中原研究报告：价格降仍过六千（12.14-12.20）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2009.12.14-12.20）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积11.92万㎡，环比下降15.28%，同比上升20.57%，合计1216套，日均成交173套，其中住宅成交了11.04万㎡，环比下降5.18%，同比上升16.58%，合计1031套，成交步伐减缓。

本周东莞市普通住宅均价为6068元/㎡，价格环比下降1.58%，合计1021套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格有小幅度下降但是仍过“六千”。成交量多价高的项目有：万科•金域蓝湾二期、景湖时代城、金地•博登湖二期、三正卧龙山花园、虎门国际公馆等，这些楼盘成交均价几乎接近七千元，其中万科•金域蓝湾二期、金地•博登湖二期由于是二次开盘，其中金地•博登湖二期墅景洋房由于赠送面积较多，附加值高，因此价格去到8000多也深得客户所接受，成交不错。从价格可比性分析来看，若剔除这两个项目，全市普通住宅价格为5834元/㎡

本周全市共成交别墅40套，成交面积13594㎡，其中以常平的万科城五期 、塘厦的万科•棠樾、松山湖的锦绣山河分别以成交8套、4套、3套销售量排名前三甲，本周别墅的成交扭转了前两周疲软的态势。本周别墅成交均价为14073元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，万科城五期、万科棠樾由于有新货加推，产品赠送较多，附加值高，加上品牌影响力，因此成交不错，而像江南第一城、锦绣山河等项目在沉静了一段时间后再次发力成交较理想，而其他楼盘都有一两套成交。

时值“十二月”中下旬，虽然接近年末，但开发商推货、推广热情仍火热进行。从上周网上签约的数据来看，普通住宅的成交步伐有所减缓，其中万科•金域蓝湾二期开盘，产品深受客户青睐，成交套数接近90套，成为上周普通住宅成交的全市领跑者，其他项目成交都在40套以下，其中10-40套之间有28个项目。从广告监测中可以发现本周开发商推广力度明显加大，报纸户外广告精彩飞扬、年末馈赠精彩不断。从双休日个盘表现来看，各开发商的营销活动依然活跃，活动阵容大小纷呈，其中阵容较大的应算富盈•东方华府的周年盛典活动。最近一段时间的“焦点”是继调整营业税征收比例、出台"国四条"后又一次于12月17日，由财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。此政策一出台，地产股等抛压过于沉重，两市最终出现深度下跌局面，受此影响很多投资者转为观望。此举措国家的目的更多的是使开发商在拿地时更加谨慎，提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，进而遏制部分炒地、囤地行为；开发商资金链收紧后将促进加快开发和促进销售回笼资金，从而进一步增加商品房供应，有利于平抑房价。然而对东莞来说，政府“三旧”政策的出台让人们深受鼓舞，12月18日，全市三旧“改造动员大会召开，会上宣布明年启动完成“三旧”改造3万亩地，10年后，要挤出来30万亩。“三旧”改造政策的出台可以说是明年扩大投资、刺激内需的一大亮点和动力。预计改造后可以吸引更多大型企业来莞投资、吸引更多人才落户东莞，城市面貌得到进一步升级，改造后土地的增多有效的缓解了土地供应的压力，对房地产的发展有很大推动作用，但是另一个角度看令人头疼的“拆迁”将一并交由企业来接手，具体的补偿价格就直接跟投资商谈判。政府将出售拆迁经营权交由投资商接手，只在当中承担监管职责。若拆迁费用较高的话这无形中增加了开发商的开发成本，最终势必也会转嫁到购房者。

一周楼市资讯

1、宏观经济

企业景气和订单指数双升

中国人民银行11月16日公布的第四季度企业家问卷调查显示,企业景气指数和订单指数均有所提升。

调查显示,四季度企业景气指数为60.7%,比上季上升2.6个百分点,连续3个季度出现上升;企业设备利用指数为43.8%,比上季上升1.8个百分点,已连续3个季度回升。宏观经济热度指数为43.2%,较上季上升3.3个百分点,是自今年一季度达到谷底后连续第3个季度回升;宏观经济热度预期指数为44.9%,比上季度上升2.4个百分点。

从市场需求和订单情况来看,四季度产品市场需求指数为54.9%,较上季提高3.1个百分点,连续两个季度进入景气区间。国内订单和出口订单指数分别为51.1%和49.2%,比上季提升2.7个和1.8个百分点。

12月份信贷有望重上5000亿

随着中央财政资金年底集中下拨预期的增强，12月份新增贷款将有可能出现超预期增长，重上5000亿元。但受制于资本金和存贷比等约束条件，新增信贷的分化趋势也将更为明显。

“根据财政部日前公布的收支状况，1-11月份累计财政支出在5.62万亿元，这比2009年全国财政预算支出7.62万亿元的目标还差2万亿左右。从11月份对公的中长期信贷来看，当月新增只有1626亿元，主要的原因就是10-11月份中央投资资金冻结。如果12月份中央投资出现集中下拨，那么当月对公中长期信贷还是会出现超预期增长。”某股份行总行人士日前表示。

