本地虎不敌过江龙 业内：东莞本土房企已没有机会

2016年上半年东莞楼市龙虎榜出炉，没有意外，在这轮本土房企与外来房企的“龙虎斗”中，“本地虎”再次完败，前十销售榜单仅占4席，市场占有率合计12.28%，与“过江龙”之间隔了2.6倍距离，市场份额正不断萎缩。

数据：“本地虎”市场份额在萎缩

据东莞中原地产研究部数据显示，2016年上半年东莞开发商(商品房) 网签金额排行榜（前10）中，本地房企仅有光大地产、新世纪地产、鼎峰地产、丰泰地产4家上榜，吸金共92.8亿，市场占用率合计不过12.28%，与外来房企相差2.6倍。

2016年上半年东莞开发商(商品房) 网签金额排行榜（前10）

值得一提的是，在东莞中原统计的半年销售排行榜中，排行第十的丰泰地产吸金14.7亿，是算上了其与福华集团联合投资组建的几个东沙港项目在内的，合作项目吸金共5.2亿。若以独家业绩算，丰泰这个“前十名”则要让位于吸金14.1亿的和记黄埔，这也便意味着“龙虎榜”中本土房企的市场份额将再次缩水。

近几年来，外来房企高调入莞，从一级市场到二级市场所向披靡，其销售业绩压过“本地虎”，其实早在意料之中。房掌柜从东莞中原地产研究部数据了解到，在往年商品房销售“龙虎榜”中，除了2014年打成“平手”外，2010-2015年期间，东莞本土开发商仅占3-4席，市场占有率相差1.6-3.8倍不等。

而2009年之前，在东莞楼市年度销售前十排行榜中，本土开发商还是占7席以上的，在外来房企入莞潮来临之前，即2014年之前，本土仅“四大家族”在城区的市场份额就六七成。

“龙虎斗”中，“本地虎”日渐式微

2004年前后，金地、万科等一批外来房企率先入莞开疆拓土，到2006年进驻东莞的深系开发商已超30家，随着第一波外来房企入莞潮的到来，“本地虎”与“过江龙”间的战争也由此打响。

东莞房地产市场从上世纪90年代发展至今，从“四大家族”独领风骚到外来房企加盟后的“百家争鸣”，再到如今被外来房企强压一头，在这场“龙虎”博弈中，“本地虎”正节节败退，西风已压过了东风。

2016年某外来房企开盘现场热闹似演唱会，外来房企早已压倒了“东风”

以万科、碧桂园、恒大、金地等为代表的外来房企，成为近年东莞楼市一级、二级市场的活跃分子和市场焦点，反观本地房企，除光大能够保持每年销售排行榜前三名左右的成绩外，其余的成绩均不甚出众，小房企受“硬件”所限难与大房企争辉，新世纪、宏远、富盈等一批“老干部”则因各种原因交不出傲人的成绩单。

随着东莞一级市场的日渐规范、透明化，本土房企在拿地方面的先天优势正逐渐消失。没有了这道地方“屏障”，站在同一平台，在资金链方面明显处于弱势的本土房企，根本不是“财大气粗后台硬”的外来房企的对手，以致近年来拍卖的地块大半都是外来品牌房企夺得。而随着储备土地的不断消耗，和拿地成本上涨、供地紧张的多重压力，本土房企所面临的市场压力也越来越多，甚至部分本土小型房企已被市场悄然淘汰。

本土房企土地资源优势不再

为寻求发展机会，与外来房企的“走进来”相对，近年也有不少房企大胆试着“走出去”，如光大、联华、世纪城、鼎峰、富盈等，不过并未获得太大成效。面对越来越严峻的市场形势，抱团开发、联合拿地也成了越来越多本地开发商的选择，光大携手万科，鼎峰牵手碧桂园，中惠与保利结伴，民盈集团、邦联实业等一批抱团、联合体频频诞生。

业内：一级市场本土房企已没有机会

东莞房地产市场发展20余年，本地房企也曾有“四大家族”撑起东莞楼市一片天的辉煌战绩，为何在与外来房企的“较量”中，“本地虎”越来越不敌“过江龙”呢？

对此，合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺认为，除了市场因素外，本土房企开发市场“稳扎稳打”的保守战略也是主要原因之一。“东莞城市精神是务实，房地产开发都习惯稳扎稳打，更愿意在自己熟悉的地域深耕，而不愿走出去不愿冒险，在品牌竞争中也自然处于弱势。另外，东莞本土房企和外来房企的起点都不一样，虽然外来房企入莞迟，但万科、金地等房企的开发实力、管理水平、服务意识等，都与本土房企不在同一水平线上的。”

近年来，在一线城市受政策压抑，品牌房企都纷纷转变策略，将目标转向二三线城市，东莞因独特的地理位置和楼市行情而被看好，成为外来房企争相开发的战场，土地价格也被一再抬高。在土地供应本就紧张的市场行情下，李兴旺认为，无论开发速度还是拿地能力都处于相对弱势的本土房企，是很难与外来房企竞争的。

另外，李兴旺还透露，不仅土拍市场竞争激烈，东莞二手地块交易方面的竞争也很激烈，受市场影响，持有土地的本土房企也开始积极寻求合作，以实现效益最大化。“在一级市场，本土房企几乎是没有机会的，长远看，未来本土房企的市场份额还会继续萎缩，与外来房企间的差距会越来越大。”

在外来房企的猛烈攻势下，本土房企早已进入“防守”阶段，随着楼市竞争的“白热化”，越来越多本土房企的土地资源优势被削弱，无法再“吃老本”。面对越来越严峻的市场考验，李兴旺建议，有条件的本土房企不妨尝试与品牌房企合作，学习他们的先进管理水平和开发经验，这是一个双赢的战略。

    东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也指出，综合当前形势，本土房企想“卷土重来”，像早些年那样主导市场是很难的，客观条件不支持。

    车德锐分析认为，中央定调“去库存”，提出促进房地产业兼并重组，就是考虑到当前品牌房企实力强、去化率高，对购房者的吸引力大，有利于库存消化。而后，中央、地方出台的一揽子政策都围绕着“去库存”铺开。如供给侧结构性改革提出优化供应结构，房屋租赁新政打通购租并举市场，开展商品房现售试点等，这些都不是空话，是要落到实处的，最终目的也是为了实现“去库存”。

   “有此政策导向，未来市场对开发商的资金实力考验也将明显加大。例如，现售试点若大范围推广，必将促进开发商的优胜劣汰，形成新一轮洗牌，而资金实力强劲的品牌开发商会继续做大做强。”

    再看东莞市场，车德锐指出，外来品牌房企撑起了当前楼市的半壁江山，面对不断走高的土地市场，本土房企不论是资金实力、品牌影响力、开发管理水平、产品品质等各方面，都与这些品牌房企有着一定差距，市场竞争中也往往处于被动状态。

    “面对越来越严峻的市场竞争，本土房企有的选择了转型发展；有的则是寻求外援，与外来品牌房企合作实现双赢。”