瑞峰：外来房企疯狂夺地 楼市成交“红五月”落空

导读

1、 宏观环境：房企疯狂夺地“高价地”频出   深圳及上海“330新政”震慑力最大

5月全国呈现的特点是一线城市房价涨幅放缓、二线热点城市涨幅扩大，三线城市涨幅回落等现象，同时土地市场迎来热闹的态势，上海、广州、武汉、南京、苏州、杭州、东莞等核心城市“高价地”频出，地价泡沫初现，催动全国市场火热的原因表现在：1、“补库存”，一线城市及热点二线城市库存消化周期在3个月左右，房企面临“断货”困境，“抢地战”具有必然性；2、得益于去年楼市的火热，资金回笼较快，加上信贷环境的宽松，开发商资金链全面回暖，为抢地备足弹药；3、一线城市土地供应紧缺及三线城市高库存去货慢等双面夹击，倒逼房企重点转向二线热点城市，资本大鳄的进入刺激“高价地”频出。

为抑制楼市及土地市场过热的发展，今年以来，先是深圳上海出台330新政进行调控，紧跟苏州限购令、苏州、南京等城市出台地价“限价令”等从严政策，但目前最具有震慑力是深圳及上海330新政，对楼市成交起到立竿见影的作用，成交量遭遇腰斩，尤其是深圳住宅成交量从年初50多万㎡降至25万㎡，进入深度调整的阶段，其他城市从严政策相对温和，产生的效果不够明显，楼市及土地市场仍相对热闹运行，降温的态势不突出。

展望后市，过热的城市若不及时刹住疯狂的脚步，让市场回归理性，政府为稳定市场的发展，出台调控政策的可能性就越大；房价方面，由于供不应求的矛盾突出，加上高价地频出，房价上涨预期加大，房企降价的动力不足，但也不会出现大幅度上涨，偏离需求市场，整体来看应该是保持稳中有升的态势。

2、土地市场：外来房企高调来袭   区域高价地、高溢价重现江湖

5月的东莞土地市场持续低迷，全市仅有9宗土地挂牌出让，面积约32.64万㎡，其中商住商服用地打破4月的零供应，共有2宗面积合计约7.92万㎡挂牌上市，分布南城和横沥；而工业仓储用地仍然是供应主角，推货量达到24.71万㎡。

纵观5月的土地市场，虽然土地供应低迷，成交却是异常火热，高溢价地块、高价地齐出。东莞土地市场主要体现以下特性：1、外来房企高调来袭：阳光城集团首次进驻东莞，溢价179%拿下南城商服用地；时代地产豪夺横沥地块，溢价423%，横沥成为其进军东莞版图的第一站；看好东莞楼市后市发展，是外来房企持续进驻东莞的主因。2、区域高价地、多轮竞拍重现江湖：土地市场供应萎缩，东莞房企普遍进入“无地可拍、无地可拿”的僵局，在土地荒态势持续蔓延、僧多粥少的条件下，南城、横沥地块被多家房企争夺，屡创区域高价地的新纪录也不出奇。

从最新的规划中可知东莞27个镇街总规修改，居住用地减少476万㎡，预计今年东莞商住商服用地的供应紧缩是主调，土地市场供应将持续低迷，6月商住商服土地供需或将出现空档期，土地供应将集中下半年，区域高价地和高溢价或将是今年楼市的主题曲。

3、新增供应：房企信心回升月底供应爆发  临深水乡东北片区为主战场   

2015年5月约有42个项目有商品房供应，其中住宅供应项目有28个项目，合计供应住宅79.57万㎡，环比30%，处于5年同期新高，排名年内第二。从5月份住宅供应周走势来看，前三周在13-16万㎡常态中运行，第四周出现爆发，供应量达到28.28万㎡，带动月度整体供应量上涨，表现出5月下旬在南城横沥高溢价接连拍出、地铁2号线开通、客户入市欲望增加、项目去货率加快等因素支撑之下，房企推货信心增加，纷纷推新货上市。

5月份住宅供应市场呈现以下的特点：1、临深、水乡、东北三大片区为主战场，道滘（17.54万㎡）、塘厦（13.37万㎡）、凤岗（12.76万㎡）、常平（9.6万㎡）、寮步（8.32万㎡）等镇区供应为主力； 2、洋房规模推货的集中在品牌开发商，如新世纪上河居（984套）、卓越蔚蓝山（900套）、保利中惠悦城（650套）、君汇半岛花园（465套）、锦龙湾畔（396套）、万科·珠江东岸（384套）、中惠岭秀（324套）、恒大绿洲（300套）等8个项目皆在300套以上，剩余16个项目在50-300套之间，以“少量推货”为主；3、70-100㎡刚需和100-130㎡首改的户型是主角，分布占43%和34%，仍为市场畅销户型。

