中原：上半年东莞住宅楼市延续供需两旺 预计下半年量升价稳

今年上半年，东莞住宅楼市受宽松政策持续刺激，延续“供需两旺”格局。一季度东莞住宅楼市延续去年年底的热闹行情加速高烧，大量深圳客到莞疯狂扫货，东莞及深圳自住客恐慌入市，中介也参与炒筹，房价出现脱缰式飙涨，市场一天一个价。但这热闹行情仅延续至3月份，受中介炒房丑闻、中央打击首付贷以及深圳3.25收紧政策影响，客户观望并逐步回归理性，东莞楼市迅速退烧，连续两个月大幅下滑，直至6月受深圳再出高价地的刺激，市场成交有所回升。

近期全国一二线热门城市调控陆续收紧，市场信心下滑，市场预期走低，观望情绪再次抬头，又因东莞房价高企，深圳客对价格接受度降低，加上自从2014年下半年政策持续宽松以来，市场需求已被快速透支，同时受资金外流的压力，预计下半年开发商走货难度加大。尽管下半年潜在供应体量尚比较大，但不少项目或受制东莞总规调整难免“难产”，下半年楼市不宜过分乐观，建议开发商理性对待市场走势，合理定价，提早跑量冲刺业绩。

2016年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：

（一）新增供应状况

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2016年上半年有104个项目出现新增供应，商品房总供应497.64万㎡，面积同比2015年同期上升13.98%，同比2014年上升86.08%。

开发商扎推抢跑，住宅供应量创历史同期新高。

上半年政策环境维持宽松，市场需求仍然较大，受深圳高房价逼迫，深圳客持续向莞外溢。然而，东莞住宅库存短缺，市场供不应求的矛盾凸显，催使许多开发商纷纷加快加大推货节奏和推货力度扎推抢跑。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年东莞住宅供应417.19万㎡创历史同期新高，同比2015年上半年上升10.16%，同比2014年同期上升83.97%。但市场出现部分开发商受3月东莞市控规调整影响，拿项目预售证速度放缓，未能如愿赶在上半年入市捞金。

临深和松山湖片区供应放缓，东北和滨海片区大幅放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞七大片区住宅共供应量突破400万㎡，其中排行第一第二的分别是临深93.11万㎡、松湖66.59万㎡，两者供应环比去年下半年均大幅放缓。深圳客主战场供应不足，东北和滨海片区紧接跟上，供应环比同比均大幅放量，辅助承接旺盛的深圳外溢购房需求。从年初开始，东莞泛临深区域房价已逐渐触及天花板，其中松山湖、塘厦、凤岗的一些项目洋房已卖到近2万/㎡，临深房价太高且货量不足，加上三级市场大力转介，许多深圳客转向价格洼地置业，东北、大石龙、水乡片区走货明显加快，持续推动开发商加快推货节奏和加大推盘力度。

别墅供应量创新高，经济型别墅大行其道。

上半年，市场环境向好，开发商推别墅的热情也明显高涨，上半年别墅供应量再创历史新高，共供应2210套，分别包括有万科珠江东岸、观岭高尔夫豪庭、卓越蔚蓝山、南部湾万科城、碧桂园十里江湾等28个项目放量。随着前几年经济型别墅的兴起并走热，越来越多开发商明显增大经济型别墅产品的户型配比，今年上半年经济型别墅继续大行其道， 250㎡以下的别墅供应量占全市的比重接近70%，其中放量明显的代表项目有万科珠江东岸、观岭高尔夫豪庭、卓越蔚蓝山、南部湾万科城等。

公寓供应保持高位运行，商业公寓仍占主导。

据东莞中原研究部监测数据显示，近两年东莞公寓供应保持着活跃放量势头，今年上半年公寓供应合计4964套，尽管环比去年下半年下降22.91%，同比去年上半年下降2.26%，但仍处于高位运行。其中商业公寓仍占主导地位，占全市的比重基本维持在80%左右。近年来一些商住用地的商业比例偏高，商业体量较多，而这部分恰好又是开发商赚取利润的部分，因此开发商要把它去化才可赚取利润，不得以把商业性质改为住宅功能的公寓，同时公寓的客户接受度比较高，所以商务公寓性质的产品较多。

