松湖片区楼市：松山湖产品线高端 购买力外溢周边镇区

黄娃在葫芦娃兄弟中排名第三，铜头铁臂，刀枪不入，却因执硬骄傲被妖精用刚柔阴阳剑束缚住。松湖片区楼市就像黄娃一般，虽然底子良好，却因为种种原因发展遇到瓶颈暂时被束缚，表现不如临深片区抢眼，假以时日冲破瓶颈将重现当年热火朝天大发展一幕。

松山湖主要发展高新技术、金融服务、文化创意和教育科研等高端产业，是东莞转型发展的领头羊。松山湖因高新产业而兴，松山湖的房地产业也因松山湖的繁荣和优质环境而兴，多年来吸引了众多深圳客前来置业，房价水涨船高，几年前均价已破万，园区外溢购买力前往松湖片区所属周边大朗、大岭山、寮步和东坑等镇进行置业，松湖片区也因此繁荣。

松山湖发展高端项目备受购房者青睐，吸引了大量深圳客前往置业，大朗、寮步、大岭山和东坑则主要建设刚需房借势松山湖满足刚需，发展潜力比较大，与松山湖形成协同发展的阶梯式分布格局。松湖各镇区将随着松山湖购买力的外溢，逐渐加快一体化进程。

松山湖（图片来源于网络）

松山湖高端项目受青睐 供应量逐渐减少配套完善中

2006年松山湖1号正式发售，开启了松山湖商品房时代，短短9年时间，松山湖的楼市价值已经受到市场的广泛认可，环境优美得天独厚，晋升位列东莞传统四大豪宅片区板块，隐隐有凌驾于其它板块之上的趋势。其中临湖高层长期备受欢迎，2010年均价曾突破18000元，目前临湖高层均价依旧超过16000元，房价一路飙升，松山湖商品房均价从早年的7000元—8000元/平方米，后来迈进万元大关，此后一直处于万元以上。

松山湖楼市产品走高端路线，升值潜力高，不仅吸引大量东莞人到此置业，也是深圳客置业东莞的主要目的地之一。据中原地产抽样调查统计，深圳客置业松山湖，其用途为投资、自住、炒卖和保值的占比分别为25%、18.75%、43.75%。而房掌柜踩盘得知，以光大锦绣山河四期为例，深圳客占置业顾客总比例约五成。

2012年东莞出台《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，禁地令出台后，松山湖不再增加商住用地，还会在近年争取将部分不适合建设住宅的商住用地变成产业及配套用地。规划中尚未出让的居住地，将用作人才居住储备用地。其中最近审批通过建设的中集创意园人才公寓项目，就是其中最典型的项目。禁地令出台意味着，松山湖商品房供应量会在未来逐渐走低，买一套少一套。

松山湖唯一备受诟病的地方就是商业配套相对较少，居家配套单一，以前大型商业配套只有创意生活城。除享受优美自然环境外，市民休闲娱乐购物多数要到周边镇区或到城区解决。去年新入市的松湖里的鱼、星城翠珑湾拥有商业综合体配套，在它们逐渐投入使用后，加上万科广场商业综合体的完善，松山湖商业生活配套将大大改善。未来随着轻轨的开通松山湖的配套将会更加完善。

目前松山湖嘉宏·松湖里的鱼、星城翠珑湾、紫檀山、万科松湖中心等楼盘均在热售中，此外光大锦绣山河别墅四期新品正在加推，五期正在建设，预计也会在年内入市。

松山湖（图片来源于网络）

松山湖购买力外溢 周边镇区发展潜力大

2014年，松山湖地区生产总值仅达到239.75亿元，距离松管会2011年确定的十二五规划2015年力争达700亿元相差甚远。在东莞镇区内部，松山湖的GDP也仅仅处于中上游，比不上城区，也比不上虎门和长安等发达镇，仅与塘厦和常平相当。松湖片区寮步、大朗、大岭山和东坑经济发展落后于松山湖。相对来说，松山湖不够给力，松湖片区楼市仍旧表现良好。从长远来看，随着松山湖房产项目的进一步减少，高端产业的进一步引入和发展，松湖片区其它城镇发展潜力非常大。

松山湖房价均价长期过万，而且刚需户型比较少，多数都是大户型。若是想要享受松山湖的资源，却又不想支付如此高昂的价格，松山湖周边镇区的楼盘将成为一个最好的选择。大量松山湖刚需购买力外溢到松山湖周边寮步、大朗、大岭山和东坑等镇。直接促使松湖片区楼市成交量大增，楼市表现一度让人眼前一亮。

现在松山湖外溢购买力已经遍布整个松湖片区，寮步中惠松湖城和万科松湖传奇就以松山湖为主要卖点。4月寮步康城假日开盘时，房掌柜也发现部分来自松山湖的置业者。大朗远大城市广场、富盈花样年华、东逸湾花园均价均在7000左右争抢松山湖购买力。远在东坑的碧桂园豪庭和利丰时代均价均在5字头，也吸引了少量松山湖就业者前往置业。而大岭山松湖春天则因为紧靠松山湖也建设大户型开出1万1的均价和松山湖内的楼盘进行抢客大战。