4、楼市成交：5月上旬供应收紧导致成交持续降温  临深成交位居片区之首  

2016年5月份东莞住宅成交为65.43万㎡，环比下滑23%，已连续3个月呈现下滑的趋势，“红五月”的实现落空，主要是因为：1、随着莞深两地价格拉差逐步缩小，价格逐步接近深圳客承受红线，深圳客户更加理性，在东莞各镇区对比进行选择对比，成交周期拉长；2、新盘新品冲击力有限，大部分项目在5月中下旬才陆续入市，市场弹药的缺乏，是成交量下滑的重点原因；3、深圳部分新开项目定价温和，吸引部分深圳客重回深圳市场，如恒裕嘉城、华丰前海湾、中粮云景国际、星河智荟、锦荟PARK等低于市场的预期，价格较为平民化，东莞市场的深圳客被分流；4、热点镇区的刚需盘越发稀缺，客户可选择范围小；5、东莞控规逐步严格，大部分项目入市节奏受到影响，供应青黄不接对成交有直接的影响。

从5月份的成交来看，有以下的特征：1、临深片区成交15.65万㎡，依然排名于7大片区之首，成交客户中深圳客占9成左右，主要得益于新盘入市，供不应求的市场得到缓解，同时是深圳直接接壤的区域，生活成本和交通成本较低，深圳客不改初衷持续进驻该片区，供应量是其成交上涨重要的催化剂；2、东北片区项目走货也相对较好，表现在常平、桥头、横沥等镇，得益于片区整体项目定价较为合理，仍处于价格洼地，不但吸引深圳客进驻，而且也能促动本地客户的入市；3、万科重回冠军宝座，贡献项目是珠江东岸、翡丽山、南部湾万科城，而卓越集团排名亚军、中惠熙元排名季军，碧桂园由于可售货量有限而供应短缺，被挤出前三，排名第四。

5、成交均价：每月呈现递增的态势  5月均价再上一个阶梯 达到14231元/㎡

2016年开始东莞住宅均价已经冲破11000元/㎡，每月呈现递增的态势，保持5%-10%之间上涨，5月均价再上一个阶梯，为14231元/㎡，整体均价处于历史高位。原因有：1、临深片区成交量依然高企，片区均价是全市均价最高的片区，尤其凤岗、塘厦的基本在2万/㎡；2、非毛坯修成交项目占比不断上升，如成交排名前列的卓越蔚蓝山、松湖碧桂园、万科·珠江东岸、中惠岭秀、保利中惠·悦城等项目为非毛坯；3、15000元/㎡以上单价区间占比3成以上，高价项目逐步为主流；4、虽然成交量呈下滑态势，但低库存依然突出，开发商降价意愿较弱，大部分项目的价格保持坚挺，部分新盘或新品入市价低于市场预期，如桃源艺境、万科珠江东岸等项目，却不能撼动整体均价上涨的态势。

6、楼盘营销：房企推货呈现前冷后热的态势  约有11个项目进行开盘  

由于东莞控规逐步严厉，新开工进程跟不上，大部分项目入市时间受到影响。5月份房企推货呈现出前冷后热的态势，5月上旬市场基本去库存为主，仅有3号别墅进行开盘；而中下旬开始项目上市量逐步加大，旺南世贸中心、鼎峰源著、翔龙天地、万科珠江东岸、新世纪颐龙湾、万润广场、新世纪领居、约克时代等近10个项目陆续进行开盘，给楼市带来冲击，催动市场氛围走旺 。

从项目开盘情况来看，冷热不均依然存在，万科珠江东岸、约克时代、翔龙天地等项目去货速度快，共性表现在定价较为合理、主打深圳客、非毛坯修等因素贯穿其中，而低去货一般是定价过高的项目，因为价格超出部分客户的心里价位，逐步接近红线，不但让深圳客心里产生抗性，更是让本地客觉得遥不可及，因此影响整体去货率；同时投资性的深圳客户也更为理性，除了东莞各镇区进行比较，还在中山、惠州等城市来回进行对比，出手速度明显放缓。

新盘认筹，约有10个纯新盘进行预热活动，集中滨海、大石龙等片区，品牌房企的项目为主流，表现在合信高价地广场样板房开放、德基广场样板房开放、碧桂园Park Royal城市展厅开放、保利茶山项目外展、长安碧桂园披萨亲子DIY、虎门碧桂园摄影活动、浙商大厦奢华游艇体验、碧桂园·森林里城市展厅开放、恒大御景半岛京基百纳展厅开放、广源·纳帕溪谷520终极告白等项目，预计将在下半年陆续入市，为市场输入新血液。

