瑞峰：5月莞房价涨幅再进前十 6月量升价稳良好开局

一、导读

1、宏观环境：高价地多出自二线城市  租房新政出台  5月莞房价涨幅全国第六

全国： 50大城市合计土地出让金前5个月达到7993.5亿，同比上涨55.8%，其中二线城市占据榜首，苏州、南京、杭州、合肥高价地频繁出现，成为2016年前5个月高价地出现最频繁的区域。“高价地”背后是一种金融行为，由资本驱动，因为实体经济不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，而投向土地等资产最能保证收益。 而面对热闹的土地市场，南京土地市场效仿苏州“熔断”，虽然从理论上讲有利于土地热的降温，但实际是简单粗暴的对土地设置最高报价，会助长拥有在售项目的开发商恶意竞标，追求土地高价而使其流拍，从而抬高其目前在售项目的房价，推高目前市场的房价。过热城市的地方性政策频传，都在传递一个信息，二线城市的热点城市房地产市场或将进入调整期。

另外，6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励住房租赁发展，允许商用房改建用于租赁。这是一种针对租赁市场的新型的商改住，是房地产领域供给侧改革的非常有益的尝试，出现的背景主要是商业物业供给的结构性过剩，和住宅领域租售比持续扩大。

但对于这项政策，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。目前，房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等原因造成。

东莞： 6月1日，中国指数研究院发布数据显示，5月东莞住宅样本均价12167元/㎡，环比上涨3.63%，涨幅再次进入全国前十，排名第六，房价依然处于上升的通道中。土地市场方面和全国一二线城市一样，东莞土地市场也“高价地”频出，主要是因为土地供应持续紧缩，房企面临“无地可拍，无地可拿”的困境，导致东莞土地拍卖市场显得有点疯狂，而且城市形象的提高、地铁2号线的开通、房价持续上涨、深圳客持续进入等利好因素的影响，外来房企也频频看好东莞市场，高溢价拿地进入东莞市场。

土地供应紧缩后的东莞土地拍卖市场显得有点疯狂，5月共出让商服和商住商服土地两块，均创出区域新纪录，成为当地高价地。然而，东莞继续执行土地紧缩的政策，前期尚有7块商住商服地块预告后尚未出让，6月商住商服地土拍市场将断供。

2、新增供应：住宅新增供应大幅下滑   麻涌凤岗虎门三足鼎立

上周东莞楼市房企推货冲高回落，住宅市场方面，共有1157套新品加推，环比下滑53%，供应面积11.98万㎡，环比下滑58%。近期标杆房企推货幅度加大，麻涌万科·珠江东岸和凤岗恒大绿洲皆加推300多套洋房新品。此外，虎门区域新品加推爆发，上周有虎门南部湾万科城和纯新项目金州豪苑项目加推，而另一个纯新项目中天·悦府已拿预售证，或将近期上市。非住宅方面，本周供应以车库产品为主，凤岗金桂华府和中堂的金州豪苑是主力，分布推出490套和441套车库，占比达86.28%。

从上周新拿预测证情况来看，房企近期加推有所回落，近期5个项目加推，其中中天·悦府是纯新项目入市。

3、成交量价：量涨价稳良好开局   结构性平稳运行是趋势  

上周东莞全市住宅成交1646套，面积约17.57万㎡，环比上涨5%；非住宅成交551套，面积约2.87万㎡，环比下滑8%。6月第一周获得良好开局，主要是由个盘效应所支撑，表现在5月底开盘项目集中签约，个盘支撑效应明显；数据显示：进入住宅排行榜前三位项目包括万科·珠江东岸成交350套、南部湾万科城成交125套、恒大绿洲成交113套。

此外，东莞楼市住宅均价13046元/㎡，环比小幅回落，但仍保持结构性平稳运行，成交主力项目高价与低价并存，在一定程度上维持房价的高企；数据显示：个盘排行榜前十的项目中有6个项目均价低于万元，8000-10000元/㎡成交占比约44%，而15000元/㎡以上的产品成交占25%。

