瑞峰：东莞楼市供应不足成交萎缩新品放量金九可期

来源：瑞峰置业东莞房掌柜 2016-09-02 05:28:57

[摘要]房地产市场经过上半年的疯狂，下半年楼市仍然高温运行中，尤其土地市场继续升温，上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退，其周边的福州、佛山等区域也受到辐射

导读

1、宏观环境：“控高价地”调控预期加强东莞“控规”进一步加严

全国市场面：房地产市场经过上半年的疯狂，下半年楼市仍然高温运行中，尤其土地市场继续升温，上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退，其周边的福州、佛山等区域也受到辐射，同时郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新，“高价地”模式笼罩全国一线城市及大部分二线热点城市。8月下旬上海更是拍出楼面地价超10万/㎡的天价高价地，创造中国土地出让市场史上“最贵单价高价地”，一线城市房地产“金融化”倾向有蔓延的现象。

全国政策面：针对土地市场过热，目前调控层面有【房企再融资募集资金，不得用于拿地及偿还银行贷款】、银行不介入高价地项目等措施出台，“控高价地”调控预期加强。南京、合肥等地也陆续出台“控高价地”相关收紧政策，比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应，南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。对于后市，土地市场或将会有更多“控高价地”举措推出，如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等方式，若楼市进入真正进入调整阶段，批量的“高价地”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险或会爆发。

而对于房价涨速过快二三线的热点城市，仍然面临着政策收紧的局面，8月份较为关注的是， 8月9日【安徽合肥率先祭出信贷收紧的政策】，提出对有两套房或有两次贷款记录(包括外地贷款记录)且仍有贷款未还清的市民，拒绝提供贷款，这一调控也或成为其他城市的参考蓝本，若房价继续过快增长，调控的节奏也会加快。8月31日，厦门重启限购政策，三类居民不能购买144㎡以下的住宅产品。另外，为加快房地产“去杠杆化”，8月16日中央七部委出台【房地产中介不得提供首付贷等金融服务】，封杀“首付贷”。

东莞政策面：8月东莞政策上，较为突出的一是【广东已实现互认互贷，东莞认可范围扩大到全国任一城市】，对于打工一族而言，住房公积金在全省互认互贷的实现，将令更多在广深大城市工作的市民回到粤东、粤西、粤北家乡置业时，可以提取使用在工作所在地缴纳的公积金，并申请购房贷款；但从东莞来说，由于缴纳住房公积金的居民有限、开发商的回款慢以及银行的利润太少，东莞公积金贷款购房比例处于低水平，对市场总体影响不大，但对深圳客有一定的促进作用。二是【8月17日起开发商拿预售证，要找规划部门核实建筑面积】，意味着房地产开发企业再想要拿到预售证，除了要跑住建、房管等部门外，还要多跑一个规划部门，若发现房地产开发企业没有按照之前报备的设计图施工、加建超建一律不得预售，可见东莞在“控规”方面进一步加严。

2、土地市场：疯狂不断樟木头现高价高价地 9月供应放量7宗商住商服地集中入市

8月东莞土地市场供应紧缩，商住商服用地供应仅1宗，其中位于樟木头镇樟罗社区，占地面积0.96万㎡，该宗地块迎来房企的疯狂争夺，经过119次激烈竞拍，北大资源集团投资有限公司以成交总价3.18亿豪夺樟木头樟罗社区商住地，楼面单价为13298元/㎡，超越莞城碧桂园新高价地晋升为东莞商住地拍卖史上第二“单价高价地”，溢价率达到329%，该高价地的诞生，意味着樟木头房价将迎来新一轮的上涨。

展望9月份，东莞土地供应紧缺的局面终于得到缓解，将有9宗商住商服用地集中上市，合计27.92万㎡，分布于茶山、石排、清溪、黄江、万江等5大区域。土地集中上市的重要原因有：1、控规影响，今年1-8月的土地市场仅有20宗商住商服用地挂牌上市，基本上是在消耗去年遗留至今的土地指标，供应步伐加快在所难免；2、东莞楼市房企存量基本见底，而政府上半年的土地供应量紧缩，土地供需矛盾的激发衍生区域高价地的频现，为维护房地产市场的健康运行，政府势必为加大面粉的供给，预计下半年开始土地供应也会逐步放大。