刚需供应持续发力，改善和高端产品供应势头小幅放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年刚需供应依然保持着较强的供应势头，刚需产品（70-120㎡）供应25866套，占全市住宅供应比重为64%，环比去年下半年的62%增长了2个百分点。刚需供应持续发力，将有利对接旺盛的刚性需求。另外，改善和高端产品供应比重分别为15.87%、5.24%，两者供应势头环比均小幅放缓。

（二）新开工状况

受东莞市总规调整影响大，新开工大幅回落。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年东莞住宅新开工359.87万㎡，环比去年下半年大幅回落34.88%，同比去年同期仅小幅上升8.12%。今年春节过后，开发商赶工备货的意图十分强烈，住宅开工量明显大增，其中3月和4月就共开工240多万㎡，但二季度东莞城市总规新调整，众多报建在建的项目面临规划调整，报建、施工出现明显放缓，上半年后两个月开工持续低位，均低于25万㎡。

（三）市场成交状况

2016年上半年，东莞商品房成交599.80万㎡，同比2015年同期上升35.86%，同比2014年同期上升136.54%。其中住宅成交549.44万㎡，同比2015年同期上升33.75%，同比2014年同期上升154.09%。

深圳客持续大幅外溢，住宅成交创同期新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交549.44万㎡，同比2015年同期大幅上升33.75%，同比2014年同期上升154.09%，创同期新高，并成历史第二高位，仅次于2015年下半年。深圳客仍是东莞楼市上半年成交主力。深圳客持续大幅外溢，究其原因：一、宽松政策持续刺激，莞深融城加快加深。二、深圳房价太高，东莞价格洼地优势明显。三、深圳严格执行限购限贷政策。四、深圳高端楼盘入市较多，东莞刚需楼盘主导且推货量大。五、二三级联动的做大。

深圳客不断向价格洼地深入，市场“多足鼎立”格局明显。

上半年，深圳客不断向价格洼地深入，如寮步、常平、沙田、麻涌、道滘、石龙、企石等镇区的深圳客成交量明显增多，东莞楼市已被深圳客全面入侵，据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年东莞七大片区住宅成交分别为松湖112.65万㎡、滨海105.84万㎡、临深89.28万㎡、水乡72.21万㎡、东北62.12万㎡、中心城59万㎡、大石龙48.33万㎡，“多足鼎立”的格局十分明显。

东莞房价高升后，改善需求释放势头减弱。

从成交量看，上半年 120-300平的洋房成交8894套，环比去年下半年大幅减少1850套。从成交比重看，自2014年二季度以来， 120-300平洋房成交占全市洋房总量的比重基本全超过20%，而今年5月和6月迅速跌回18%左右。以上数据综合反映改善需求释放势头减弱，主要由于房价经历飞涨高升后，首付压力的增大和购房成本的提高，大大阻碍改善需求释放。同时，3月中旬起央行严重打击首付贷，也导致一些改善型客户把购房计划延后。

经济型别墅投资盛行，别墅成交节节高升。

据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞别墅共成交2644套，比去年下半年上升18.35%，同比去年同期上升23.32%，别墅成交节节高升。上半年经济型别墅供应井喷，对促进别墅成交创新高的作用非常大，数据显示上半年经济型别墅成交占比高达57%。从资金方面看，上半年股市行情低迷，经济差，企业经营难，造成部分投资大客套现股市资金，转向投资保值能力强、升值潜力大的别墅产品。

多方利好因素推动，公寓市场成交尤为热闹。

2016年上半年东莞公寓成交7982套，环比去年下半年大幅增长39.35%，并创下历史新高。上半年，万科中心、家汇生活广场、厚街万达广场、G1蜂汇、环球贸易广场、新世纪领居等项目公寓成交异常热闹，普遍交易量达到200-900套。受楼市火热影响，住宅房价快速上涨，同样公寓产品的上涨潜力也逐渐增大。加上上半年股市维持低谷震荡，股市不景气赚钱艰难，令到部分投资客将资金撤出投入市场欣欣向荣的楼市。究其原因：一、公寓供应充足，客户择优投资选择多。二、东莞房价持续高涨，令到越来越多的投资客把目光转向总价低的公寓产品，尤其靠近地铁口的公寓受热捧。三、今年上半年地段位置较好的公寓供应比较活跃，刺激客户投资。四、东莞公寓以40年产权的商务性公寓主导，而营改增政策有效激活商务公寓市场。