近期7月东莞限购令在网上盛行，不管是否真假，但也从侧面反映出东莞房价和地价的快速增长已经引起了各方的注意，后市政策收紧的预期或将促使房企加快推货，加上年中业绩冲刺，6月成交量上涨将是大势所趋。

4、楼盘活动：房企推货节奏放缓  2个项目进行新品开盘  营销活动以暖场活动为主

经过5月底的集中推货，进入6月第一周房企推货再次放缓，上周进行开盘的项目仅有2个，分别是班芙春天推5号楼192套92㎡、107㎡以及120㎡洋房，均价为18600元/㎡，去货8成左右；和鼎峰尚境推第2、6栋270套94-180洋房，均价为16000元/㎡，去货9成左右，去货率相对理想。上周近8个项目进行加推，虎门较为突出，而中天悦府、中惠悦峰、金地琥悦等项目皆有新品推出。

另外，为吸引客户的上门，约有13个项目举办营销活动，总体以特色的暖场活动为主，如中天•悦府荔枝品尝活动、中惠悦峰举办美食总动员活动、天骄御峰高端品鉴会等活动。新盘方面，进行预热的项目有纳帕溪谷举办“溪谷之韵”钢琴音乐会、碧桂园举办首座中国国际少儿时装周的海选、恒大御景VIP登记2000抵额外95折、东田IBOX销售中心及样板房已开放等。

5、土地市场：中堂不足万平商服地出让   莞城商住地或成香饽饽

上周东莞推出一宗商住地和一宗商服地，其中商服地是位于中堂镇斗朗社区，地块面积约0.8万㎡，起始价为1528万元，起始楼面地价为2365元/㎡。从地理位置来看，该地块位于中堂镇中心，周边居住商业配套相对齐全，富盈公馆、居易凯景中央等项目邻近在旁。

另外一宗商住地则位于莞城创业路与运河东三路交汇处东侧，面积约1.41万㎡，起始价14000万元，起始楼面地价3004元/㎡。该地块位于运河边，周边有富通自在城、田禾卢浮公馆等项目，在城区土地资源日益稀少、房企储地量严重不足和土地供应收紧的前提下，该地块或将成为香饽饽，引来哄抢。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：量涨价稳良好开局   结构性平稳运行是趋势

1.2供需量价走势：住宅均价13046元/㎡   价格逐步回归理性

1.3物业类型成交：普通住宅持续上涨   别墅产品小幅下滑

1.4产品类型成交： 小户型上涨幅度大  100㎡以上产品皆下滑

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：麻涌364套夺榜首    常平254套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

 1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-100㎡产品成交是主流

1.6.2别墅产品面积区间成交: 100-200㎡别墅产品热销

1.6.3普通住宅各单价区间成交：15000元/㎡以上产品占26%

1.6.4别墅各单价区间成交：15000-20000元/㎡别墅占25%

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-100万/套占四成

1.6.6别墅各总价区间分布：高价项目与低价项目共存

1.7楼盘活动：房企推货节奏放缓  2个项目进行新品开盘  营销活动以暖场活动为主

1.8新增供应：住宅新增供应大幅下滑   麻涌凤岗虎门三足鼎立

1.9新开工：万科·珠江东岸成独苗   上周新开工下滑明显

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：中堂不足万平商服地出让    莞城商住地或成香饽饽

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1地方财政构成悄然发生变化  六省区房地产税收超土地出让金

由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示，房地产相关税收在地方财政占比不断增加。近年来，地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况，对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。

据研究结果显示，上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例，吉林、河南、贵州、青海、广西、陕西、甘肃、辽宁等10省房地产相关税收与土地出让金基本持平，但浙江、江苏、安徽、河北等地对土地出让金依赖依然较大，浙江、江苏土地出让金更是相关税收的2倍。资料显示，2007年起，我国土地出让金明显增长，其中，2013年增速急剧攀升至超过40%。而规模方面，已经从2007年的不到8000亿元，快速增加至2014年的将近3.2万亿元，7年间差不多扩大了6倍。

对此，平新乔指出，中国过去15年，地方财政的财政波动主要原因是土地出让金的波动。在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。平新乔认为，地方财政主要依赖土地出让金只是一个过渡现象，未来地方财政中房地相关税收的比重将逐步超过土地出让金。

