新政后房贷勒紧高龄楼梯房普遍停贷 东莞二手楼业主急换房

东莞限贷政策“一刀切”，不管是新房还是二手房一律“认房又认贷”，不仅普遍提高了购房门槛，还将首套、二套144㎡以上户型首付额提高到6成，政府严控楼市的决心可见一斑，其效果也是立竿见影。当下东莞楼市观望氛围浓厚，购房者入市谨慎，银行的限贷政策可谓功不可没。

不过，房掌柜近日却发现，在一片观望潮中，却有部分换房族主动出击，加快了入市节奏，而他们入市也是与银行贷款有关。

担心日后转手难，高龄楼梯房业主急换房

“降也好升也罢，东莞的楼市行情我看不懂，我只知道现在很多银行都不做楼梯房贷款了，我再不卖，怕以后全部银行停贷我这房子就没人接手了。”

新莞人小芳，南城一金融公司行政人员，2012年末赶在“8倍余额”限制之前通过公积金在东城东兴花园买了一套100多平总价30万的二手房。如今，这套经重新装修，入住不到4年的房子，即将要被挂牌“抛弃”了。

“我也不想这么快卖掉，毕竟是我们的婚房，当初装修也花了差不多10万，算上这两年的银行利息，其实转手也赚不了多少钱，因为是楼梯房，现在挂出去估计也就6、70万。现在市区电梯房都那么贵，基本都上万每平了，卖了这套的钱估计也就勉强够首付。”小芳无奈道。

东兴花园小区

小芳告诉房掌柜，她正准备生二胎，二次置业肯定是要起码120㎡以上4房的，而且考虑到升值保值问题，“大社区”和“电梯房”则是硬性条件。而她原计划是打算再买一套，东兴花园房子则用来放租的，毕竟当初政策条件宽松。怎料2016年楼市涨势不等人，新房、二手房价一路水涨船高，积蓄不太充裕的小芳只好“等等看”，结果这一等就是大半年，不仅没等来“心水房”，还得搭进自己的婚房。

“不卖掉东兴的房子，我根本不够钱买电梯房。有朋友跟我说，我的房子在地铁边上，以后肯定会涨的，但是4年过去了，电梯房都翻倍涨了，像东城中心，之前8、9千，现在都1万2了，我这里才涨了1000多，根本跟不上平均房价的涨幅。加上银行现在很多都不放楼梯房贷款了，现在不卖，我真不知道以后还有没有人接手，这里租金这么多年都是1000度，连月供都抵不上。”

据小芳介绍，除了她之外，她有2个同样买了楼梯房的朋友，听说银行多不做高龄楼梯房贷款后，也加入了换房行列。

楼梯房按揭风险大，多银行已停止放贷

二手房贷款申请，需要对楼龄、市场、买家信用度等做综合考评，这已不是什么秘密。不同市场行情下，不同的银行对楼龄的“容忍度”也会有所不同。如今东莞各银行严格执行限贷政策，“钱袋子”收紧了，自然对放贷风险更大的楼梯房态度更为严格。

今年5月，在南城从事信贷顾问工作的刘先生曾告诉房掌柜，二手房交易确实存在楼龄限制，一般核心区域（东城，莞城，南城，万江，长安，虎门，万江）楼龄小于30年，核心区域以外楼龄小于25年的二手房，都还能申请到贷款，具体要看银行和渠道。但日前房掌柜致电东莞建行、广发、招行、工行、东莞银行等多家银行，发现目前市区楼梯房（不问楼龄）已基本停贷。

工行方面，有规定楼龄超过15年的楼梯房都不做贷款了。但该行工作人员也透露，其实不管你楼龄超不超15年，只要是楼梯房，他们都不做了。

5月份还能根据“楼龄+贷款年限不超过40年”和参考二手楼市场流通等标准来做楼梯房贷款的招行，如今也表示楼梯房按揭贷款一律不做了，但楼梯房业主想做抵押贷款还是可行的，抵押额度最多为该楼梯房市价的7成。

建行、东莞银行，则直接表态“不做楼梯房贷款很久了，风险大”。广发银行虽表示，楼龄20年以下的楼梯房都可以申请贷款，但是他们会参考该小区的新旧程度、市场流通性等判断放不放款，但也坦然，楼梯房贷款是“很难批下来的”。

“其实这都是银行风险把控的表现。遇到业主出状况，房子交由银行拍卖处理，但若房子太旧，就很难拍卖出去了。不管是楼龄限制还是贷款额度限制，银行防控的就是这个风险。” 一建行职员如是说。

不过，从房产中介处，房掌柜了解到楼梯房贷款也并非完全绝迹。东城一中介告诉房掌柜，中介公司基本都有自己的渠道，一般合作银行还是可以做楼梯房贷款的，只是买家可选择银行少，而且贷款比例一般会少1-2成。

高龄楼体房涨幅小，潜力不被看好

在采访过程中，各银行都同样强调了一点：东莞二手楼流通性相对较差，涨幅小。

诚如小芳所言，在上一轮涨价潮中，楼梯二手房相对于电梯二手房而言，涨幅差距确实有点大。以东城为例，楼梯房如东兴花园、青龙城等小区，近一年房价涨幅基本在1000元/㎡左右，即使是紧挨着地铁口的东城中心，其早期楼梯房价涨幅不超15%。

与“龟速”的楼梯房相比，同为二手楼，电梯房的命运则大不相同。据房掌柜了解，当前东城电梯二手房价已全部上万，如中惠华庭、望族家园、金泽花园等普遍1.3万/㎡，东城中心靠路边的还翠庭叫价1.3万/㎡起，御景台、涌翠亭等楼栋已是叫价1.5-1.6万/㎡，而在去年，这些小区房价还普遍是8、9字头。

房掌柜走访城区中介门店，中介也纷纷建议，若想升值保值，哪怕是买自住房，在经济能力允许情况下，还是买电梯房比较有保障。

“楼梯房很多楼龄都比较大可，升值空间小，银行贷款审批也严格，要么不做要么放贷比例少，远没有电梯房好卖，现在买楼梯的客户也少，就是地段好的，像东城中心的楼梯房，可能有投资客会一次性付款买，其他好像都不怎么好卖。”东城一中介如是说。

二手楼价或难降，业内建议看准时机

买楼梯房也好电梯房也罢，调控后东莞楼市扑朔迷离，有人看涨有人看跌，绝大多数购房者都在观望。究竟，何时入市才是最佳购房时机呢？

作为一个资深的职业经纪人，东豪地产总经理谭爱平表示很能理解现在观望购房群体的“等跌”心理，但从业十多年，她也表示政策消化期过后楼市大跌的情况，是不会出现的，尤其是供不应求的城区，建议刚需购房者要把握好购房时机，该出手时就出手。

城区资深房产经纪小罗也建议广大购房者，现在业主定价理性，二手楼市相对稳定，正是购房好时机。“你还在等房价大跌？二手楼都市跟着一手楼走的。虽然限购限贷政策对深圳客打击很大，一手楼现在不好卖，但是上半年绝大部分开发商都完成业绩了，加上他们要对前期买房的业主负责，根本不可能大降。一手楼不降价，二手楼业主又怎么会主动降价呢？对刚需购房者而言，倒不如趁这个相对稳定的观望期多看房，看上了早早出手。”

世安居地产总经理夏玉飞则建议，买家多看房多比较。“如果房价回归到今年五六月份的水平要立即出手，回归到今年初的水平是不可能的，泡沫只在六月后积累，别学人观望，无所为谁都会，等房价回涨又是业主不断反价，你一样买不到房。”