东莞中原：营改增对房企的减负作用甚微

　　2、营改增可以减负房企的税收成本，但减负作用不大。增值税是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，一般计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例(即征收率)缴纳增值税。营改增后，税收征收按照销售额减去成本后，按照11%征收，事实上房企的税收成本有所下降，一定程度有减负税收的作用。但根据东莞中原研究部测算的数据显示，实施新政后，房企税收减负的作用十分有限，基本上是平移的作用。营改增实施后，各项成本计算需要使用专业的增值发票，更加规范税收的征收，反而会增加部分成本，整体对房企的减负作用甚微。

　　3、企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求增加，以用来抵扣税收。此次营改增中，带来的最大减税额莫过于不动产纳入抵扣。不动产抵扣政策明确规定，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。不动产纳入抵扣税收，企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求将增加，一方面企业可以用来投资、自用，另一方面也可以用来抵扣税收。营改增后，企业对商铺、写字楼的需求增加，东莞商铺和写字楼等不动产的成交量有望复苏升温。

　　4、营改增落实之前，市场将迎来施工证申请的热潮。按照旧政策，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。落实营改增的新政，很多小企业难以提供专业的增值发票，也无法规避部分税收，事实上是增加了部分企业的税收成本，这迫使不少企业赶在4月30日前申请施工证。在4月30日之前申请的施工证将可以作为房地产老项目，按照旧政策的5%的征收率计税。

　　5、非毛坯成本可以抵扣税收，未来非毛坯项目的开发将增多。按照营改增新政，开发商的各项成本是可以作为抵扣税收的，除去人力成本之外的很多成本均可以作为抵扣税收。在这“省心省力又省时”的购房偏好下，东莞非毛坯修的房子越来越受到购房者的青睐。万科、碧桂园、保利、万达、恒大等一线品牌房企均以非毛坯发售，一方面这是契合当下购房者的购房偏好，也受到深圳客的青睐;另一方面是获取利润的一种方式。非毛坯修也是一种成本，实施营改增后，非毛坯修的成本可以作为抵扣税收，这将会吸引越来越多开发商开发非毛坯修类的项目。