1.1.2产能过剩导致投资回报下滑  多地限期清理僵尸企业

中国的投资回报率(ROI)连续多年大幅下滑。有数据显示，中国的投资回报率从1993年15.67%的高水平持续下降，2000年至2008年稳定在8%至10%。金融危机后，投资回报率水平再度大幅下降，2014年已经降至2.7%的历史低点。用国家信息中心首席经济师范剑平的话说，中国经济的症结不是速度而是投资回报率下降。投资回报率直线降低的背后，是中国巨大的过剩产能和严重不合理的资源配置现实，去产能迫在眉睫。

在地方去产能布局中，各地普遍既做“减法”也做“加法”，在重视人员安置和防范金融风险的同时，推动产能过剩行业转型升级。在产业结构相对较重的资源型省份，如甘肃省，提出探索保留产能与退出产能适度挂钩，通过兼并重组提升综合竞争力，推动钢铁行业转型升级。甘肃酒钢计划淘汰铁产能200万吨、钢产能300万吨，分别占总产能的18.2%、21.7%。

与此同时，各地都在有针对性地打造新增长点，因地制宜扩大有效供给。在浙江省，除了腾笼换鸟淘汰“低小散”块状经济的过剩产能外，还通过打造百个特色小镇来培育新的有效供给，聚焦信息、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备制造等七大产业。

1.1.3减税第二波来袭  资源税改革全面推开倒计时

作为“营改增”之后，今年推进的第二项税制改革任务，7月1日，资源税全面改革将在全国推开。6月3日，国家税务总局相关官员表示，目前资源税全面改革的多项准备工作正在紧锣密鼓进行之中。

由于近几年资源产品价格持续下跌，如按近一年税费负担水平进行平移，确定的税率幅度上限将较高，可能增加企业负担。为此，《资源税税目税率幅度表》规定的税率幅度是根据各地实测的2012年至2014年资源税费负担率为基础确定的。在此基础上，为支持当前矿业经济发展，考虑到稳增长大局的需要，还适当调低了大多数矿种的税率幅度上限，并增设了税收优惠政策，以确保矿山企业总体负担不增加。但对石墨等个别战略性矿种，则适当上调了其税率幅度上限，以保护这种资源的开采。因此，改革后大部分企业的税率幅度将有所降低。

国家税务总局财产和行为税司副司长练奇峰透露，对自然资源开征资源税，目前尚无具体的操作方案。按照相关规定，各省级人民政府可以结合本地实际，根据森林、草场、滩涂等资源开发利用情况提出征收资源税的具体方案建议，报国务院批准后实施。

1.1.4 两部委联合发文：PPP要杜绝固定回报、明股实债

5月30日，财政部和发改委联合发文，进一步做好政府和社会资本合作有关工作的通知。通知鼓励充分挖掘PPP项目后续运营商业价值，鼓励社会资本创新管理模式；同时强调要确保政府补贴适度，防范中长期财政风险。

通知反复重申，要杜绝杜绝各种非理性担保或承诺、过高补贴或定价，避免通过固定回报承诺、明股实债等方式进行变相融资。

PPP经过两年多时间的推介，现已经在各地全面开花。据财政部数据统计，仅今年一季度，全国各地进入PPP项目库的项目数量达到7721个，总投资额为8.78万亿元。

不过，地方政府为“稳增长”推出大量PPP项目，一些PPP项目主要还是为了融资，并未真正按照风险共担机制来设计，政府一般会给予机构投资者以固定回报，多为“明股实贷”。目前，发改委和财政部均有牵头起草PPP领域相关法律，以进一步规范指导PPP实践。不过，两个部委的意见略有分歧，不少业内人士表示，PPP还需加强部委间的合作。

1.1.5 5月CPI涨幅有望小幅回落  物价涨幅或进入下行通道

国家统计局本周将陆续发布5月经济数据。业内人士预计，5月CPI同比涨幅将较上月小幅回落，PPI跌幅有望继续收窄。投资结构逐渐改善，消费产品制造业和高新技术行业将保持较快投资增长。

