天为：楼市限购龙卷全国 东莞黄金周量价齐升

2016年东莞国庆政策解读及黄金周楼市报告

一、政策动向

（1）全国各地政策摘要

国庆假期七天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、佛山、东莞、福州、惠州共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。各地调控新政分别如下：

深圳：重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房

南京：市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成

厦门：限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高

广州：2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

北京：重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成

天津：拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%

苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈

成都：分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房

郑州：拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

珠海：本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%

济南：购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房

无锡：二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价

合肥：在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30%

武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷

佛山：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证

南宁：商品房实售价格不得高于预售申报价

东莞：申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%。

福州：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制。

惠州：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。

中山：将严厉打击各类捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为。

天为地产观点：

北京、深圳等一线城市在限购的基础上，还有其他多项政策措施，调控力度最大、调控措施最严。而在各大城市纷纷出台调控措施的过程中发现，不少城市均在明确最新的限购限贷举措的同时，开始施行差异化的“分区限购”。

对刚需购房客的影响，出台这些政策的城市，是投资和投机比较旺盛的城市，出台政策的最关键的或者最核心的目的是要抑制过度的投资和投机，它出台的政策不是针对刚需或者是真实的消费的，是抑制投机的，所以对真实的消费应该说是不但不会有负面的影响，还有积极的影响。当这些措施出台实施了以后，房价回稳，会对真实的需求有一个非常好的满足。

对投资客的影响，新政主要抑制投资投机性需求，政府作为出台住房公众政策，其根本的目的还是让住房回归居住的核心功能，而在这个阶段，特别是在那些供求相对偏紧的热点城市，要降低这种房地产的投资属性。虽然各个城市调控政策各有不同，但这一轮限购，都带有一定的普遍性，那就是从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。

对开发商的影响，此番调控，楼价短期内难以出现大调整，因为货币超发预期未变，市场供应格局未变，投资渠道单一的现实未变，刚需客选择观望，投资客暂时回避，等待时机定会出手接盘，因此，市场犹在，潜在的购买者犹在。

（2）东莞主要政策摘要

1.加大居住用地供应统筹力度。盘活各类存量房地产用地，从“三旧”等城市更新项目中挖掘开发增量，统筹平衡商业、居住、工业及新业态等改造项目规模，适当增加住房供应。土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。

2.实施房价备案制度。实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整。

3.实行住房限购政策。在本市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品。

4.完善住房信贷政策。民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。

天为地产观点：

1、深圳客退潮再所难免，同时房价逐步回稳，市场由投资性逐步回归自住性。

2、购房门槛提高，短期内成交量将有所萎缩，但从长期来看，基于轨道交通的影响，以及区域经济融合加深等因素影响，东莞楼市仍然是看好的。

3、政府有意抓住这次调控机会，进行房地产业的优化或提出建议和改革，促使房地产业能够帮助推动东莞产业转型升级。

4、抑制过热的投资及投机需求，明确支持合理居住需求，保障刚需及改善需求的释放。

5、基于东莞外来人口比重较大的人口结构，政策对非莞籍首套住房没有任何影响，非本市户籍居民家庭仍可无条件购买首套。

6、为加强莞深融城，在政策开放度调控上，努力达到平衡，保证人才在东莞置业安居。

二、国庆假期全国楼市动态

北京：在国庆节期间，北京市住建委和北京市发展改革委还将持续开展房地产市场专项执法检查，密切关注房地产市场动态。据北京市发展改革委价格监测中心对房屋中介机构监测，１日和２日全市住房成交量有所减少，成交价格相对稳定。

广州：随着国庆销售黄金周的到来，广州楼市也热闹开场，表现不俗，多个楼盘新货现“1小时卖完”。凭借“金九银十”之威，广州某数据监控中心数据显示，广州十月份推新盘数量达到了63个，同比2015年10月份增加了近一倍。

上海：十一假日楼市“卖房的比买房的多”，有着“十一假日楼市”之称的上海房地产秋季展示会在上海展览中心拉开帷幕，本次房展会首次启用“互联网+”新模式，线上线下互动，拓宽了传统房展的时空限制。但与往年相比，本次房展会显得人气平平，开发商的“吆喝”也是形式大于实质。

南京 ：十一长假期间，南京楼市各盘似乎开盘热情并不高，据统计，整个7天长假南京楼市仅有4盘推出800余套房源，而从已经开盘的几家楼盘情况来看，的确有不少投资客被限购政策拒之门外。

杭州：杭州对于楼市调控早在9月下旬已经连发“三箭”。这个国庆长假，仍有不少购房者趁空闲时间来看房，截至10月5日，杭州市区商品房成交量已经接近去年整个国庆七天的成交量，成为历史上成交量最高的“楼市国庆黄金周”已无悬念。但记者在实地探访中发现，外地投资客明显减少，二手房东的心态也放平了。

东莞：受新建商品住宅限购政策出台的影响，东莞多个楼盘赶紧限购之前连夜网签，直接导致国庆期间东莞住宅成交量激增。据天为研究中心数据统计显示，全市住宅均价飙涨至18849元/㎡，同比去年上涨了92%，新建住宅累计网签2228套，同比去年上升了236%。

三、国庆假期东莞楼市动态

东莞高价地频出不断助推楼市快速上行发展。同时，自从去年大量深圳客涌入并引爆东莞楼市之后，东莞房价上涨很大程度上也跟深圳客的购房动向有着很大的关系。在高价地和深圳客的双重效应下，东莞目前房价未过万元的镇区已寥寥无几。在“金九”期间，楼市火热，购房者购房热度很高，9月商品房成交11302套，并且在九月底签约量显著增加。

