合富：2016年上半年东莞楼市总结报告（商品房市场篇）

莞深房价差加速扩大，深圳客助推东莞楼市量价齐升

2016年上半年深圳一手住宅网签均价约51081元/㎡，同比上涨58%，东莞均价约12471元/㎡，同比上涨32%.深莞房价差在2008-2014年7年间稳定在2.2~2.5倍，2015年始，房价差加速扩大，2016年上半年扩大至4.1倍。巨大的房价差，促使大量深圳客置业东莞，助推东莞楼市量价齐升。

上半年东莞一手商品房成交额暴增八成

上半年东莞一手商品房成交额达754.3亿元，同比大幅增加76%，开发商资金回笼较为顺利，房价得到支撑。

非住宅成交表现较抢眼，成交量增幅八成，价格涨幅五成，主要为商业公寓和写字楼的拉升。

上半年东莞“供求价”均创历史最高，房价上涨三成

量价齐升三成。2016年上半年东莞一手住宅网签面积约520.9万平方米，同比增加30%，相当于2011年全年的成交量；网签均价约12471元/平方米，同比上涨32%，房价呈阶梯式上涨，每平方米同比上涨3000元。

供求失衡，供不应求。2016年上半年东莞一手住宅新增供应面积约397万平方米，供需比仅0.76，呈现出供求失衡，供不应求态势，加剧房价上涨。上半年东莞楼市“供求价” 均创历史同期最高。

2016年一季度始，东莞房价呈“阶梯式”上涨

房价“阶梯式”上涨。2015年第2季度-2015年第4季度，东莞房价围绕万元上下徘徊。2016年第1季度，房价直上1.15万元/平方米，2016年第2季度加速上涨，房价直上1.36万元/平方米。

受供应不足的影响，2016年第二季度东莞楼市成交量呈回落态势。

2016年1月始，东莞房价疯狂“补涨”

“三轮上涨行情”。第一轮：“330”二套房宽松政策，压抑多年的东莞本土的改善型需求得以释放，市场呈现“量价齐升”；第二轮：2015年10-12月， “深圳客”加速疯涌东莞市场，导致“量价齐升”；第三轮：2016年1月始，在众多利好政策、深圳客持续跟进及供不应求等多种因素影响下，东莞房价迎来快速补涨，导致“量减价升”。

临深片区领涨东莞房价

2/3区域房价进入“万元”时代

2/3区域房价过万。2016年6月东莞一手住宅房价过万区域达20个，占比近2/3，同比增加13个，增幅达186%，其中4镇街房价进入“2万元”时代，分别为长安、塘厦、凤岗和松山湖

临广、临惠片区楼市被激活，各片区房价上涨3成以上

临广、临惠片区是东莞房地产的传统冷点区域，今年上半年楼市被广深置业者大力盘活，供求量同比剧增一倍多。上半年临广片区更为除临深片区外第二畅销区域。 

各片区均存供不应求市场态势。供求失衡，供应“拖后腿”是严重影响上半年东莞市场的主题之一，也是房价上涨不可或缺的幕后推手。以主城区供不应求形势最为严峻，楼市需求明显受抑。 

各片区房价涨幅均在3成以上，其中莞深巨大价差继续刺激本身房价居高的临深区上涨高达4成。 

全市大多区域成交同比大幅攀升，缺货区域成交下滑

17个区域房价同比上涨3成及以上，19个区域均价破万

上涨区域多来自主打深圳客区域。茶山镇因在售楼盘少，受个盘影响大，涨幅全市区域最低。

多家房企超额完成去年业绩，实现创收

今年上半年成绩单出炉：前十楼盘均大幅超越去年业绩7成以上。签约金额前五名名次与去年同期一致，实力稳健。恒大、新世纪地产稳步上升3个名次，卓越地产、鼎峰地产、和记黄埔市场占有率大幅攀升强势晋级；

 万科以86.7亿以超亚军近30亿的极大拉差力压群雄。前三名房企之间金额差距表现较大，均在约20-30亿以内，第四至第九之间差距较小，普遍在3亿范围内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。