据中国证券报6月6日报道，光大证券首席经济学家徐高表示，随着蔬菜供给面持续改善，蔬菜价格在5月继续下跌，环比跌幅处于过去6月最大值附近。猪肉价格上涨和饲料成本下跌导致养猪利润显著扩大，不断创下历史新高，利润扩大带动生猪存栏量连续两月环比正增长，能繁母猪从4月开始环比正增长，猪肉价格进一步上行空间有限。考虑到去年猪周期形成的高基数，猪肉价格同比将出现回落。通胀将从5月开始进入下行通道，预测5月CPI同比涨幅小幅回落至2.1%。

华泰证券研究员张晶认为，当前基建投资增速在合意区间，地产投资复苏周期尚未走完，“双驱轮动”模式并未结束，判断今年不会出现大规模刺激，投资增速很难进一步上行。一是因为当前增速足以为需求侧托底；二是经济结构由投资转向消费驱动是中长期趋势。

   1.2楼市环境

1.2.1 5月八成高价地出自二线城市  苏州南京合肥平均溢价超100%

50大城市合计土地出让金前5个月达到了7993.5亿，同比上涨了55.8%，其中二线城市占据榜首，前4大城市全部二线。苏州、南京、杭州、合肥高价地频繁出现，成为2016年前5个月高价地出现最频繁的区域。以溢价率40%为界限区分高价地(地块成交额超过5亿)， 5月单月全国出现了高价地宗数高达69宗，其中有56宗高价地出现在二线城市，占到总数的81%。

目前二线城市的楼市及土地均是“高烧不退”，相对于年前的去库存号召，似乎“去库存”在目前出现严重的两极分化。三四线城市，库存仍未缓解，二线城市供不应求状态严重。从合肥目前的均价来看，相对于其他的华东地区城市，均价还是相对较低，此番的上涨也有“补涨”的情况，但若上涨过分疯狂，政策导向上的降温也是箭在弦上。

其次，南京土地市场效仿苏州“熔断”，从理论上讲有利于土地热的降温，土地成本的高涨直接导致房价上升，这也从另一个侧面有效缓解了当前的房价飙升，但实际是简单粗暴的对土地设置最高报价，可能会助长拥有在售项目的开发商恶意竞标，追求土地高价而使其流拍，从而抬高其目前在售项目的房价。不管如何，地方性政策的频传，最终都在传递一个信息，二线城市房地产市场已进入调整期。

1.2.2 高价地盛宴背后：金融资本潜行  土地估值只会水涨船高

日前，《每日经济新闻》记者曾专门报道24家上市券商豪掷巨资购置不动产，甚至个别券商借钱建房，包括打造典型城市的地标级城市建筑，买地修房不亦乐乎。

此消息一出，外界一片哗然。最近股市看空的多，说明实体经济不理想，金融资本需要更安全的投资去处。“高价地”背后，都是一种金融行为，由资本驱动。”因为实体不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，投向土地等资产才能保证收益，这也是现时一种无奈的做法。当前银行体系的抵押资产违约不断上升，如果按照实际损失拨备，肯定会影响到银行财报业绩，而更好的办法是不断做大新的债务资产，比如间接通过投贷联动参与拿地投资，通过规模化覆盖掉不良资产损失或降低不良率。

银监会数据显示，2015年，商业银行不良贷款率与关注类贷款占比均创下新高，而今年一季度，大型商业银行与农商行均突破了去年底的商业银行不良贷款率均值。作为房企的金主，金融机构介入前期拿地也就是一个算账的生意，关键是要做好风控，比如考察当地人口、GDP、库存等，以及交易对手资信评级，是否足额担保，像土地价值高低直接关系到抵押率，但这会不断变动。目前，金融机构也在加速分化，比如地产私募基金，数量在缩小，风控不严的地产基金在募投管退上势必会出问题。

1.2.3  深圳楼市呈现逆转行情  成交量连续两月腰折

一路高歌猛进的深圳楼市呈现出逆转行情：成交量连续两月腰折。深圳市规划和国土资源委员会6月1日发布的数据显示，5月，深圳一二手住宅共成交5987套，同比下降45%，再度腰折。在此前的4月，深圳一二手住宅共成交10856套，同比下降53%。