从土地分布来看，茶山是亮点，连推两宗商住用地，区域高价地诞生已毫无悬念，这两宗地块皆位于茶山镇横江村，距离地铁茶山站在1-3公里之内，周边有美丽湾畔、伟隆国际花园、宇丰名苑、广源纳帕溪谷、保利茶溪公馆等项目，生活配套完善及居住氛围浓重，保利、广源等地产大鳄也聚集其中，地块优越性由此可见，迎来激烈的角逐概率非常高。值得关注的是，其中一宗占地面积4.25万㎡地块起始楼面地价为2451元/㎡，已是茶山单价“高价地”。另外，黄江、清溪、万江等热点区域地块，由于区域可开发用地越发稀缺，将继续依循“有地必热”的趋势，高价嫁出。

3、新增供应：呈现先抑后扬的态势滨海片区是主战场别墅供应量加大

2016年8月东莞供应市场呈现先抑后扬的态势，前面3周的住宅供应量在3.5万-12万㎡区间相对低位运行，而到最后一周爆发，供应量剧增至24.99万㎡，出现这样的原因有：1、由于上半年市场的热闹，大部分项目提前入市，而控规加严导致供应出现阶段性放缓的态势；2、与房企策略有关，8月中上旬以消化库存和蓄客为主，大规模推货延迟至“金九银十”的前后节点，从项目推货来看，8月底出现集中开盘的现象，御河湾、恒大御景半岛、中信红树山等纯新盘纷纷抢在“金九银十”等节点入市；3、东莞控规进一步加严，项目拿证时间延长，一定程度影响房企推货的节奏。

从推货的特征来看，表现在:1、滨海片区依然是主战场，占全市近4成，贡献项目是沙田的恒大御景半岛、信鸿蔚蓝海岸，虎门的客天下花园、天伦居、中天悦府，厚街海逸豪庭等；2、别墅明显放量，近8个项目有别墅上市，整体供应量在10万㎡以上，供应别墅产品主要以120-250㎡经济型别墅为主。

4、楼市成交：住宅市场供应不足成交萎缩非住宅市场中心片区给力抢眼

与今年前7个月的楼市相比，8月的东莞楼市成绩单就显得逊色多了，住宅成交量仅仅51.25万㎡，环比下滑37%，同比下滑42%，位于今年月度成交量第二低位，仅高于2月。8月份住宅成交萎缩，主要是因为：1、今年以来东莞房价和土价上涨过快，加上热点二线城市陆续出台紧缩调控政策，全国政策面转向活跃，东莞及东莞周边城市出台从严政策的预期加强，催生市场观望情绪； 2、东莞楼市供需矛盾依然严峻，存量持续在谷底下运行，新增供应量为年内第二低，且集中在中下旬推出，8月份购房者入市可选房源并不多；3、深圳楼市相对前二季度供需相对低迷，价格保持平稳，项目定价相对“平民”，东莞价格优势被减弱，部分深圳客回流。

8月住宅市场成绩不理想，但商业市场的表现却十分抢眼，供需量价齐升，非住宅成交量14.46万㎡，环比上涨17%，同比上涨52%；主要是因为1、因今年商业去库存基调，东莞商业市场迎来发展的生机；2、住宅市场库存量少，部分投资客转向商业市场；3、商务公寓成为投资客和房企推货首选，8月商务公寓供需皆在高位上运行；4、片区分布冷热不均，中心城区因城市定位和区域价格等升值空间大，商业市场相对活跃，非住宅成交量约占整体46%。

5、成交均价：8月房价再刷新纪录定价合理成去货关键因素

今年以来东莞楼市房价不停歇的持续高攀，8月住宅均价再次刷新历史记录，为15030元/㎡，保持5%的增长速度。原因有：1、滨海、临深、松湖等房价超过15000元/㎡的热门片区依然占据主流，支撑着楼市房价结构性上涨；2、供应不足、区域高价地频现等，项目涨价动力十足；3、别墅和高价项目逐步为主流，其中15000元/㎡以上单价区间成交占比约3成以上，别墅成交约占2成；4、价格成为快速去货的重要条件之一，定价符合市场预期的项目去货速度快，如沙田的恒大御景半岛、南部湾万科城等项目新品开盘去货9成以上。