松山湖目前仍在大量开办产业园区，且多数还开出优惠条件吸引东莞需要转型升级的的工厂或者高端产业。仅税收优惠就有六项：1）生产性外商投资企业的“两免三减半”优惠；2）外商投资出口企业的“两免三减半”后继续适用减半期；3）特殊区域内外商投资企业享受的15%和24%的优惠税率；4）再投资退税；5）高新技术企业“两免三减半”后增加三年减半征税；6）外国投资者税后利润汇出免税。如果松山湖能吸引更多高新产业进驻，最终产生的楼市购买力将会更强，外溢镇区的楼市购买力也会更多，松湖片区松山湖以外各镇楼市发展潜力巨大。

城区规划（图片来源于网络）

寮步北进城之路受挫 今年8项目入市

寮步是东莞的东大门，东拓寮步也是东莞房企最重要的战略之一。《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要(以下简称《总规》纲要)获部省联合审查通过，但是总体规划里并没有包括寮步北的7个自然村。寮步北进城之路受挫，各方感受不一。购房者心理落差比较大，众房企仍看好寮步发展。

根据房掌柜网站整理的拍卖资料显示，东莞寮步镇在2013年连续推出12宗地块后，2014年没有地块进入拍卖市场，到目前为止2015共推出一块地，经四房企争抢，终被海伦堡高价夺得。

随着香市动物园、香市公园、CBA篮球第一馆、东莞中医院、香市街和莞惠城轨站点等重点项目的落实，寮步的配套将越来越好，目前寮步的房价已经几乎和万江、莞城相当。房企纷纷看好寮步房地产市场的发展，万科、宏远、保利、中惠、鼎峰、海伦堡、广源等品牌房企已经进驻。今年寮步上市的新盘有振业松湖雅苑、康城假日花园、南美世贸中心、广源阳光里、鼎峰尚境北园、星城星筑湾、翠云轩、万润广场等8大项目。瑞峰置业市场研究部统计的数据显示，寮步近4年的年平均消化量为34万平方米。近三年寮步住宅均价在8200~9200元/平方米运行，未来随着各项利好政策落实，价格或迎来上涨。

碧桂园图标（图片来源于网络）

碧桂园进军大岭山重回大朗 或再掀风潮

最近碧桂园通过协议出让的方式，取得大岭山地块，并取名松湖碧桂园（备案名山湖碧桂园），正式进军大岭山。在前一段时间还通过土地拍卖的方式拍下大朗地块，并取名碧桂园天汇，年底或进入市场。业内人士曾戏称，作为东莞房产业最出名的价格屠夫，无论碧桂园到达哪一个镇，都是其它房企的悲哀。此次进军大岭山回归大朗，或再掀两地风潮。

大朗近年来发展迅速，碧桂园、万科、东方银座、嘉宏、富盈、远大等地产巨头纷纷抢滩登陆。高品质楼盘不断拔地而起，逐渐改变着大朗镇区的面貌。与其它镇区相比大朗的房价更加亲民，如在售楼盘东方银座和东逸湾均在6字头起，嘉宏公园1号和远大城市广场也仅是7字头，比咫尺之隔的松山湖均价要低得多。随着松湖片区一体化和双轨的建成，大朗有潜力将成为东莞楼市的一位新星，大朗房价在未来几年将持续上涨。

大岭山依靠松山湖优势，近年来发展迅猛，现在已经出现均价过万的楼盘松湖春天。在售的项目有松湖春天、龙光君御华府和新世纪领居三期，去货速度均在东莞中游。近期还有同沙区域的光大山湖城即将入市，据光大地产置业顾问介绍，预期光大山湖城均价仅为6000—7000元/平。光大的项目中如此亲民的价格，确属少见，入市后，或将大量提高整个大岭山的交易量。松山湖和同沙生态区两大卖点，或助力大岭山进军楼市一线镇街。

东坑（图片来源于网络）

东坑9盘齐发 近期上演价格战

东坑位于东莞中部，历史悠久，底蕴悠长，其中二月初二的卖身节更名扬东莞。 教育已采用联合办学方式，全镇共四所小学和一所中学教学实力处于东莞中层。经济发展一般，发展较慢，处于东莞中游，楼市以自给自足为主。

据东莞中原研究部数据显示，东坑从2008年至2012年5年期间，东坑住宅合计成交11.66万㎡，年均消化量仅为2.33万㎡，排名东莞各镇30 名，排名非常靠后。

东坑楼市是东莞的价值低洼区域，也是市场的潜力股。从去年开始东坑迎来开发潮，大量楼盘先后入市。其中包括皇家翡翠湾、盈滨半岛、利丰时代、金地锦绣东方、碧桂园豪庭、金禧家园、龙泉幸福里、嘉盈名苑、金达时代豪庭、平深大厦等。

各楼盘同台竞技上演价格战，金禧家园以4字头为卖点以期争抢客户，最低价仅4180元/平。利丰时代则推出特价房源15套，仅5000元/平，盈滨半岛的别墅也仅仅卖7字头。总供应量年超2000套，相对于东坑一镇来说，供货量明显过大，去库存压力大，东坑房企选择最适合自己的价格大量出货，以期回收资金，保证资金链顺畅循环。