据估计，如果中央资金在年底集中下拨，那么12月对公中长期信贷有可能突破4000亿元。而在11月份，这一数据仅为1626亿元。

CPI由负转正，经济回升势头巩固

今年2月以来，中国CPI数据一直为负，这主要是受翘尾因素影响，11月之后，翘尾因素逐步由负转正，通缩压力将逐步过渡为通胀压力。分项来看，CPI城市同比上涨0.4%，农村上涨0.9%；食品价格上涨3.2%，非食品价格下降0.7%，可以看到，中国通胀压力主要来自于食品价格的上涨，农村通胀的压力高于城市。11月CPI如期转正，12月份PPI指数可能也将转正，CPI和PPI指数的上行一方面增加了市场对于通胀的担忧，但另一方面也印证了中国经济持续复苏的趋势。

2、政策法规

国务院：遏制房价过快上涨势头

国务院总理温家宝11月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

促进楼市健康发展四举措

一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

房市调控打出第一拳 开发商拿地首付不低于50%

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施.

修改入户政策 放宽入户条件

“东莞总人口1000多万，户籍人口才173万，接下来相关部门要修改入户政策，适当放宽入户条件。”在昨日召开的全市50强民营企业及优秀民营企业家座谈会暨第六次排忧解难协调会上，针对企业普遍关注的人才入户问题，市委书记、市人大常委会主任刘志庚表示，符合引进条件的人才，不一定要限制指标。对于一些优秀的工人，应该放宽条件，让他们入户，解决他们的小孩入学问题，让他们安心工作。

关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，财政部与国家税务总局就房产税、城镇土地使用税等有关问题发出通知。

（一）关于无租使用其他单位房产的房产税问题

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

（二）关于出典房产的房产税问题

产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

（三）关于融资租赁房产的房产税问题

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（四）关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

3、市政规划

“三旧”改造动员起动

12月18日，市委市政府召开全市“三旧”改造动员大会。会上宣布，明年启动完成“三旧”改造3万亩地，10年后，要挤出来30万亩。一份150页，5.3万多字的《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（下称“细则”）随着“动员会”露出水面。“细则”中透露，东莞的“三旧”改造，不但要引入民间资本，令人头疼的“拆迁”也将一并交由企业来接手。而对于拆迁户来说，具体的补偿价格就直接跟投资商谈判。政府将出售拆迁经营权交由投资商接手，只在当中承担监管职责。

R2线将率先动工“2站2区间”

市轨道交通有限公司昨天透露，R2线三站点选址进一步明确，先期开工范围（即试验段）为东宝路～温南路区间、温南路站、温南路～东城路区间、东城路站，共2站2区间，线路全长2.9公里。试验段均为地下敷设方式。计划今年春节前后动工。

塘厦拟建高尔夫产业基地

12月11日，塘厦镇委副书记、镇长方灿芬在接受记者专访时透露，塘厦将成立高尔夫运动协会、申请建立高尔夫产业基地、建设高尔夫青少年培训基地、创办东莞市高尔夫运动学校等。将成立塘厦高尔夫运动协会，把镇内100多家企业吸纳进来，促成各企业间的战略结盟，由协会统筹协调塘厦镇整个高尔夫行业的发展，形成一个统一的塘厦品牌。

塘厦镇目前拥有高尔夫用品制造和销售企业已超过130家，其中规模以上高尔夫用品制造企业有43家，已占规模以上工业企业总数的10%，能够生产高尔夫球、球杆、球头、球套、球衣、球帽、球鞋、手套等高尔夫用品。所生产高尔夫球具占全球总数约四成，塘厦镇已经成为广东乃至全国最大的高尔夫用品生产基地。今年1月到10月，该镇高尔夫产业产值已超过15亿元。在11月底举行的“2009中国(塘厦)国际高尔夫运动用品博览会”上，中国体育用品业联合会向塘厦镇颁发了“中国高尔夫产业名镇”的荣誉证书和牌匾。

沙田虎门携手建6条连通路

毗邻的沙田和虎门两镇目前仅有一条交通要道——轮渡路相连，为了改变来往不畅的局面，两镇日前召开协调会，确定携手修建6条高标准的连通路，实现两镇之间的“无缝对接”。预计这6条路两年内建成。

协调会议确定兴建6条沙田虎门之间的连接公路，包括沙田进港南路与虎门白沙北路衔接，并将其建设成展示沙田、虎门城市形象的景观大道；沙田轮渡路与虎门体育路对接；沙田环保大道与虎门白沙南路对接；环保东路与虎门连升北路衔接；同步对东引码头段东引路进行升级改造；环保大道与虎门威远岛南北大道连接。

石龙沙河大桥本月29日开建

11月16日，从石龙镇桥管所获悉，石龙镇沙河大桥12月29日将开工建设，该桥与惠州市博罗县石湾镇相连。沙河大桥全长660米，总投资3000多万元，预计一年半后建成。

