冯仑：是什么在左右住宅价格？

　　房地产当中，最贴近我们生活的不动产形式是住宅，而平时大家最关注的，就是住宅的价格。房价到底是怎么决定的？我们对此做过很多研究，这里给大家一些提示，方便大家参考。

    第一个研究方法是看当地的GDP。根据宏观经济的研究，经济成长一般是从GDP为一两千美金时开始。当GDP到8000美金时，温饱问题基本解决，住宅市场会逐渐饱和。中国整个国家的GDP已经超过8000美金了，整体住宅供应量已经饱和，所以近几年大家看到很多城市的住宅逐渐滞销。

　　第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房子，一半是新房，一半是旧房，这就意味着房市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。

　　但是如果超过这个比例，比如说纽约卖了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，成交的二手房多于一手房的时候，这个市场就已经饱和了。目前，国内相当多城市的二手房交易都多于一手房。

　　从城市卖出的新旧房子比例，可以研究房价

　　在这种情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些「三增长」的地方。

　　第一个增长是人口增长，因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增长，你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市，你现在去那儿投资住宅基本上都是赔钱的。

　　人口增长非常重要，北京、上海、深圳的房价为什么不掉?那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的朝阳区，光是中央电视台就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。

　　一个产业带动周边经济

　　第二是积极人口的增长，即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件的人就都跑掉了。

　　大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受过非常好的教育。这些人有的还会创业，既创造了很多就业机会，又能带来收入，这种人口增长，本身就会变成一个需求。举个例子，过去是制造业、出口创造GDP，而现在是服务业、科技创造GDP。

　　比如说做煎饼，天津人做了几百年煎饼，却没有一家的营业额超过一千万。但是北京有个创业者用互联网思维做煎饼，市值高达20亿人民币。这个创业者不仅增加了他的个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的收益。

　　用互联网思维做煎饼

　　第三是经济的增长。最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚钱了。

　　而现在，这些人都说日子不好过，我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的「由来只见新人笑，哪听旧人哭」。各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢?我们叫它「五行业」，俗称「五大美女」——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，大家知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢?就是刚才我们讲的，传统的制造业、矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭，这就叫社会进步。

　　我们城市的经济地图发生了很大的变化，过去的经济地图中每个二线城市都差不多，大多是卖地、卖矿、出口，但是最近这几年，「五大美女」只活跃于七八个城市，所以这七八个城市的住宅有戏。

　　「五大美女」造就了城市的经济

　　举个例子，互联网现在集中度高到什么程度?光看前2000家互联网公司，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的，就跑到北京去了。

　　大家看娱乐行业，电影特别火，差不多有100亿美金的市场。但是你们知道吗?现在是五大公司控制90%的电影行业，这五大公司都在北京。所以北京美女多，因为电影公司都在那里，所有做明星梦的人都到北京了。