天为：楼市成交乏力 房价冲破1.4万元/㎡

-1-宏观环境

1、市场量跌价涨，高价地频现，地铁开通

市场量跌价涨。从3月下旬开始，东莞楼市成交出现下滑态势，到5月份持续下滑更为明显。天为大数据研究中心分析主要原为：市场存货持续下降，开发商普遍抬价和“3.25”政策之后，深圳进完脚步放缓，客户观望氛围较浓。东莞整体成交量显著走低，但在东莞超低库存支撑下，莞深楼价仍有差距，深圳客亦不拘于临深地带购房，北上置业现象仍不断，维持了东莞楼价的高位运行，个别“洼地”及供应关系紧张区域项目价格仍有所上涨，导致5月东莞楼价依然虚高。

高价地频现。2016年开年以来，一、二线等22个热点城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达到118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。上一个“高价地”井喷的2013年，全国的“高价地”数量也不过60宗，目前高价地已超2013年一半以上，2016年将成为历史上高价地最多的一年。5月份，深圳、上海、南京等地高价地不断，

东莞地铁开通。5月27日，投资数十亿元的东莞轨道交通2号线开通。东莞大地上，一张轨道交通网络图逐渐铺开。未来，除了4条地铁外，东莞版图上还将有多条城轨穿行而过，与珠三角兄弟城市、港澳之间实现2小时互通的远景规划，正逐步走进现实。

2、新增供应：开发商不断加大推货力度，新增供应放量增大

2016年5月房企推货力度持续升温，共有28个商品房项目有新增供应，合计供应面积为101.56㎡，供应面积环比增长23%。

住宅市场方面，共有7438套新品加推，环比上升43%，供应面积约80.07万㎡，环比上升60%。其中，道滘镇推货排名第一，共计1499套，主要有新世纪上河居批量推出984套102-243㎡的洋房新品；另外，临深片区仍然是市场主力，凤岗和塘厦分别排于二三名；而东北片区项目现推货潮，桥头、常平皆有多个项目集中加推，如桥头的富盈御荷、石竹山水园、鸿华·I尚城；常平的东田翠湖湾、哈啰小城等项目。

5月房企推货热情高涨，主要是因为土地市场频出高价地，楼市一定程度上明显回暖。但受深圳客热潮消退，房企普遍采用小幅度加推试探市场，加上目前东莞库存较低，供不应求的矛盾仍存，因此房企心态较为乐观，没有急着进行大量跑货。

3、成交情况：市场成交明显乏力，价格冲破1.4万元/㎡

2016年5月楼市住宅成交5929套，环比下降17.1%，同比下降29.0%，成交面积达65.42万m2，环比下降22.6%，同比下降31.8%，成交金额93.11亿元，环比下降16.8%，同比下降0.9%，成交均价14232.85元/m2，环比上涨7.4%，同比上涨45.4%；非住宅成交2361套，环比下降31.5%，同比上涨27.7%，成交面积达11.71万m2，环比下降41.1%，同比上涨39.9%，成交金额17.29亿元，环比下降32.9%，同比上涨81.1%。

商品房成交8290套，环比下降21.8%，同比下降18.7%，成交面积达77.13万m2，环比下降26.1%，同比下降26.1%，成交金额达110.40亿元，环比下降19.8%，同比增加6.7%。受观望情绪仍然较浓影响，市场成交明显乏力，东莞住宅楼市成交持续震荡下行。

2016年5月全市住宅均价为14232.85元/m2，成交均价出现较大涨幅。天为大数据研究中心认为主要是（1）市场成交量同比上涨，市场存货持续下降，开发商普遍抬价；（2）东莞地铁的开通也带动了地铁沿线周边楼市；（3）两块高价地也带动了周边镇区的楼市。

4、潜在供应：5月开工热潮延续，同比开工量涨幅大

2016年5月东莞开工热潮持续，全市住宅新开工面积15.69万m2，同比下降42%，同比下降83.6%；非住宅新开工面积23.95万m2，同比增加215%，环比下降64.2%；商品房新开工面积39.64万m2，同比增加14%，环比下降76%。