东莞楼市回暖4月樟木头黄江石排三地块嫁出 5月仅石龙商住地出让

“330”新政刺激东莞楼市成交量迅猛反弹，开发商资金回笼加速，现金流压力逐步降低。深陷地荒的中信已联手中天出手购地，其它地荒房企出手时机已经到来。

回首4月，对比2、3月，东莞土地市场已经逐步回暖，多次流拍的樟木头章罗地块、黄江林场巨型地块和石排李家坊地块均成功出让，成交率100%。此外，还有协议出让东城温塘三旧改造地块一宗。5月仅一宗石龙西湖商住地拍卖，放慢脚步为东莞2015年第二批国有建设用地入市拍卖蓄力，6块商住地将在6月后入市为土拍市场解渴。

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东莞楼市回暖土地抢手

自今年来，中国新政不断，尤其330新政影响巨大，直接促使中国楼市回暖。东莞楼市受大范围影响，东莞楼市库存总量连续两个月大量下降，去库存压力得到缓解。据东莞中原CCES系统数据显示，4月东莞来访量稳步上升，楼市人气多周持续火旺。五一当周楼盘来访量环比再增100多批次，楼市人气持续加旺，成交量同比大增。楼市回暖，直接影响土拍，4月商住商服地三次拍卖均成功。

值得注意的是，樟木头章罗地块和石排地块的主人均不是传统房企，樟木头章罗地块被东莞市千业实业投资有限公司拿下，而该公司主营业务是塑胶专业市场的开发和行业电子商务平台的建设；而夺下石排地块的志远房产，其老板主营玩具产业。说明开发商对东莞未来的楼市已经充满了信心。

黄江林场大型商住地被中信与中天联合拿下，据房掌柜了解，此前中信已经深陷地荒困境，市场上完全由中信主导开发销售的项目也仅有中信·富春山居一个项目。该地块拍下后能够缓解中信的严重地荒。黄江林场地块将由中信和中天联合开发，此种开发模式采用资源整合方式进行合作，可以规避风险，并相互取长补短，对整个项目的运作有很多促进作用。联合开发已经成为东莞房企一种重要的开发手段。

石龙西湖地块即将拍卖

东莞5月仅一宗商住地进行拍卖，这宗商住地位于石龙西湖管理区，面积达27226平方米，起始价15290万元，起始楼面均价为2807.98元/平。该地块将在5月15日下午3点正式拍卖，目前尚未有房企进行报价。

据房掌柜了解，近年来石龙西湖地区常常有土地进行供应。即将拍卖的西湖地块与石龙高价地距离不远，石龙的单价高价地是2014年1月拍卖的石龙西湖村莞龙路地块，楼面单价为3359元/平，去年11月该高价地项目嘉华星际湾以让人震惊的破万均价开盘，在行业内引起极大反响。

从整个大石龙片区来看，石排、企石、茶山、石碣等镇区有将近20多个楼盘正在出售中，镇区供应量非常大，且大部分楼盘价格都比石龙西湖要低。区域去化压力承压，内部竞争激烈。而且石龙镇在售项目楼盘也不少，有海伦湾、嘉华星际湾、中央豪门等，再加上后期奕翠园等项目新上市，保持激烈竞争的情况。东莞R2线即将开通，将分流一部分市区客户到石龙地区，需求弱的情况有望得到缓解。

东莞房企仍陷严重地荒

随着东莞的城市发展，东莞的城区商住商服地已经遇到瓶颈，已经多个月没有城区商住商服地进行拍卖了。各大房企虽然项目众多，但是全新项目实际数量不多，缺少储备用地。

据房掌柜了解，本土房企和外来房企同时陷入严重地荒，本土房企以宏远、鼎峰和新世纪地产的地荒最为严重。宏远除帝庭山尚未入市外，已无其它地块进行开发。知情业内人士介绍，宏远地产正在计划，入手新地块。鼎峰除目前出售的鼎峰尚境和鼎峰源著外，无其它储备用地。新世纪近年来都以和其它房企合作为主， 无储备用地。

外来房企大佬万科去年和今年均尚未拍下任何东莞地块，土地储备量明显处于不足的状态。此外，金地集团、恒大集团、万达集团、碧桂园集团同样面临着后续土地储备不足，亟需补仓的困境。

土地放量

6块商住地齐齐入市

4月28日，东莞市国土资源局正式挂出《东莞2015年第二批国有建设用地公开出让预告》。15宗待出让地块中，商住商服用地达到6宗，占总数40%。6宗地块分别位于樟木头、东坑和虎门三镇。

即将入市的六块地

樟木头将要出让的地块位于南城新区，面积为27847.44平方米，容积率1.0＜R≤2.0，建筑密度需要小于等于30%。东坑镇地块位于一环路侧，面积仅为13590.23平方米。4月樟木头章罗连拍三次的地块终于成功出让，为本次南城新区地块开了个好头。东坑的土地成本较低，前几年的土地出让楼面均价均在1000元左右。而碧桂园豪庭的屡屡热卖，也证明了东坑市场的潜力。据房掌柜了解，东坑地块已经引起众多房企注意。

其中最受关注的是虎门一地将拍卖四宗商住地，四宗商住地均位于虎门镇博涌社区，每块地皮的面积均为3万平左右，容积率均为大于1小于等于3，疑为连体地块，开发商可一并拿下进行开发。去年五月份，虎门博涌社区出让了一块11万平的商住商服地，被万达以楼面价3380.04元/平夺得，建设为虎门万达广场。

近几年，万科、万达等大型房企纷纷抢滩虎门，南部万科城和虎门万达广场等大型项目开始抢占市场，虽然虎门总体供应量不断上升，但是虎门需求旺盛，楼市均价已过万。“镇改市”利好虎门，区域经济、配套、价值都会有质的提升，对房地产市场也会直接带来冲击，尤其对房价推动作用明显，同时，在当前东莞楼市回暖的趋势越来越明显，这段时间土地出让交易将是一块试金石，东莞楼盘的发展趋势和开发商热情将在一定程度上得到体现。