高价区域出货速度明显放缓，价格洼地强势崛起。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年东莞七大片区住宅成交面积中，与去年下半年相比，临深、滨海、松湖、中心城区这四个片区的住宅成交面积均环比下滑，其中临深片区的降幅最大，又据监测数据显示今年上半年临深片区住宅均价为17803元/㎡，为全市之首，同样作为高房价区域的松山湖片区和中心城区的降幅也去到26%，如此反映随着房价高位滞涨，买房成本增多以及入市门槛提高导致客户放缓入市步伐。另外，作为价格洼地的大石龙片区和水乡片区强势崛起，住宅成交环比同比增长均比较大。

（四）价格分析

2016年上半年住宅价格为12486元/㎡，同比去年同期上升32%。

房价大幅飙涨创新高，六成镇区房价进入“万元时代”。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年东莞住宅房价大幅飙涨创历史新高，其中住宅成交均价为12486元/㎡，环比去年下半年上涨24.95%，同比2015年同期上涨31.95%；普通住宅成交均价为11585元/㎡，环比上涨23.51%，同比去年同期上涨33.72%。今年上半年受捧盘频现，一方面一季度许多投资客疯狂追涨，加上中介也参与炒高房价，另一方面，市场供不应求的格局推动房价加速上涨。东莞中原研究部监测数据显示，6月东莞已有六成镇区进入“万元时代”，其中塘厦、松山湖、长安和凤岗进入“2时代”。

七大片区房价涨幅不断扩大，临深和松湖片区涨幅最大。

由于东莞七大片区的别墅成交量差距较大，且别墅单价较高对住宅均价影响也比较大，为了更准确更合理地分析市场房价走势，我们主要分析洋房价格的变化。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年东莞七大片区房价全面上涨，七大片区洋房成交均价分别为临深16320元/㎡、松湖12929元/㎡、中心城区12945元/㎡、滨海11986元/㎡、水乡8577元/㎡、大石龙8245元/㎡、东北7913元/㎡，七大片区房价涨幅不断扩大，其中松山湖片区和临深片区的价格环比涨幅最大，分别为50.80%、43.74%，其他四个片区的环比涨幅也均超过20%。

各类住宅价格普遍大涨，别墅涨势最明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年各住宅分类价格均呈现大幅上涨走势，其中普通洋房、别墅、公寓价格涨势最明显，均达到25%左右，而高端洋房和豪宅洋房价格涨势较弱，仅7%。反映客户比起面积和单价，更在乎总价，豪宅类产品具有总价高的特点，首次置业客户对总价支付能力有限。另外，别墅价格涨势较大，主要体现在经济型别墅（250㎡以下）价格的大幅上涨，环比涨幅达到20.38%。

（五）东莞房企及住宅销售情况

万科以87亿站稳霸主地位，前三甲房企业绩差距拉大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2016年上半年东莞商品房销售金额排行中，万科业绩突破87亿元创半年新高，继续站稳霸主地位，其中南部湾万科城创收近40个亿，对万科业绩贡献率高达45.6%，万科珠江东岸和万科翡丽山也功不可没，分别收金近11亿。上半年，万科仅靠这三个楼盘业绩就已经远超碧桂园5个亿，强者越强格局显著。上半年，碧桂园在售项目比较少，许多去年下半年拿下的地块规划报建以及营销节奏明显赶不上年中冲刺，碧桂园仅以57.31亿元位居全市第二名，其中松湖碧桂园业绩贡献最大，为33.27亿元。值得注意的是，前三甲房企业绩差距明显拉大，万科明显跑赢碧桂园30个亿，光大又落后碧桂园近20亿。

大部分房企业绩同比上涨，已完成去年全年业绩的一半以上。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年商品房销售金额排行前十名中，TOP10房企业绩同比去年同期均大幅上涨，涨幅均超过60%，且均完成了去年全年业绩的50%以上。上半年东莞楼市高位运行，有一些房企已超额完成去年业绩，预计下半年部分房企业绩冲刺压力减小。

前十、前二十门槛双双冲高，市场集中度同比相对持平。

2016年上半年，东莞房企商品房销售业绩排行进入前十名的门槛是14.68亿元，同比去年的8.89亿元大幅上升65.13%；进入前二十名的门槛是9.69亿元，同比去年的5.47亿元大幅上升77.15%。楼市火热成交量价高位前进，前十、前二十门槛双双冲高。另外，今年上半年前十名房企业绩总计334亿元，市场集中度为44.26%，同比2015年同期的44.80%相对持平。