7、存量及消化周期：住宅存量295.69万㎡小幅上升  消化周期为3.12个月

    截止至2016年5月31日，东莞住宅存量为295.69万㎡，环比4月（276.65万㎡）出现小幅上涨，主要因为月底供应量集中入市所推动的；但从整体趋势来看，东莞低库存依然凸显，供不应求的态势仍存，消化周期仅为3.11个月，也是东莞均价持续高涨的重要原因之一。

8、潜在供应：5月开工市场高峰后回落   低库存下开工回升依然有动力

2016年5月的开工市场跌入低谷,总体开工量为36.78万㎡,环比下滑84%,基本上和历年同期的最低值持平,为今年以来开工量最少的一个月,其中住宅开工量仅约14万㎡,环比下滑86%,同比下滑44%；非住宅开工22.84万㎡，环比下滑84%，同比上涨135%。

东莞开工市场温度急转直下,一方面自4月以来东莞热闹楼市降温，观望情绪蔓延，房企有意减缓推货和开工节奏。5月全市仅有7个项目新开工,且多为非住宅项目；另一方面近几年东莞土地供应明显减少,而连续一年多的热闹旺销,房企土地储备量已基本见底, 无地可建是其开工量减少的重要原因。但从1-5月开工量来看，今年开工市场明显好于历年同期，东莞楼市后市货量充足。

9、后市展望：供应量加大6月预计有32个项目进行推货  成交量价或稳中有升

    “红五月”旺季并没有出现，但房企推货来看，5月中下旬是新盘新品齐入市，其网签将逐步在6月体现，而且6月推货量也将加大，6月住宅成交量有望上涨；价格方面由于水乡片区及东北片区签约量较大，一定程度上会拉低整体均价，但临深、松湖、滨海等片区的项目入市货量也较高，或会继续拔高价格，因此整体均价或稳中有升。从6月推货来看，预计有32个项目进行推货，东北、临深片区供应量或是最大，将是6月供需的硝烟之地；新盘方面，预计有横沥松湖玉兰小城、桥头宏远帝庭山、洪梅保源达天御湾、麻涌碧桂园十里银湾、清溪碧桂园天誉、凤岗龙成雅郡、虎门万科云城、寮步东新御龙庭等项目上市。

    展望下半年的市场，供需方面：在政策与经济风向没有发生逆转的情况下，市场供应量或逐步放量，迎来供应的高峰；而供应量的充足，同时加上若市场宏观环境不变，深圳客户及本地客户或经过近半年对市场环境的消化，预计会逐步放弃观望，加快入市的脚步，成交量或将有明显的回升。价格方面：由于接连出现的高价地、地铁2号线的正式开通、低库存的态势仍存、开发商建筑成本、深圳客持续进入等因素的影响，房企让利快跑的概率不高；但大幅上调房价的可能性也有限，因为涨幅过高的房价不但会导致莞深两地价格拉差逐步缩小，催使深圳客客户外溢到中山、惠州等周边区域，而且会引起中央政府的关注，迎来调控的可能性，因此建议房企需要理性定价。

第一部分：土地市场

1、成交供需量价：外来房企纷纷进驻东莞  高溢价拿地  楼面地价高位运行

2、成交地块分布：阳光城集团豪夺南城商服地   时代地产高调拿横沥地块

第二部分：东莞房地产市场分析

一、东莞楼市供需量价篇

1、整体供需情况：供应不足导致成交量持续下滑  5月住宅成交65.43万㎡

具体来说，今年5月份东莞住宅市场趋势如下：

供应方面：2015年5月住宅供应量为79.57万㎡，环比30%，处于5年同期新高，主要是因为5月下旬开始，在南城横沥高价地接连拍出、地铁2号线开通、客户入市节奏加快等利好因素支撑之下，房企推货信心增加，纷纷推新货上市，月底供应量爆发至28.28万㎡。

成交方面：2016年5月份东莞住宅成交为65.43万㎡，环比下滑23%，已连续3个月呈现下滑的趋势，下滑的原因有：1、深圳客更加理性，成交周期拉长；2、供应不足，难以为市场提供充足的弹药；3、莞深两地价格拉差逐步缩小，深圳客外溢到中山、惠州等城市。