深圳，作为全国楼市率先回升，并领涨一年的城市，于2016年3月25日出台了新的调控政策，收紧限购限贷条件，并且开始打击利用首付贷、众筹等金融杠杆炒楼的行为。深圳楼市从4月开始降温，5月直接跌入低谷。数据显示，5月，深圳新建商品住房成交2259套，环比下跌3.46%，同比下跌63%；作为成交主力的二手住宅跌幅更大，仅成交3728套，环比下跌56%，同比下跌72%。然而，即便成交量两度腰折，但价格依然坚挺。5月，深圳新建商品住房成交均价攀升至55817元/平方米，环比上涨12%，同比上涨96%。

值得注意的是，一二手房价倒挂，是楼市步入调整期的一大特点。虽然新房是深圳楼市的风向标，但实际上深圳楼市的成交大头是二手房。虽然一线城市采取了一定措施，但在全国楼市“去库存”的背景下，二线城市楼市逐步火热，对一线城市会有传导作用，并且一线城市刚需和改善性需求较为旺盛，这将导致一线城市楼市调整期缩短。

1.2.4租房新政难击痛点  房主重交易轻租赁难动摇

一个月前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时再次提出，我国要培育、发展住房租赁市场，并抛出了完善税收优惠政策等四大措施。而近日，国务院正式出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），包括曾被中央提起的各类租房税收减免，以及允许商业用房调整用途改建租赁住房等内容都包含其中。不过，对于这项政策，多位业内专家坦言，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，《意见》并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。

目前，房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等。“造成这些问题主要还是源于目前重买轻租的观念从根本上还未被动摇，近几年房地产市场的发展还是集中在增加商品房供应上。”

1.2.5 以房养老模式应者寥寥  因制度不全操作困难

2014年，中国保监会就发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。据统计，截至今年5月20日，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。其中北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉2人1户。应者寥寥的结果，恐怕连制度设计者都没有想到。

“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”，但面对中国的制度环境，会面临明显的“水土不服”。在美国、加拿大等国，“以房养老”业务之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。相比之下，中国目前尚未有遗产税制度，而且父辈向子女遗传房产是一种根深蒂固的传统文化。在这种情况下，愿意将房产拿给金融机构作抵押进行养老的需求就很少。

在中国市场，“以房养老”同样存在巨大的不确定性，会抑制供需双方的积极性。“以房养老”就是老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。当老人去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。在这里，房子会升值还是会贬值、老人的寿命有多长、市场利率水平的高低等因素，都会对供需双方产生直接影响。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

1.3产业动态

1.3.1 9地跨境电商综合试点方案亮相：定位、目标各异

作为国内首个跨境电商综合试验区，杭州在方案中提出，通过构建信息共享体系、金融服务体系、智能物流体系、电商信用体系、统计监测体系和风险防控体系，以及线上“单一窗口”平台和线下“综合园区”平台等“六体系两平台”，实现跨境电子商务信息流、资金流、货物流“三流合一”。

而推动跨境电商通关无纸化监管、加强关检合作、探索建立信息共享机制、优化网购保税进口商品一线入区申报手续，探索实施“先入区后报关”制度等，是各地综试区方案的主要关键词。例如，苏州就提出，优化网购保税进口商品一线入区申报手续，探索实施“先入区后报关”制度，扩大“清单核放、汇总申报”等模式的适用范围至B2B领域，优化跨境电子商务产品在口岸与综试区之间的转关手续，由综试区所在地海关、检验检疫机构等实施监管，打造跨境电子商务区域通关一体化体系。深圳则研究建立跨境电子商务检验检疫“放、管、治”三位一体监管制度。对跨境电子商务经营主体和商品的事前评估、入区申报、区内监管、出区核销、第三方检测、联合执法、事后追溯等实行闭环监督管理。杭州、苏州和合肥三地则提出探索建立负面清单管理模式，例如，合肥就提出，建立负面清单监管制度。建立“网上交易商品”“公共信用管理”两个负面清单，推行负面清单管理模式和分类分级信用管理方式。