（六）库存供应状况

库存消化周期约为3个月，市场供不应求的矛盾加剧。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止2016年6月30日，东莞住宅市场库存量为320.53万㎡，环比5月下降4.05%，消化周期继续缩短至3.3个月，市场供不应求的矛盾加剧。

别墅和公寓消化周期跌回低位，洋房库存短缺压力大。

从物业类型看，洋房库存为187.18万㎡，环比下降5%；公寓库存为50.62万㎡，环比下降3.44%；别墅库存为82.74万㎡，环比上升4.40%。据统计，别墅和公寓库存消化周期已下降至7个月左右，洋房仅剩下2个月，洋房供应明显告急。目前刚需洋房（70-120）库存主要集中在新世纪上河居、万科翡丽山、恒大绿洲、卓越蔚蓝山等项目中。若剔除一些滞销的老房源，刚需洋房库存仅可以支撑市场消化一个多月。

（七）后市展望

（1）经济面：英国脱欧或影响全球经济增长放缓，预计下半年中国经济触底线。

据最新数据显示，6月制造业PMI新定单指数回落，其中新出口定单指数仅49.6%，跌穿盛衰分界线。6月英国脱欧爆出黑天鹅后，全球市场动荡不羁，这将给原已疲乏难兴的全球经济雪上加霜，市场需求恐更弱，或影响下半年全球经济增长放缓，同时欧元及英镑的贬值将影响中国相关出口企业的利润，预计下半年中国经济触底线。被视为国家主席习近平财经智囊的中财办主任刘鹤最近到地方调研，疑是中央对下半年经济的担忧，提前为经济摸底，下半年央行或再松货币救经济。

（2）政策面：

u 政策调控延续分化，热点城市继续收紧。

就全国楼市而言，今年去库存的主基调不会变，但由于受供求关系影响，各地城市楼市冷热不均，政策调控将会延续分化。从上半年的楼市表现来看，三四线城市库存去化速度缓慢，高库存压力依然凸显，反映三四线城市需求增长弱，前所未有的宽松政策刺激效果比较有限，预计未来地方政府仍会出台更多针对性的宽松政策加码刺激。

需求比较旺盛的一二线城市在宽松政策刺激下无论楼市还是地市都出现过分火热，房价上涨比比皆是，在上半年已有上海、深圳、苏州、南京、合肥出台限购限贷、土地限价等一系列收紧性政策。又据上海易居房地产研究部发布的《易居七彩快报之住宅库存》报告显示，南京、合肥、苏州等重点二线城市的库存消化周期仅为2个月，房价上涨压力较大，预计下半年热点一二线城市政策会持续收紧。

u 东莞上半年房价涨幅居全国百城首位，政策调控预期强烈。

随着上海、深圳、苏州、南京等热门一二线城市调控政策逐步收紧，市场收紧预期氛围加重。东莞在上半年的表现房价涨幅居全国百城首位，高达28.58%，势必会受到中央高度重视，政府的压力非常大，加上目前不少开发商心态过分乐观，定价仍然在高位往上走，政策调控预期愈加强烈。

（3）资金面：资本外流压力逐增，下半年资金流动性或面临收紧。

下半年资本外流压力逐增，资金流动性或面临收紧，究其原因：一是，6月24日，英国正式脱离欧盟，近期避险货币美元大幅走强，避险情绪持续高涨，人民币出现大幅贬值，资金外溢加剧。二是，三季度美联储加息预期增强，加快热钱外流。三是，从目前养老金入市的推进进度看，8月份养老金有望入市，初期规模约3千亿，预计会分流部分楼市投资客。

人民币长期贬值不利于人民币国际化，加上救经济的需要，预计央行未来有可能出台相关宽松货币政策调节，此外中国股票和债券市场的对外开放政策持续发酵，有利带来更多国际资本流入，对国内的资金流动压力有一定改善缓解。

（4）股市面：股市低位反弹，或分流楼市资金。

    A股经过一年时间的三波深幅下跌后有调整到位的迹象，市场孕育反弹的动力，7月初A股持续反弹，市场投资情绪逐渐稳定并回升，股市有望持续走强，势必分流楼市资金，高位的楼市风险越来越大，部分投资者或出现抛售房产套现重入股市的可能。

