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天为：楼市限购龙卷全国东莞黄金周量价齐升

中原：2016年三季度及2016年9月东莞楼市销售排行情况

中原：楼市与地市高温交错东莞9月住宅供应量刷新同期新高

来源：中原地产东莞房掌柜 2016-10-08 09:49:55

[摘要]三季度全市住宅供应创历史同期新高。据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度，东莞住宅新增供应达271.9万平，同比去年上涨17.4%，同比14年大涨52.9%，供应创历史同期新高

数据统计时间范围：

1、统计时间：2016年7月1日-9月30日。

2、统计区域范围：东莞全市。

3、物业统计范围：包含住宅、商业、办公、车位。

4、统计口径：数据为网签合同备案数据，来源于东莞市房产管理局公众信息网，成交套数为各项目合拼前的套数。

Ø 以下数据经过处理，将备案时为非住宅产品而实际以住宅销售的项目纳入住宅统计。

一、2016年三季度东莞商品房住宅新增供应情况

1. 楼市与地市高温交错，房企大力推货，住宅供应创历史同期新高。

三季度全市住宅供应创历史同期新高。据东莞中原研究部数据监测显示，今年三季度，东莞住宅新增供应达271.9万平，同比去年上涨17.4%，同比14年大涨52.9%，供应创历史同期新高。究其原因：其一，三季度土地市场成交异常激烈，多宗高价地轮番诞生，面粉价高于面包价成为新常态，房价上涨预期不断增加，深圳客持续外溢与本地客购买力不断被激活，楼市成交持续高温，刺激房企加快推货力度；其二，伴随着一线及二线热点城市纷纷进入楼市调控行列，东莞政府调控预期也不断加紧，房企们恐防出台调控政策，加快入市步伐；其三，金九银十为传统销售旺季，房企需要大力推货补充货量，冲刺年终业绩。

2、9月东莞住宅供应量刷新同期新高，滨海片区成供应主力。

9月东莞住宅供应量创同期新高。据东莞中原研究部数据监测显示，9月东莞住宅新增135万平，比历史最高峰增加约17万平，再次刷新历史同期高位。

值得注意的是，自今年以来，随着东莞房价不断攀升，最受深圳客青睐的临深片区及松山湖片区房价更是不断刷新高，在房价上涨空间收窄下，深圳客开始寻求房价相对较低且具备投资潜力的区域。此时，作为经济发展成熟、区位及交通无缝对接完善的滨海片区，成为深圳客购房投资的新目标。另外，滨海片区也是万科及碧桂园等品牌开发商重点开发的区域，品牌效应亦吸引不少本地客加入购房行列。因此，自今年7月以来，滨海片区住宅新增供应量连续三个月（7、8、9月）占领市场供应的领导地位，成为名副其实的供应主力。

Ø 2007年以来东莞每年9月住宅新增量：

Ø 2012-2016年9月东莞住宅新增月度走势：

二、2016年三季度东莞楼市成交情况

3、三季度东莞住宅网签金额创历史同期新高，别墅贡献率尤为突出。

Ø 三季度东莞住宅网签金额创历史同期新高。据东莞中原研究部数据监测显示，16年三季度东莞住宅网签面积达253.9万平，尽管同比15年下滑约4%，但网签金额创历史同期新高，高达379.1亿元，同比去年上涨45%，同比14年大涨182%。

Ø 别墅贡献尤为突出。据东莞中原研究部数据监测显示，三季度东莞别墅网签全线上涨，无论是网签量、网签面积还是网签金额均创历史同期高位，对东莞住宅网签市场贡献尤为突出。

4、9月东莞住宅网签量价再创高位，购房者恐慌入市情绪滋生。

据东莞中原研究部数据监测显示，9月东莞住宅网签面积达108万平，是以往历史同期首次进入百万平。同时，自今年3月以来，东莞楼市房价不断冲高，9月东莞住宅房价更是登上15681元/㎡，伴随着9月房价再创新高，9月东莞住宅网签量触底反弹，结束连续5个月的低于百万平关口。

自深圳3.25新政以来，深莞楼市逐渐进入调整期，外溢在莞的深圳客购房心态理性回归。但在东莞政府有意放缓土地供应的基调下，三季度东莞土地出现高价地频出的盛宴，黄江高价地楼面地价更是超2.5万元每平，一方面是开发商长期看好东莞市场而高价拿地，另一方面，高价地效应刺激大量购房者加快入市步伐。同时，值得注意的是，杭州、南京、福州、北京等一线及二线热点城市纷纷开始或加深调控楼市的力度，作为房价及地价屡创新高的东莞而言，政府调控预期不断加紧，房企加快签约流程，市场风声鹤唳，导致客户恐慌入市情绪滋生，提前释放购房需求。