万碧差距有所收窄，卓越地产业绩突出 

今年上半年万科和碧桂园冠亚之位稳固，业绩差距约10.7亿元，较去年同期有所收窄；

卓越地产去年基本无货在售，今年仅凭卓越蔚蓝山强势进入全市前十行列，实力不容忽视；

一线品牌房企抢滩东莞市场。

屡登热销榜首之南部湾万科城以38亿再夺冠 

万科，碧桂园，保利包揽前四名 

市区大演“剩者为王”，有新品入市有力刺激需求，同时推动房价加剧上涨，鼎峰源著，天骄御峰均价突破2万。

全市住宅签约金额排名有7席来自临深片区

麻涌受外来品牌房企进驻市场大热，上半年3盘入榜；

泛市区大肆吸纳市区外溢客，如道滘，高埗，石碣镇有货在售楼盘多迎来畅销；

嘉华星际湾以8.4万㎡佳绩夺片区销冠，同时房价领涨临惠片区。

上半年入市新盘入榜：荟萃连城 

保利中惠悦城以绝对比重领衔榜首

松湖北片区包括寮步和东坑镇，东坑镇自碧桂园豪庭之后由于在售楼盘多以去存货为主，市场回归沉寂；

寮步镇由于交通及地理位置优势，具有吸引松湖客和深圳客的优质条件，上半年强势占领前十所有席位，但整体以供货最多的保利悦城以绝对比重领衔榜首；

商业地产的库存情况令人担忧

截止2016年6月底，东莞一手非住宅库存总量352万㎡，去库存时间高达27个月；相较之下，一手住宅库存总量约260万㎡，去库存仅需3个月。商业房库存过剩问题突出，住宅库存告急之下，非住宅库存积压问题同样令人堪忧；

5月4日主持召开国务院常务会议提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，还提出发展住房租赁企业并鼓励房产开发企业开展租赁业务，或将一定程度盘活存量商办物业，缓解商办市场高库存问题，但由于前提投入大，回报周期长等问题开发商或者投资机构能否积极响应仍存不确定性。

“超低库存”短期难改观，房价稳中有升是主流

 截至2016年6月底，东莞一手住宅库存面积约260万平方米，环比基本持平。按照上半年月均消化速度计算，消化库存仅需3.0个月，上半年月度去化时间基本维持在2-3个月，东莞楼市“超低库存”局面短期内难以改观，房价受到支撑，稳中有升是主流趋势。