（5）市场面：

u 全国市场：一二线城市成交增长放缓，三四线城市库存消化仍然较慢。

目前部分一二线城市已开始调控过热楼市，6月北上深广四城成交同比全线回落，上海新房交易同比下跌11%，南京环比下降了两成。房贷收紧，中央持续打击首付贷，加上前期需求透支严重，以及房价高涨后市场观望情绪加浓，预计下半年一二线城市成交增长会放缓。上半年三四线城市楼市复苏较慢，基于需求增长弱，预计下半年三四线城市仍会延续这种态势，同时地方政府消化楼市库存的政策力度亦有可能加大。

u 东莞市场：楼市供应大幅放量，成交量升价稳。

Ø 供应：大量新盘扎推入市，下半年住宅供应将大幅放量。

上半年，东莞楼市供需两旺，但市场供不应求的局面紧张，预计下半年开发商推货积极性会比较高且推货力度也较大。目前许多项目面临总规调整会延后上市时间，但整体评估下半年供应量仍然比较大，尤其有大量新盘扎推碧桂园有10个左右新盘入市，其推货量达百万平，且大部分集中在四季度。其次，万科也将有万科金域堤香、万科云城、万科中央公园全新亮相，其他开发商全新项目还有霖峰壹山境、中信红树山、德州城、丰泰星御墅等纯新盘入市。东莞中原研究部监测数据统计显示，下半年东莞住宅新增潜在供应量达550万㎡，三季度初步估算供应250万㎡，四季度为300万㎡。从目前掌握的情况看，最早一波推货热潮会在8月上旬持续到金九银十，同时第二波推盘高潮会在年底和明年年初出现。

Ø 产品：

2 刚需供应持续发力，有利对接深圳外溢的刚性自住需求。

据东莞中原研究部监测不完全统计显示，下半年东莞别墅和公寓供应量仍然不小，其中预计推别墅的项目分别有晟园、观岭高尔夫半山、霖峰壹山境、光大山湖城、虎门碧桂园、三正公园里、御河湾、海逸豪庭、中熙君墅湾、丰泰星御墅、怡景湾等近30个，预计推公寓的项目有汇星商业中心、万润广场。下半年，洋房供应比重明显增大，其中刚需产品供应持续发力，且不少项目单盘推货量很大，如万科中央公园、新世纪上河居、碧桂园首座、光大山湖城、万科金域堤香、卓越蔚蓝山、恒大御景半岛，新品货源充足将十分有利对接旺盛的深圳刚性自住需求。

2 受热钱外流以及股市分流压力，投资和高端物业将受影响。

英国脱欧后美元大幅走强，人民币兑美元贬值将刺激资本加速外流。股市逐渐调整到位，一旦持续反弹走强，也会吸纳大量投资者进场，势必分流楼市资金。因此，受资本外流和股市分流的双重压力，投资型和高端物业成交将受影响。

Ø 区域： 

2 交通便利的价格洼地成为新热点区域，如常平、道滘、沙田。

目前临深片区房价已在2字头左右，松山湖片区房价在1.4-2万，滨海片区的虎门房价在1.5-1.9万，其他区域的房价普遍也上升至8/9千，或一万出头，东莞区域房价差很大。一方面，临深房价太高，投资空间缩小，投资者会觉得洼地投资还有机会，同时许多刚需客也无法接受这么高的价格，将会被迫考虑选择交通相对便利的价格洼地置业。另一方面，临深房价太高也明显加大出货难度，许多中介开始集中火力往相对低价、交通便利且货量充足的区域带客。因此，预计往后交通便利的价格洼地将有可能成为热点区域。

目前，沿江高速沿线的沙田洋房价格在1.2万左右、道滘在1.1万左右，从莞高速通达的常平尽管个别楼盘卖到1.2万，但大部分项目还是卖8/9千。与临深房价相比，这几个区域的价格洼地优势明显，同时从目前统计数据显示，它们下半年供应量也比较大，加上联动集中火力，预计下半年成交会大幅放量。