而从综试区的实施方案来看，一个值得注意的趋势是，地方鼓励促进跨境电商出口要多于进口。　以宁波为例，宁波在实施方案中提到，将实现跨境电商业务从企业对终端消费者(B2C)为主向企业对企业(B2B)和B2C并重转变，从进口为主向进出口并举、以出口为主转变。郑州也提出，跨境电商综合试验区以促进产业发展为重点，以扩大出口作为主攻方向。

1.3.2 西安临潼服装产业园涉嫌未批先建  地方默认违规

据服装产业园官网介绍，产业园由一个中心和四个基地组成。一个中心即商务办公生活配套服务中心；四个基地分别为原料辅料集散区，服装制造加工区，服装批发交易区，物流配送区，致力于打造成西北地区最大的服装商贸中心。

业内人士认为，上述服装产业园的用地性质为工业用地，其所售卖、出租的标准厂房、商业地产等项目的土地使用年限将可能是50年的工业用地。然而，其产业也并非是工业项目，因为夹杂着变形的地产项目，且未来即使由生产加工型的中小服装企业入驻，也并非严格意义上的工业企业。准确的说，应该属于中小服装企业产业园。

自称规划占地上千亩、投资超过30亿元的“中国西部西安（温州）服装产业园”（下称“服装产业园”），在一期建设项目已经基本成型之际，却连最基本的土地、建设手续都未取得。目前该产业园一期已经封顶标准厂房等项目10万平方米。但截至5月30日时，该产业园未取得国有土地使用证、建筑工程许可证等关键批文，已经被指涉嫌未批先建。然而，通过对临潼区旅游商贸开发区等主管部门的走访发现，相关部门也涉嫌对该重点项目“保护过度”，并“默认”违规却不作为。

另一个问题是，该产业园标榜规划1000亩，其后续项目其实与一期项目为一个整体占地，若未来后续项目办理土地手续，其“化整为零”的拿地方式也将涉嫌违规。

1.3.3  经济寒意浓  后招商时代产业园区该如何引资？

联东u谷是一家产业园区运营商，主要为企业提供厂房与运营服务。2012年，联东u谷入驻漳州市龙文区蓝田经济开发区，目前，尽管早已完成过半厂房的招商，但项目总经理吴博仍明显感受到大环境带来的寒意。“客户现金流不足情况日趋显著。2014年，大部分业主选择全额付款，后改为分期；如今，不少业主连首付都拿不出来。”吴博说。在不少产业园区，更多面临的是用地指标收紧，供地捉襟见肘的问题。各个产业园区同质化明显，内耗严重，才是园区招商最大的阻碍。这一现状进而带来的后果，就是龙头企业入驻意愿低。

优惠政策历来是各地招商的法宝。但在南靖县经信局副局长曾江看来，产业园区招商已从拼政策转向拼服务。一方面，客商不再盲目追逐政策。曾江坦言，一些内陆省份招商力度更大，优惠政策更多。但因后续服务跟不上，政策持续性不强，不少企业投资几年后，便选择撤出。另一方面，政策优惠力度正不断收紧。如零地价、无节制的税收优惠等手段开始退出招商舞台。

吴博认为，应完善产业园区土地与厂房退出与流通机制。“大部分企业的生命周期不过几年，企业退出后，土地与厂房却因流通不畅而闲置，不仅造成资源浪费，也不利于大量项目进入。”吴博表示，联东u谷提供的标准化厂房能满足70%以上企业的生产需求，但须与完善的机制相配套，才能有效流通。

1.3.4 万科产业地产路径：布局17城做服务商

转型城市配套服务商，是万科推动产业发展的动力所在。5月31日，上海万科产业园区ARVR产业联盟成立。据上海万科产业相关负责人透露，万科多元化已经涉足八大板块，产业地产是其中一个比较重要的业务板块。经历两年发展，万科产业地产包括智能制造、VR应用;文化创意;新金融。私人理财、融资租赁;对个人或者对企业的独立资产配置四大项。

