2016年想在北京买房？教你怎么砍价20万

　　2016在北京买房，怎么砍价20万

　　口述｜砍遍东南亚的专业砍手 信息收集偏执狂 周褶褶

　　采访整理｜严冬雪

　　是的，即使是今年这种房东一路跳涨、恨不能把潜在买家聚起来竞拍的楼市里，我仍然逆势而上，成功砍掉房价的5%，好歹挣回了一辆迈腾。跟中介打交道买房这事，就是信息战术、心理战术和临场发挥的综合运用。

　　首先是信息战。如今京沪的房产几乎是一个普通家庭掏空家底并搭上后半辈子才消费得起的了，既然决意砸锅卖铁买房，你必须尽可能地做准备工作。首先想清楚买房目的，投资，自住还是追学区？预算多少？支付方式几何？你需要对北京的格局有相当的了解，国家政策、房市走向、区域热点、功能定义、交通规划，一个都不能少，这些盯着水木社区的房版便了然了。

　　这个步骤无法偷懒，“追涨杀跌”是吃瓜群众的做法，专业买家具有独立思考的能力，如果能发现一片炒得不那么热的价值洼地，那你离阶层跃迁又近了一步。不过北京房市涨了这么多年，傻子闭着眼睛买房大概也能挣钱，你随便买买买我不拦你。

　　1、寻找价格洼地

　　分两步：确认当前价格确认是洼地

　　鉴于当前房产中介一家独大的状况，其实也没有第二家可推荐。这家大家都知道的中介，其App做得非常好，最大的用处之一就是用来查询真实成交价——这一点非常重要，它直接消除了你与中介之间的信息不对称，让你掌握很大的主动。

　　具体做法是，直接在“查成交”里看你感兴趣的小区最近的成交房源价格、详情等，或是用“估价”来为你的目标房源估算总价，它根据同小区同类型房源近期成交均价来计算，参考价值很高。这个做法尤其适用于你有了目标小区，还没定下目标户型、面积等。可以用“估价”来输入各项参数来对比均价和总价。

　　作为买家，你最好熟读近期房市走向、相关政策，了解目标区域周围铁路和学校、医院等相关规划，确认你的目标处于价格洼地。这个步骤无法偷懒，你从网上直接搜来的“洼地”，等你能看到相关信息时，往往已经被炒得很高了，最好由你自己去挖掘一些现在还没有被其他人发现的区域。

　　2、锁定房源 实地察看

　　挑中介公司和具体经纪人很关键

　　根据我的实际经历，链家的平均素质确实最高，他不一定帮你买到最低价，但信息是最公允的，团队作战能力也很厉害，但他们中介费也是最高的，是2.7%。房天下的中介费最低到1.5%，但他们经常报假价来掌握客源，这个非常要命。

　　3、筛选经纪人

　　可以在App里看你锁定的房源的带看记录，很多经纪人会评写情况，你可以看他的履历、从业经历、成交套数、带看套数等。中介那边的分成模式是，房源信息登记者、带看者、最终成交者、成交者的店经理都有分成，讲究团队作战。所以一旦有客人要来看房，全店人都会全心全意为你服务——他们最想达成的就是成交，大家都有钱赚。

　　具体挑中谁来为你服务？如果你如前所述做了大量功课，你就能通过几回合的交谈试出对方深浅。跟他聊聊最近成交价、交易成交周期、流程细节等，如果他答得又快又详细，知道每一套的优缺点，不避讳指出房源实际存在的硬伤，就是好中介。如果他总是不直说此前同类房源的成交价，反复强调挂牌价，劝你接受，你就该在心里默默淘汰这个人。

　　这样交谈的另一好处是:镇住对方。他刚想跟你夸夸其谈某个政策，你却屡屡抢答，他一定会很惊讶，知道你不是一个能被忽悠的人，势必以诚相待，这也是心理战的重要一点。

　　最终，你会挑出一个跟你聊得来的。太实在也不行，跟你太实在势必对房东也实在，提前暴露了你的底牌就不好了；太油滑更不行，具体尺度看个人把握，你能hold住对方即可。而且现在的中介往往是团队作战，总有店长或其他人帮他补足短板，助你尽快成交。