库存量越低区域，推动房价加剧上涨

截至2016年6月底，临深片区由于包含13个区域，故库存总量相对最多，但片区缺货严重，按照过去上半年月均消化速度计算，仅需不足3个月时间可消化全部库存。

 库存量越低，价格涨势越劲。热销片区临深片区，松湖北片区去库存时间最短，但价格同比涨势最大，均在4成以上涨幅。供货不足大幅追涨房价。

谢岗，长安由于上半年成交量极少，故去库存时间较长。道滘，常平，凤岗镇库存量相对最多，在20万平上下。 

全市33个区域中，临广片区，临深片区多个区域库存告急，去库存时间不足3个月；

 长安，洪梅，谢岗市场全面断档；

塘厦、凤岗和松山湖未在“库存告急”行列，主要原因是其上半年主要集中在5-6月供应，销售时间较短拉低月均去化速度，所以去库存时间相对较多； 

上半年别墅、洋房供求价飘红  各产品供不应求

2016年上半年住宅供应398.7万㎡，同比上涨11.6%，新品销售率63.6%；

住宅上年均价12524元，同比上涨32.3%，其中新品价格13744元，同比上涨45.2%；

别墅今年新品销售率同比下降3成（2015年72.4%，2016年50.7%）

商业公寓上半年新增公寓同比减少约5%，新品市场占有率同比下降37.1%； 

别墅上半年新品销售率51%，基本由联排、双拼抢占市场

上半年别墅新增供应51.01万㎡， 新品去货率51%；联排、双拼新增供应49.45万㎡，去货率也达到5成，别墅市场基本由联排双拼抢占；

150㎡以下迷你别墅去货率接近100%，是别墅中去化率最高的户型，也是目前市场畅销别墅户型； 

洋房新品去货率65.5%，新品市场占有率5成

上半年洋房新增供应344.88万㎡，新品去化率65.5%，新品市场占有率约51.2%；

70-90、90-125㎡户型去化率最高，均达7成以上，改户型3房为主，包括紧凑和舒适性，自住为主；

新品市场占有率中，70-125㎡户型占有率也最高，约6成； 

商业公寓新品销售率接近4成   31-50为主力户型

上半年商业公寓新增供应18.94万㎡，新品去化率接近4成；上半年商业公寓成交以去库存产品为主；

商业公寓与住宅公寓户型基本一致，30-50㎡单间或1房1厅户型为主；

31-40㎡供销两旺，新品去货率高达92%，其次是61-70㎡，去货率接近5成； 

住宅开工同比增加近2成  非住宅创同期最高

2016年上半年整体开工614.5万㎡，其中住宅361.3万㎡，占整体近6成；

同期对比中，2014年上半年开工量最高，去年最低，而今年是继去年大幅下滑后，回归正常水平；

今年上半年住宅开工同比增加13.7%，非住宅同比增加91.2%；

非住宅大比例增长，主要因为今年多个非住宅项目陆续开工影响，如南城总部基地多宗项目相继开工； 

上半年虎门镇住宅开工最猛，5个新项目，近81万㎡

2016年上半年住宅开工项目约44个，来自21个区域，基本覆盖全市；

临深片区依然是市场主力片区，开工中25个项目来自临深，而临深片区上半年住宅开工约227万㎡，超过整体6成；

区域排名前三：虎门，麻涌、沙田（主要特征为：均依靠外来客户支撑） 

东莞市住宅潜在供应973.8万平，近5年同期最低

截止到2016年上半年，全市潜在供应量2311万㎡，其中住宅有973.8万平米，约占整体的42%；

与历史同期对比，今年上半年潜在供应同比减少16.2%，住宅潜在供应已连续两年同比下降；

上半年住宅潜在供应量也是近5年来最低水平； 

未来潜在供应以传统经济楼市欠发达区域为主

截止到2016年上半年，全市各个区域中，虎门镇住宅潜在供应最大，112.3万㎡，其次是常平镇79万㎡，排名第三的是黄江镇，约64.8万㎡；

三甲区域，均属于临深片区，潜在供应量大的区域主要集中在楼市热点区域；

从区域分布来看，传统经济发达、楼市发达的区域，潜在供应量相对较少，如南城、大朗、松山湖等；相反，过去欠发达区域潜在供应大增，如麻涌、桥头、石碣等，这也意味着，未来这些区域对东莞整体均价起到一定平抑作用

万科、碧桂园、光大三大开发商占据潜在供应前三

整体潜在供应（住宅+非住宅）三甲开发商：万科、碧桂园、光大；

住宅潜在供应三甲开发商：碧桂园、万科、光大；排名第三的光大仅仅只有37万㎡的住宅潜在供应，与万科、碧桂园对比，相差甚远，万科与碧桂园不相伯仲，未来必迎来“硬仗”；

非住宅方面，值得注意的民盈企业，以潜在供应近100万㎡的体量登上非住宅排名榜首，整体第四；且仅仅依靠民盈山智慧谷一个项目；

潜在小结

• 2016年上半年整体开工614.5万㎡，其中住宅361.3万㎡ ，约占整体6成；非住宅253.3万㎡；

• 各住宅开工区域中，虎门镇位列第一，其次是麻涌镇和沙田镇；

• 截止到2016年上半年住宅潜在供应供应量973.8万㎡，同比去年同期减少16.2%；

• 住宅潜在供应前三区域：虎门镇、常平镇、黄江镇

• 预计7月份供应量不大，目前供应紧缺的局面不会得到太大改变；

上半年小结：

• 经济向好：上半年东莞经济增长总量及质量均得到了明显的提升，为房地产业的发展打下基础。

• 地铁元年：R2线的开通标志着东莞正式进入“地铁时代”，东莞多条地铁的开工及深圳地铁新动态，催热莞深楼市。

• 名企扎堆：上半年上演新的一轮的名企“抢滩”东莞，导致地价飞涨，反映了东莞城市及楼市后市被积极看好

• 房价元年：东莞房价首次进入“万元时代”，涨幅首次达三成以上，部分区域房价首次进入“两万时代”

• 莞深融城：莞深房价差加速扩大至4.1倍，上半年众多交通利好，加强深圳人置业东莞趋势，助推东莞楼市量价齐升

• 供求失衡：上半年东莞楼市供求失衡，供不应求导致房价飞涨。