与“金九”相比，国庆黄金周期间楼市逊色不少。除去10月6号限购限贷前夜的成交量暴增1363套外，黄金周其余几天楼市平淡，购房者热情不高，楼市营销活动也较少。国庆期间东莞楼市动态主要由以下几个特点：

1. 国庆期间大部分项目处于认筹阶段，中小型暖场活动成主流。

据天为地产研究中心统计数据显示，9月份共有44个楼盘有推货，大部分项目主要集中在9月下旬入市。由于较多项目已抢在”银十“前入市且热销，东莞楼市大部分盘仍处于认筹蓄客阶段，如星河城市广场、光大山湖城、碧桂园park royal等。

今年国庆黄金周期间，东莞楼市的营销活动中，大型活动相对较少，主要由中小型暖场活动主流市场，其中中型暖场主要包括有“我是车手，极速超越”、“百万海洋球，嗨ball全城”等儿童娱乐活动；小型暖场较多，主要是以创意DIY、美食品尝、神枪射击等各种各样的体验性活动为主。开发商们为增加利润收入，节省营销成本，主要通过各种主题活动吸引人气。

2.国庆人气稍显不足

国庆期间多数楼盘人气不足，但近期推货较多的楼盘客户来访量爆棚。比如以智能为主题的松湖碧桂园人气爆棚，而万科金域缇香则显得有些冷场。但国庆假期选择出游人数居多，看房人气不足在所难免。

3.促销活动较少实惠也不多

据天为地产研究中心统计数据显示，与去年同期相比有所不同，今年国庆促销噱头多实惠少。例如恒大华府仅有一栋楼在售，活动主要为二期蓄客，优惠活动是两到四房送2000元/㎡豪华非毛坯，VIP登记5000抵额外96折。再如东城碧桂园处于认筹阶段，虽然认筹2万抵97折，但其价格相对较高。

4.深圳客逐渐消退，本地置业占多数

去年深圳客大量涌入东莞引爆东莞楼市，如今深圳客渐渐消退。如水乡片区的万科珠江东岸加推处于诚意登记中，客源占比大概是深圳三成，广州两成，本地五成；金地南湾艺境开盘客源跟与珠江东岸相近；中心片区的东城碧桂园深圳客大约占三成，本地客约占七成，广州客极少。

5.住宅均价飙升，一纸公文引发成交上涨

国庆期间，东莞房价创新高，高达18849.09元/㎡；10月2日——10月4日三天中住宅日均成交量不足百套，住宅均价在1万到1.2万之间，而在东莞限购限贷政策出来当天，10月6日全天住宅成交量1363套，住宅均价高达1.8万。可见，东莞限购限贷政策很大程度地刺激了国庆成交量价齐升。

（1） 国庆东莞各楼盘活动一览表：

（2） 国庆东莞商品房成交同比情况：（10.01-10.07）

（3） 国庆东莞住宅每日成交情况：（10.01-10.07）

数据来源：天为地产研究中心监测

受新建商品住宅限购政策出台的影响，东莞多个楼盘赶紧限购之前连夜网签，直接导致国庆期间东莞住宅成交量激增。据天为研究中心数据统计显示，全市住宅均价飙涨至18849元/㎡，同比去年上涨了92%，新建住宅累计网签2228套，同比去年上升了236%。

天为研究中心认为，此次楼市调控政策出台，对投资及投机需求打击比较大，必然会导致投资客退潮，市场预期将有所转变，进入第四季度市场将带来浓厚观望气氛，预计成交出现明显萎缩。

（4） 国庆假期东莞成交活跃楼盘排名前十：（10.01-10.07）

从个盘活跃成交来看，国庆黄金周网签前三项目中，塘厦镇卓的越蔚蓝山项目7号累计网签237套首居第一。其次，松山湖的光大晓月湖、高埗镇的新世纪颐龙湾分别网签216套、124套排名二、三。

价格方面，松山湖在国庆期间以光大晓月湖均价在31717元/㎡，拉高区域均价。南城区的汇龙湾天樾面世均价21294元/㎡，但由于定价过高，国庆期间其销售不想理。

四、后市展望

1、市场观望情绪加重。天为地产市场研究中心认为，受限购、限贷楼市调控政策的影响，市场观望情绪加重，东莞房价有望出现下调。在东莞现行房价之下，一手房价格居高不下，政策出台后，部分刚需族将会转向一些价格相对不高的二手房；而改善型购房者受到信贷政策的影响，首付比例提高至四成，门槛高出几十万，加上观望情绪，改善需求也会大幅缩减；另外，此次政策将完全遏制深圳投资客。

2、二手房市场量价有望提升。本轮楼市调控政策对于二手房是利好政策，不少刚需、改善购房者会倾向于前期仍未大涨的二手房，预计后市，二手房市场量价将有有一程度的提升。同时，随着市场观望情绪加重，部分热点地段的二手房市场可能会惜售。

3、年底量价或下调。进入第四季度，随着市场供应量加大，需求减弱，部分开发商将会作出调价反应，特别是前期没有走量，需要资金回笼的开发商，将可能率先作出调整，以价换量。但东莞目前市场存量不大，经过长达一年时间表的行情之后，很多开发商的房源已大部分被释放，流动资金充足，可能不会大幅降价，或许会稍微让利。预计东莞未来一年，市场交易活跃度会受到一定程度下降。

天为地产市场研究中心

                                                          2016.10.07