成交均价：2016年开始东莞住宅均价已经冲破11000元/㎡，每月呈现递增的态势，保持5%-10%之间上涨，5月均价再上一个阶梯，为14231元/㎡，整体均价处于历史高位。

2、莞深量价对比：房企让利跑货意愿不高  莞深两地住宅成交皆量跌价涨  

从深圳房价趋势来看，5月住宅均价再度飙涨至55817元/㎡，主要是高端楼盘的热销及成交占比量增加，推动深圳整体均价的上涨，但如果剔除高端盘的影响，深圳房价已有回调的迹象，部分新盘或旧盘新品的入市价格都相对理性，较为平民价，如星河智荟、锦荟PARK、恒裕嘉城、华丰前海湾、中粮云景国际等项目；成交量方面，已连续6个月下滑，5月仅有24.57万㎡，深圳市场进入深度调整的阶段。

3、各物业供需量价：洋房仍为主角  商务公寓、写字楼去库存压力较大

4、住宅成交供需结构： 70-100㎡刚需仍是供需主角  供大于求迹象初显

5、区域的成交价：过万区域达到19个  松山湖、塘厦、黄江三镇超2万

6、区域住宅供需量价：多盘上市助力临深片区成交高企  凤岗塘厦位列冠亚军

7、新增产品去货：整体去货率降低 在4成上下浮动  品牌房企及热点区域去货稍高

8、住宅存量和消化周期：住宅存量为295.69万㎡  消化周期缩短至3.12个月

9、产品及总价分布：70-130㎡产品是普通住宅的成交主角  总价70-100万之间为主

二、成交排名篇

1、开发商业绩排名： 万科重回冠军宝座  卓越、中惠表现突出排名亚军及季军   

2、个盘各物业排名（按套数）

2.1洋房

2.2住宅公寓

2.3别墅

2.4商铺

2.5商务公寓

2.6车位

2.7写字楼

三、住宅产品成交篇

1、普通住宅面积区间分布：80-110㎡刚需户型为成交的主流产品  总体占比5成

2、别墅面积区间分布：100-300㎡中小型别墅为市场畅销户型  占6成以上

3、普通住宅单价区间分布：15000元/㎡以上产品成交持续上涨  占比3成以上

4、别墅单价区间分布以10000-20000元/㎡的产品为成交主角  占近5成

四、片区住宅成交篇

1、整体供需存 临深、水乡、东北片区为供应主战场  临深片区成交量最高  

2、片区住宅成交及存量面积排名（注：统计范围为住宅，为洋房、别墅、住宅公寓合计的总体情况）

2.1滨海片区

2.2大石龙片区

2.3东北片区

2.4临深片区

2.5水乡片区

2.6松湖片区

2.7中心城区

六、楼盘营销活动篇

6.1  楼盘活动明细：5月约有11个项目进行开盘  新盘认筹项目约有11个 

第三部分：东莞开工市场

1、整体状况：5月开工市场高峰后回落   住宅开工历年同期新低

2016年5月的开工市场跌入低谷,总体开工量为36.78万㎡,环比下滑84%,基本上和历年同期的最低值持平,为今年以来开工量最少的一个月,其中住宅开工量仅约14万㎡,环比下滑86%,同比下滑44%;非住宅开工22.84万㎡，环比下滑84%，同比上涨135%。

东莞开工市场温度急转直下,一方面自4月以来,东莞热闹楼市降温,观望情绪蔓延,房企有意减缓推货和开工节奏,5月全市仅有7个项目新开工,且多为非住宅项目；另一方面近几年东莞土地供应明显减少,而连续一年多的热闹旺销,房企土地储备量已基本见底, 无地可建是其开工量减少的一大原因之一。但从1-5月开工量来看，今年开工市场明显好于历年同期，东莞楼市后市货量充足。

2、新开工走势：开工量年内最低 低库存下开工回升依然有动力

从今年开工走势来看，1、2月春节假期影响开工陷入低迷期，小阳春 3月后出现井喷式的增长，4月持续高位运行，而5月则出现滑铁卢式的下滑，但在低库存压力诱因下，预计后市几个月的新开工走势将有所上涨。

3、新开工区域分布：大朗非住宅开工量最多  住宅开工量以茶山为首

2016年5月仅有7个镇区、7个项目动工，合计总开工量仅为36.78万㎡，其中大朗因纯新项目卓为城市广场动工，非住宅开工量排在第一，而茶山的伟隆国际花园二期动工，是住宅开工量最多的项目。

4、新开工各类型：洋房开工稳居第一   办公产品紧随其后

5、5月新开工明细：5月7个纯新项目开工  非住宅项目开工是重头戏 

第四部分：预计入市的项目