1671套。

地产工程信息

二、 普通住宅销售排行

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