在万科的产业地产规划中，万科产业地产是实体公司，星商汇则是轻资产公司。

据上海万科产业相关负责人此前对外透露，为了做成集团模式，上海万科逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租;轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。

据介绍，万科产业地产已布局17个城市，在上海、厦门、深圳、天津四个城市相对完善，服务后端相对较好的是上海。

1.3.5  华夏幸福投资廊涿固保城际铁路  1.2亿设两子公司

华夏幸福投资1.2亿元设立的两个子公司分别为武陟鼎兴园区建设发展有限公司、廊坊市孔雀郡房地产开发有限公司。

其中，武陟鼎兴园区建设发展有限公司注册资本1亿元，经营范围包括园区及基础设施建设与管理；土地平整；地基与基础工程、房屋建筑工程施工；房屋拆除、物业管理；市场调研；科技企业孵化；自有房屋出租；会议及展览服务；公共关系服务；策划创意服务。而廊坊市孔雀郡房地产开发有限公司注册资本2000万元，经营范围包括房地产开发，楼盘销售，工业厂房开发与经营（凭资质经营）；自有房屋租赁；土地整理；招商代理服务。

近日，华夏幸福已与河北省铁路建设管理办公室签署了《廊涿固保城际铁路项目引入投资人合同》，确定其为廊涿固保城际铁路项目社会投资人。

按照文件要求，廊涿固保城际铁路项目建设资本金比例均不低于项目总投资的60%，项目公司中，华夏幸福或其下属机构资本金认缴比例不低于60%。项目将由各出资方组建项目业主公司，各股东出资比例为：华夏幸福及其下属机构出资60%，河北建投交通投资有限责任公司、京津冀城际铁路投资有限公司、廊坊市、保定市出资共计40%，具体认缴比例由各出资方协商确定。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 上月百座城市逾七成环比上涨  东莞房价涨幅排名全国第六

6月1日，中国指数研究院发布《2016年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，东莞住宅样本均价12167元/平方米，环比上涨3.63%，涨幅再次进入全国前十，排名第六。

《报告》显示，今年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11662元/平方米。涨幅居前十位的城市依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌、珠海。在继此前房价领涨全国100个城市后，5月份东莞房价依然挺进全国前十，保持着热度。

从涨跌城市个数看，74个城市环比上涨，24个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加3个，其中涨幅在1%以上的城市有29个，较上月减少1个；本月价格环比下跌的城市数量减少1个，所有下跌城市跌幅均在1%以内。

展望未来，中国指数研究院认为，部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险，政府将继续严密监控，适时出台调控政策，稳定市场发展。价格方面，部分热点二线城市各类需求增长，供不应求矛盾加深，而短期内供应增长有限，房价仍存上涨动力，同时高价土地频出，也增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施，抑制投资需求释放，房价涨幅或将逐渐企稳。

2.1.2 “商改住”房中房被允许 “包租婆”租房客被减税

6月3日下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），公布一系列政策，以支持加快培育和发展住房租赁市场。除了落实现有政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税之外，也正式提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。而针对上月政策出台前业界人士担心“商改住”可能涉及土地使用年限延长而导致需要补交地价的问题，《意见》也明确了“商改租”后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合现在的市场。目前我国商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题，也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。如果商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规；其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，未来公寓成交或“量增价跌。

2.2产业动态

2.2.1 东莞成立家具专业人才培养基地  学生基地实训有工资

为加快培养技能型紧缺人才，拓展职业学校办学空间，畅通就业创业渠道，6月2日，东莞家具人才培养互联基地正式揭牌成立，这是东莞首家为培养家具专业人才专门搭建的互联基地。该基地落户于东莞市轻工业学校，联合政府职能部门、职教机构、行业、企业四方共建而成，旨在以家具专业人才培养为纽带，通过多举措加速东莞家具职业教育规模化、集约化、连锁化发展，共同打造东莞地区专业性职教品牌，促进校企合作、校际联合、产教融合，为地方产业转型升级提供人才支撑。

东莞市轻工业学校相关负责人表示，该基地的联盟单位共有66家，已建立人才培养项目7个。该基地中一些人才培养项目，能够让学生在校内实习，并根据业绩拿薪水，有的学生月薪可轻松过3000元。