历年9月东莞住宅成交：

Ø 2012-2016年9月东莞住宅月度成交走势

5. 楼市高温刺激投资需求再度释放，小户型公寓产品受到市场热捧。

Ø 据东莞中原研究部数据监测显示，16年三季度，东莞住宅成交结构中，90-110㎡产品成交持续占据主导，占比有所下滑，达31%，其次，110-145㎡产品成交占比超越60-90㎡产品位列第二，达23%，而60-90㎡产品成交占比下降至达19%。

Ø 60㎡以下产品成交占比持续上升，创下历史新高，占比达到16%。在近年来楼市热度持续高企下，房价不断攀升，投资需求进入释放“窗口期”，加上东莞在售公寓产品众多，且复式、loft及soho等不同类型公寓层出不同，刺激投资客入市。今年以来，东莞公寓单月成交套数单月成交套数均超过1300套，一季度东莞公寓成交更是高达4274套。

2016年三季度东莞各物业类型成交情况：

4、滨海片区成交遥遥领先，临深、松湖片区暂退历史舞台。

2016年三季度东莞七大片区住宅成交及其存量：

据东莞中原研究部数据监测显示，三季度东莞七大片区中，仅滨海片区住宅成交量均超过60万平，占比全市总量达2成多。水乡片区住宅成交46万平位列第二，另外临深片区及松山湖片区因房价过高，平抑成交，分别成交40万平及32万平。

5、滨海、水乡片区住宅成交为市场焦点，区域成交集中度进一步下滑。

据东莞中原研究部数据监测显示，9月东莞楼市高温持续下，滨海片区和水乡片区住宅成交一马当先，总计占全市总量约4.5成，成为市场瞩目的焦点。另外，东莞区域成交的集中度进一步下降，以往的“霸主”临深及松湖片区紧追其后，占比分别为17.73%和10.85%，大石龙片区以11万平排名第五，而东北片区占比仅9.49%位列第六，中心城区因货量严重紧缺而垫底，仅成交6万平。

2016年9月东莞七大片区住宅成交：

6、虎门住宅成交夺冠，“黑马”镇区后来居上。

9月各镇街住宅成交面积排行中，虎门以13万平成交量遥遥领先其他镇区，排名第一，麻涌以10万平成交量居第二，沙田以约9万平成交量排第三。住宅成交面积排行前列中，仅出现虎门、黄江及凤岗等少量明星镇区，“黑马”如麻涌、沙田及常平等镇区成交不断后来居上。

2016年9月东莞各区域住宅成交情况:

7. 价格：东莞住宅均价已趋天花板，楼市调控加紧，房价滞涨加剧。

Ø 9月东莞房价已趋天花板。自今年年初，东莞楼市成交均价呈现飞涨趋势，根据东莞中原研究部数据监测，9月东莞住宅均价更是高达15681元/㎡，再次刷新高，环比涨幅近7%。从33个镇区价格来看，9月已有26个镇区进入万元关口，比8月再增加2个镇区，另外，黄江、塘厦、凤岗、清溪和松山湖5个镇区更是突破到2万元关口。东莞房价已趋天花板。

Ø 高价地刺激，楼价上涨。9月东莞土地拍卖中出现7宗商住高价地，是史无前例的“高价地月”。其中有6宗楼面地价过万，黄江高价地更是突破到2.5万每平。在高价地频出的盛宴下，房企对市场预期上升，纷纷定价提高1000-3000元每平不等，个别项目更是停售待售，带动东莞房价的进一步上涨。

Ø 楼市调控加紧，房价滞涨加剧。伴随着以上海为主的一线城市及部分二线热点城市进行楼市调控，施以限贷、限购、限价令等手段以降温房价。截止9月底，北京、苏州、天津、郑州等高温房价城市亦纷纷开始或加深楼市调控力度，从之前的“去库存”主基调变成“稳房价，抑资产热”，显示出政府维持房地产正常健康发展的强大决心。因此，作为全国房价及房价涨幅前列的东莞而言，政府调控楼市的预期已迫在眉睫，一旦出台政策，东莞楼市将进入调整期，房价回调可能性剧增，房价滞涨将进一步加剧。