6、楼盘营销：房企蓄力金九银十推货放慢约有7个项目进行开盘

金九银十前夕，开发商纷纷蓄力以待。8月份房企推货节奏明显放慢，全月仅有7个项目进行开盘。其中星河城市广场和御河湾是纯新开盘，石竹山水园、南部湾万科城四期、约克时代、恒大御景半岛和中信红树山是新品开盘。

从项目开盘情况来看，冷热不均依然存在，星河城市广场、恒大御景半岛、中信红树山等项目去货速度快，共性表现在定价较为合理、主打深圳客、非毛坯修等因素。部分新开项目则定价过高，因为价格超出部分客户的心里价位，逐步接近红线，不但让深圳客心里产生抗性，更是让本地客觉得遥不可及，因此影响整体去货率；同时投资性的深圳客户也更为理性，除了比较东莞各镇区，还在中山、惠州等城市来回进行对比，出手速度明显放缓。

新盘认筹，约有13个纯新盘进行预热活动，集中滨海、中心城区等片区，品牌房企的项目为主流，表现在虎门印象、保利锦城和松湖云越营销中心开放、恒大御景半岛海边嘉年华、珍稀海洋生物展和星光音乐节、广源纳帕溪谷周笔畅隆重开唱、中熙·君墅湾香港室内设计之父高文安作客、碧桂园茶山首府68万线上红包风暴等项目，预计将在九十月份集中入市，为市场输入新血液。

7、潜在供应：开工量达历史峰值后市供应压力可缓解

2016年8月的开工市场进入暖春,总体开工量为113.90万㎡,环比上涨208%,是历年同期的第二高值,同时为今年以来开工量最多的一个月。其中住宅开工量68.79万㎡,环比上涨150%,同比上涨111%;非住宅开工45.11万㎡，环比上涨375%，同比下滑15%。

东莞开工市场温度急转直上,一方面受上半年东莞控规调整影响，部分项目的报规报建与开工许可等证件审核及办理时间周期拉长，使得原本可以在前几个月即可陆续开工的项目，集中在8月份才正式开工；另一方面近几年东莞土地供应明显减少,而连续一年多的热闹旺销,房企新房储备量已基本见底，为加快补仓、避免市场供应断层、抢占市场黄金营销期，开发商开工动力十足；第三，2016年前8个月楼市热闹热销，开发商资金充裕，开工意愿强烈、开工步伐加快。

8、后市展望：东莞调控从严几率小金九银十或迎供应高峰

政策：8月31日的厦门重启限购政策，给东莞楼市敲起了警钟，同样是高价地频现和房价高速上涨的东莞，又将何去何从？

瑞峰优慧垛数据中心认为：尽管东莞未来楼市走势扑朔迷离，存在许多的不确定因素，但从短期来看，东莞楼市将保持平稳，东莞政府出台严厉的调控政策如限购限贷等政策可能性不大，但如果全国政策调控政策加码的面持续扩大的情况下，东莞的房价仍然呈高速增长之势，那么东莞亦有可能出台类似提高首付比例或其他类型相对“温和”的软调控政策。

楼市：对于接下来的传统营销旺季，虽然在近几年淡旺季之分已经有所淡化，但预计今年金九银十市场或将成色十足。

供应方面：因为多个项目在8月底积极加快了营销节奏备战金九银十，加上之前被卡在控规环节的项目，9-10月或将迎来新一轮的供应高峰期；从推货区域来看，大石龙、滨海、临深等片区将是重点推货区域，包括中信红树山、保利锦城、碧桂园茶山首府、民盈山·国贸中心、虎门印象、碧桂园Park Royal、中熙·君墅湾、广源纳帕溪谷、丰泰星御墅等纯新项目也将集中入市，缓解目前极为紧张的供需矛盾。

需求方面：供应量的充足，或将带动成交量的上涨，但因为东莞政策从严的预期一定程度上会影响购房者和投资者的市场预期和信心，观望情绪加重下，入市步奏也将有所放缓，但整体的成交量或将保持在高位上运行。

客户方面：只要莞深两地价格差依然在一定的范围内，深圳客外溢的现象将持续，所以深圳客依然是东莞楼市购房者的主体。

价格方面：随着新房上市量和土地供应的放量，楼市供需矛盾有所缓解，预计房价短期内再次出现大幅上涨的动力不足，预计金九银十期间房价将保持平稳或小幅上涨的趋势

第一部分：土地市场

1、整体情况：土地供应紧缩依然房企竞抢助推地价创新高