沙河大桥建设工程是石龙镇12项重点工程之一。整个工程包括大桥及两侧引道工程，全长660米。其中桥梁307米，石龙侧引道长173米，石湾侧引道长180米。大桥宽23.5米，四车道双向通车，设计速度为40km/h。

塘厦投资4亿建电子批发市场

10000平方米的旧厂房变身塘厦首家文具批发市场，本月29日与广大市民正式会面。塘厦华堂文具批发市场是塘厦镇大力实施“退二进三”工程，着力打造商贸塘厦，推进产业转型的一个新亮点。

塘厦华堂文具批发市场是东莞市华堂实业投资有限公司斥资3000多万元创办的专业市场，位于塘厦振兴围社区华堂旧货市场内，面积达10000多平方米，可容纳100多家商户，主要批发零售文具、劳保、精品、玩具、体育用品、喜庆用品、工艺品、包装材料、书籍等。2010年下半年建成

4、市场动态

塘厦林村再花2亿建公寓

11月15日获悉，塘厦林村社区再投资2亿元，新建林村第三期公寓，日前工程已正式动工。

该工程建设总建筑面积达127342平方米，10栋公寓并列，预计两年内完工，建成后，林村社区5000多居民可全部集中居住。

林村公寓在林村社区居委会旁，总占地面积15.6万平方米，规划总户数近1900户，可满足全社区5000多名居民居住。林村目前已建设了两期共1195套住宅，有795户近3000人正式入住，该社区超6成居民已居住其中。第三期林村公寓建设好后，林村社区剩下的2000多居民即可入住。

近七成受访居民称难以接受当前房价

12月16日，中国人民银行公布的第四季度城镇储户问卷调查显示，当季，有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价“难以接受”，这一比例较上季度提高了2.1个百分点。

虽然多数城镇居民对当前的房价并不认同，但购买房产在居民投资意愿排名中仍高居榜首：调查显示，四季度，有近一半(42.1%)城镇居民选择将“更多投资房产”。央行表示，这一比例今年以来已连续攀升，较年初累计提高13个百分点，恢复至2008年1季度水平。

对明年一季度的房价，调查显示，45.9%的城镇居民预期将上升，较上季提高4.7个百分点，较今年一季度累计提高29.9个百分点。

优惠政策截止提前６天 莞二手楼市年末现冲刺潮

2008年12月30日，财政部和国税总局联合下发通知规定，启用新的二手房营业税执行标准，执行时间为一年，至2009年12月31日止。如按通知规定时间，截止发稿日的最后优惠时间应为13天，但据最新内部消息称，东莞的营业税优惠政策截止时间并不是2009年12月31日，而是2009年12月25日，这意味着最后优惠时间只剩下一周时间。

抢搭优惠政策"末班车" 北京二手楼市成交量井喷

12月以来，北京二手房交易抢搭“末班车”，本来过户数已经比以前涨了50%以上，而12月9日以后又增加10%。成交量集中使交易大厅和税务所门口出现夜里12点开始“排长龙”的景象。

截至12月15日，北京二手房成交量已经达到了恐怖的257590套，这一数据已经超过了2006年-2008年总和237020套的8.7%。美联物业市场研究部根据目前的成交量推算，今年全年北京二手房成交量将突破27万套，有望接近28万套。其中，12月成交突破4万套。更令人心跳的是，2009年北京二手房均价上涨疯狂。年底价格对比1月8900元／平方米累计涨幅已经超过47%，达13150元／平方米。而这一价格上涨趋势在12月还在继续，业内预计全年价格上涨幅度有可能突破51%。

5、其他信息

长安锦厦计划造汽车

除了打造汽车销售一条街，长安锦厦最近又有新动作：锦厦社区计划开发可利用的1000多亩土地，引进和发展汽车整车生产、汽车精密模具等先进制造业；同时通过引进修理、汽配、装饰、供应以及汽车中介、汽车租赁、汽车餐馆等业种，完善汽车销售街的业态结构。在经历金融海啸之后，锦厦社区跟东莞其他各镇社区一样，面临着厂房空置，商铺租金下滑等问题。锦厦社区开始实施“退二进三”工程，发展第三产业，“汽车销售一条街”成为一个最优发展方案。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2009.12.14-12.20期间商品房供应面积59266.43㎡，合共466套。

一周需求：※2009.12.14-12.20期间商品房成交面积11.92万㎡，环比下降15.28% ，同比上升20.57%，合共1216

套，环比下降9.52%，同比上升16.52%。其中上周住宅成交11.05万㎡，合共1031套；非住宅成交面积为8724.9㎡，合计185套。

一周价格：※2009.12.14-12.20期间，东莞市普通住宅均价为6068元/㎡，环比下降1.57%。

市场存量：截至2009年12月20日，全市商品房累计可售存量为586.68万㎡，合共73693套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为402.26万㎡，合共40070套；别墅可售存量为58.90万㎡，合共1705套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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