2 临深出货难度有所加大，房价高位滞涨。

最新数据显示，目前临深楼盘房价普遍在1.7万以上每平，不少项目洋房价格去到2.1-2.3万每平，临深房价在高位坚挺，意味着首付和月供压力明显增大，已超出了许多深圳刚需客的承受能力范围。对投资客而言，在此阶段高位入市，利润空间已不大，投资需求大幅减少，因此预计临深区域项目出货难度相对上半年会有所加大。事实上，从6月份开始临深有不少项目成交已出现疲软迹象。此外，去年7-8月份至今成交的深圳客他们手头上的物业陆续到了交楼拿证阶段，其中会有很大部分会毛坯放盘出售，下半年临深一手市场还会受二手房源冲击，出货难度加大，房价高位滞涨。

2 偏远项目去化艰难，房价回调压力大。

目前，客户购房回归理性，尤其是在对东莞区域市场有了一定深入的认识后，对偏远区域的项目认可度降低。现在一些偏远项目价格都卖到了9千到1万，不少已不被深圳客户认可，而本地需求又比较弱，预计偏远项目将会逐渐面临去化艰难，房价回调压力大。

Ø 深圳市场：深圳房价高且豪宅当道，深圳首置自住刚性自住需求大批外溢至东莞。

从最新的数据显示，今年6月深圳房价持续高位运行，宝安、龙岗、南山新房均价分别为65573元/㎡、42113元/㎡、85862元/㎡，与东莞房价差仍然较大。从目前掌握的情况看，下半年深圳楼市新增很多豪宅项目上市，深圳房价仍会保持上涨态势，加上深圳从严限购限贷，将会逼使大批的深圳首置刚性自住需求外溢到东莞。

Ø 量价：成交高位前行，房价走势趋稳。

成交方面，首先，下半年上市新盘多，许多项目推货力度大，全市新增供应量大，多个片区供应均比较活跃，对成交量有很大的推动作用；其次，下半年深圳楼市高端楼盘盛行，深圳房价高企难下，莞深房价差距仍较大，深圳刚需客会持续向莞外溢，预计下半年住宅成交量继续高位前行。

价格方面，从7月初有某项目开盘定价过高遭遇销售惨淡的现象看，反映客户对东莞区域有了一定的认识，已不再为高房价盲目埋单，购房行为变得谨慎理性。目前临深区域不少项目价格已经涨不动，走货难度有所加大，预示着短期东莞房价基本到顶。预计后市会有很多开盘项目将不忘“前车之鉴”，谨慎合理定价，下半年东莞楼市走势有望量升价稳。

Ø 对开发商建议：快推快跑，现金为王。

下半年东莞整体楼市运行态势是供需两旺，成交量升价稳，但同时下行的压力越来越大。英国脱欧及美联储加息预期增强，美元大幅走强，资金外流压力加剧，人民币贬值，国内资产价格尤其房价面临较大的下行压力。东莞楼市下半年越往后，去年7-8月份至今成交的深圳客他们手头上的物业陆续到了交楼拿证阶段，其中会有很大部分会毛坯放盘出售，加大市场供应压力，同时随着银行月供按揭压力持续加大，快速套现的意愿越来越强烈，加上下半年一手供应的大幅放量，房价高位下二手接盘的有效需求非常有限，这使得届时房价上涨面临较大的压力，时间越往后，房价出现下行可能性越来越大。加上东莞政策调控预期强烈，收紧政策一旦出台，市场会再度陷入观望，楼市降温是必然的。建议开发商保持谨慎心态，加快工程进度，尽快拿到预售证，趁市场还比较平稳尽早出货，特别是现金流的产品可以先推，现金为王，而优质的、稀缺的金牛利润型产品可以暂时持有，不然全部押宝在年底或者明年风险会很大。

Ø 对客户建议：刚需宜尽早入市，8-10月将是买房好时机。

对客户而言，价格是影响是否入市的关键因素。受高价地效应，未来莞深房价仍会上涨。但短期内东莞房价已面临见顶压力，加上下半年不排除东莞政府出台收紧政策调控，建议客户尤其刚需应加快入市。从目前掌握的情况看，最早一波推货热潮会在8月上旬持续到金九银十，同时第二波推盘高潮会在年底和明年年初出现。由于越往后走，价格上涨可能性越大，加上年底大部分开发商冲刺压力小，市场以价换量的现象会较少，那么未来8-10月将是买房的好时机。

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