东莞11月土地市场供应大 松山湖5宗限价商住地将拍卖

东莞土地拍卖市场经过9月的疯狂后，10月经历了近一个月的休整。2016年10月6日，东莞正式出台楼市调控政策，政策指出将适当增加商品住房用地的供应规模。随后，一大波地块进入拍卖序列，将在11月正式展开拍卖。

这些地块是否会延续东莞9月土拍的盛况？

11月东莞土地供应规模已接近9月

据房掌柜统计，目前公告11月正式拍卖的商服和商住用地已经达到6宗， 6宗地块里，商住地占5宗，剩余1宗为商服金融用地。

商服金融用地位于道滘南丫村，而5宗商住地则为连体地块则全部位于松山湖。6宗地块总占地面积28.6万㎡，接近东莞9月土地市场出让的总规模31.92万㎡。6宗地块最大建筑面积总和超过70万㎡，也接近9月成交总建筑面积71.93万㎡。6宗地块起始价总和仅接近17亿元，与9月成交总地价112.65亿元相去甚远。

道滘出让商服金融用地

2016年11月17日，一宗位于道滘南丫村的商服金融用地将在东莞公共资源交易网进行公开拍卖。

道滘南丫村商服金融用地编号为2016WG029，占地总面积达到31616.7㎡，是近年来东莞土地出让市场里，比较大的商服地块。该宗商服地块占地面积虽然比较大，但是价格并不高，起拍底价仅为5122万元，而起拍楼面价也仅1080元/㎡，远远逊色于2016年东莞成交的商服地楼面价。

据房掌柜了解，2016WG029号商服用地与蔡白岛的金地城南艺境项目隔江相望，两面都紧邻江边，极具水乡特色，景观优美。虽然可直接通过南阁大桥、南丫大桥等桥梁可与道滘镇和厚街镇等区域直接对接，但是交通仍然显得有点不便利，地块位置显然就是地块的硬伤。

松山湖限价商住地5连拍 要求带非毛坯售价低于9500元/㎡

11月18日和11月21日两天时间内，松山湖将接连出让5宗大型商住地块。这5宗商住地块总占地超过25万㎡，最大总建面也达到65.59万㎡。可算得上是近年来松山湖最大规模的商住地出让潮。

松山湖的5宗大型商住地块为连体地块，除容积率有一点差距外，其它拍卖要求均基本相同。地块要求商业的计容建筑面积不得大于地块总计容建筑面积的5%，起拍楼面价均约等于2495元/㎡。

值得注意的是，这5宗商住用地将均用于松山湖（生态园）园区重点及高端企业总部人才房配套项目，项目建成后住宅部分带非毛坯销售， 且限定最高销售房价不高于 9500 元/平方米，销售对象由松山湖（生态园）管委会统筹安排。

除此外，地块还附带特别要求。自竣工备案之日起，5 年内（含 5 年）不得销售；自产权登记之日起，5年内（含 5 年）不得转让或出租。

这几宗商住地的保证金要求也特别高，分别为19250万元、3340万元、44680万元、17780万元、15850万元，远远超过以往土拍拍卖保证金的水平。仅保证金的要求就筛选掉了东莞一大批中小开发商。

地块有众多要求外，竞买地块的申请人也需符合多种条件。竞买申请人（或其母公、关联公司）为在松山湖（生态园）园区投资建设的、年纳税 5亿元以上、年R＆D 投入1亿元以上、本科以上学历人才数量1000 人以上，且当年及土地使用权有效期内土地单位面积年纳工商税收入库税额不少于人民币150万元/亩的企业或其成立 的全资项目开发公司（竞买申请人资格由松山湖（生态园） 管委会认定并负责后期监管）。

由此看来，有资格有能力拿下松山湖商住地的公司可谓寥寥无几。

两次预公告重量级商住地来袭

东莞国土局在9月28日和10月11日，先后公布了2016年第6批次和第7批次东莞市建设用地使用权公开出让预告。

这两次国有土地出让预公告里，除道滘南丫商服地和松山湖商住地外，还有很多商住地和商服地。包括：企石铁炉坑近8万㎡商住地，南城雅园9万㎡商住地，凤岗官井头7万㎡商住地和望牛墩2万㎡商住地。

其中南城雅园9万㎡商住地和凤岗官井头7万㎡商住地最引人注目。南城雅园商住地紧邻东骏豪苑小区，附近还有景湖荣郡、天利中央花园、中熙弥珍道、景湖名郡等多个成熟小区，地理位置优越。而凤岗官井头村地块位于大运城邦旁边，生活配套完善，与深圳的龙岗仅一路之隔，建成项目即可成为吸引深圳客的东莞急先锋。

业内看市

对于松山湖多宗商住地块集中出让的影响和东莞土地市场未来的走向，东莞业内人士见解略有不同。

东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺：“从现在的情况来看，东莞政府正在贯切执行相关的土地调控政策。松山湖的几块商住地出让就是加大人才和土地保障土地供应的例子。当前市场观望氛围浓，一二级市场预期均会受影响，土拍热度也将降温。东莞优质地块仍然会被受关注，但很肯定的是，热度会比9月低。”

东莞中原策略研究中心总监车德锐：“土地市场是楼市的风向标，对市场的预期起到非常重要的作用。正因为如此，国土部门在接下来的推地计划中，会先推冷门区域的土地，看市场反应，如果竞拍热情高涨，地价过高，政府会在土地环节进行调控加码，如果反应一般，就继续推次热门的土地，如此类推。加上市场的预期经过国庆前后的政策陆续出台收紧已经有所转变，市场观望气氛较为浓厚，因此土地市场表现会比较平。松山湖多宗商住地属于人才住房，跟商品房市场的影响关系不大。至于未来土地市场会继续放量，我个人认为是适度。因为后续商品房供应量会很大，政府推地计划保持比往年适度增加即可，不能过量供给。”

瑞峰优慧垛数据中心副总经理李玲玲：“松山湖商住地竞买门槛高，苛刻的条件或将一大部分有意房企拦在门外，所以虽然此次出让的松山湖土地价值“千金”，但与9月的“各高价地”相比竞争程度或有所下降。近期两次预告中商住商服用地占比量大，两次预告约有11宗56万㎡的商住商服用地待推出，而供需矛盾严峻的热门区域如松山湖、凤岗、南城等地皆有大幅地块出让，将有所缓解目前土地市场供不应求的局面。预计后市房企拿地将恢复理性，土地交易市场的竞争程度或将有所下降，但不排除部分优质地块或引起哄抢。”