2.2.2 东莞首个互联网产业园开园  入园将获扶持和补贴

近日，东莞首个互联网产业园在松山湖正式举行开园仪式。同时，松山湖“勇往职前”大型互联网人才招聘会在互联网产业园举行，此次活动由松山湖(生态园)产业发展局、松山湖(生态园)人才工作局、松山湖(生态园)群团工作局主办，互联网产业园和东莞市网络文化协会承办。当天，产业园聚集了数十家互联网企业，吸引了东莞理工学院、广东科技学院、广东医学院、东莞职业技术学院等高校应届生以及社会人员近千人参加。

位于松山湖的互联网产业园是以互联网创客孵化器、互联网孵化器链条为核心的互联网园区，集合了众多技术、人才、信息等资源，这也是东莞首 个互联网产业园。

去年，互联网产业园已经面向东莞的市场开展招商工作，目前，该产业园聚集了众多互联网大咖，瓦力科技、唯 一网络、酷乐网等30多家企业已入驻园区。据互联网产业园相关负责人对外透露，园区未来重点引进互联网+及战略新兴型产业，包括移动互联网、互联网金融、网络媒体、大数据、云计算等产业，将构建一个完善的互联网生态圈。该园区约5.6万平方米，园区内设置互联网+体验展示中心、TED会议中心、企业服务中心等企业配套，提供银行、园区餐厅等生活、工作、创业配套，为企业提供一条龙的服务。

2.2.3 家乐福华南区首个供应链落户东莞  将辐射泛珠三角经济圈

5月31日，家乐福中国供应链华南物流中心启动典礼在广东省东莞市洪梅镇举行。该物流中心的建成，有望成为家乐福中国在华南地区供应链的立交桥，形成主要辐射珠三角经济圈以及福建、海南等省份的物流配送网络，助推区域经济发展。东莞市副市长杨晓棠、家乐福中国区总裁唐嘉年出席启用仪式。

在偌大的物流仓库里，拣货员通过耳麦接收语音播报指令，将货物送到指定仓位，比原先仅凭打印单据拣货的准确率提高了3-4倍，拣货效率也提高了15%-20%。国内率先使用该项技术的是位于东莞洪梅镇的家乐福中国供应链华南物流中心，它是家乐福在中国建立的第五个供应链物流中心。

家乐福中国区总裁唐嘉年说，由于交通的便捷，东莞到珠三角地区的门店配送可在一小时内完成。可见，东莞供应链物流中心可辐射整个珠三角经济圈。

2.2.4 莞25%旧厂房纳入“三旧”改造  创意园产值年增60倍

广东新基地科技创意产业园是逆袭成蝶的企业之一。“园区前身是几家从事手袋、皮具等高污染、高耗能、低效益的企业。”广东新基地投资有限公司总经理特助王伟称，2013年，其公司从当地村集体承租下来，作为南城区重点“三旧”项目进行改造。如今，总建筑面积达8万平方米园区已经蜕变成集信息产业、电子商务、创意产业、现代服务等为一体的国家级科技企业孵化器。

“截至2015年底，物业租金由原来7元/平方米提升到35元/平方米，总产值从2000万元/年提升到12亿元/年，产值增加了60倍。”王伟站在现代化的投影仪前侃侃而谈，颇为自豪，“而且，改造后入驻企业多为自动化装备、电商等高科技产业，其员工80%多为高素质专业人才，既改变了人才结构，也促进了当地转型升级”。对于未来3年，王伟表示，公司将力争新增经营区50万平方米，孵化1000家中小微企业，带动10000人就业，使产值达到50亿。

述仅是东莞全市“三旧”改造的一个缩影。数据显示，近两年，全市已有13个“三旧”改造项目建成后被国家、省、市认定为科技企业孵化器，占总数36%。东莞市国土资源局三旧办相关负责人称，经过数十年发展，不少仓储用地已经沦为老旧厂房，盘活改造这些老旧厂房成为当务之急。据统计，目前约有25%旧厂房纳入“三旧”改造范围，如果全部改造完成，相当于再造松山湖、生态园两个产业园区。