瑞峰：“药效”初显楼市入冬白银年第二波洗牌启动

来源：瑞峰置业东莞房掌柜 2016-11-03 05:27:34

[摘要]地产政策层面：10月除了已出台调控23个城市补充细则和执行之外，国家监管层对楼市的降温力度还在加码，如在10月13日国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》、10月19日《央行重申：防范违规资金流入楼市》

楼市猛药半月余，市场速冻成交冷

导读

一、全国：信贷和金融政策进一步收紧楼市降温房价涨幅收窄

地产政策层面：10月除了已出台调控23个城市补充细则和执行之外，国家监管层对楼市的降温力度还在加码，如在10月13日国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》、10月19日《央行重申：防范违规资金流入楼市》，严打首付贷及二次抵押贷，去金融高杠杆，防止美国“次贷危机”在中国重演，抑制房地产金融带来的风险，随着金融政策的收紧，全国楼市成交或持续低迷。

“国庆”前后，一线城市及二三线的省会城市、区域性中心城市等约23个城市出从严政策，是自2011年之后最严厉、波及范围最广的一次房地产收紧调控，主要聚焦于限购、限贷、控制地价、市场管理等措施，不但提高购房者购买门槛，将投资投机或能力不足的客户挤出市场，更是严查房企广告不实宣传、未批先售、定价混乱、场外配资等销售环节不规范行为，收紧房企的资金渠道，目的是让过热的楼市回归理性，化解市场恐慌，挤出价格泡沫，降低楼市风险。

全国楼市层面：从最新数据可知，调控的成效开始显现，表现在：1、一二线城市成交量降温大局已定，如北京及上海环比分别下调42%和16%，苏州、东莞、济南、长沙等城市成交环比出现下调；2、房价一路上涨的趋势被遏止，涨幅收窄，如领跑全国的南京、苏州、合肥、厦门“四小龙”市场降温明显，房价环比涨幅大幅收窄等。

全国土地层面：10月是全国土地市场的“调控月”，为控制地价持续疯狂上涨，各地政府推地条件可谓是各显神通，通过多种方式加大对地价的控制力度。主要可分为以下几种：

另外，房企资金渠道也逐步收紧，10月28日及10月31日上交所和深交所先后发布“三类房地产企业不得发行公司债，房企公司债不能再买地”等相关政策，再度收紧房企的融资渠道，更深层面来看实际上就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。

随着楼市调控的继续深入，政策效应逐渐呈现，此前持续升温的土地市场出现大幅降温，高价地的数量明显减少。10月全国土地市场表现：一线城市及二线的热点城市依然房企布局的首选，“地王”现象仍然存在，如金隅57.5亿高调摘天津三宗宅地，最高溢价超500%；万科11亿竞得福州一宗商住地块，晋身长乐新地王；平安76亿拿下天津张家窝地块，地价超2万成新单价地王；中南溢价243%摘下江苏南通宅地，刷新区域地王纪录等，主要因为虽然调控从严，但由于一线城市及二线的热点城市具有土地稀缺、配套齐全、城市价值高、去货无忧等特性依然被房企看好。

二、东莞：细则落地银十供需量跌价稳营销管控后市楼市降温呈现

1、政策影响：新政细则落地营销渠道管控影响大

限贷限购及备案制度等新政细则的落地及【新广告法】的严厉执行，政策的效应逐步体现，降温现象开始呈现。

东莞【新政】影响主要表现4大方面：

1、购房资格：限购限贷政策的出台，购房门槛的提高，部分客户尤其深圳客受到影响，在莞购房资格被屏蔽或购房能力不足而放弃出手，是10月部分项目客户转化率降低的重要原因。

2、购房心态：新政出台之后，深莞两地首次置业的刚需客户购房门槛依然不变，但改变是客户心理，产生看跌心理，观望情绪浓重，不着急入市。

3、客户结构：临深片区由于地缘的特性和深圳价格差的支撑，深圳客比例依然是去货主力，但比例呈现下滑的态势；松湖及滨海片区经济实力强，深圳客依然看好，但比例也在下滑；水乡片区、东北、及大石龙等片区深圳客下滑最为突出。

4、营销管控：备案制度细则和新广告法的出台，政府主要目标是严控营销环节的不规范行为，达到控制房价、控制销售速度，让市场回归理性。

5、房企营销：备案政策实施，给房企营销推广、前期蓄客、市场摸底、集中推货等产生直接的影响，驱使房企定价趋向理性；同时对房企营销策略提出更高要求和考验，部分房企为求稳，采取分批备案，小步推货试水，进行市场摸底的现象，预计后市也将成为常态。

2、土地市场：10月新政后进入空窗期 5宗松山湖人才公寓地块11月待拍

10月东莞的土地市场是休整期，无商住商服用地待拍，一方面是因为新政出台后，一部分原先计划出让的土地条件需要调整；另一方面9月过火的土地市场导致楼市过快上行，需要留一点空窗期让市场冷静。

从推地节奏来看，为响应楼市新政调控，政府有意加快土地供应节奏，10月上旬连续2次公布土地预告，加大了商住商服用地的供应，约有11宗56万㎡的商住商服用地待推出，供需矛盾严峻的热门区域如松山湖、凤岗、南城等地皆有大幅地块出让，将有所缓解目前土地市场供不应求的局面。

从11月待拍来看：共有8宗商住商服用地进入最后的竞价环节，其中备受瞩目的是松山湖的5宗商住用地，合计出让面积约25.48万㎡，起始楼面价约2495元/㎡，地块位于松金多港地区，属于园区企业人才公寓配套项目，有限房价、规定竞买人企业资格、限定时间内禁止出售出租等条件限制。预计此批人才公寓地块进入松山湖楼市，在一定程度上会分流松山湖的购房需求，但对松山湖房价的影响作用不大，一方面松山湖的区位价值是区域高房价的支撑，供不应求态势依然存在；另一方面作为企业的人才公寓项目，其居住的舒适度、生活配套环境和楼盘档次等方面都有待改善，有条件的购房者依然会优选商品房。从长远来看，政府此举更多的是吸引高端企业留住人才的重要手段。

此外，另一宗被看好的地块是企石约8万㎡商住地块，位于东部快速干线板块，是近年来企石房地产发展的新区，处于从莞高速企石出口区域，交通便利，加上东莞生态园规划利好，其升值潜力或被看好。

3、新增供应：供应创近5年银十新低个盘支撑临深、水乡成重头戏

2016年10月的东莞供应市场有所走低，合计住宅供应量为56.7万㎡，环比下滑53%。为近5年同期新低，主要是因为1、受控规和项目开工周期影响，部分项目并未如期入市；2、过火的楼市、多城市调控的环境下，开发商嗅到“危机”，提前集中在金九推盘，9月供应量创历年新高。

从市场表现来看：1、临深、水乡片区为核心供应片区，合计供应量占比约42%，受碧桂园个盘批量加推影响较大，其中临深片区中碧桂园翡翠湾二期批量推出820套新品，约占片区供应47%；水乡片区中碧桂园十里江湾推585套洋房，约占片区供应38%。2、松湖、大石龙和东北片区供应低迷，片区供应量皆不超过3万㎡，区域楼市受深圳客观望情绪影响较重，部分项目上市节奏被新规打乱。

4、楼市成交：成交随供应而动罕见“银十”成交腰斩式下降

10月住宅成交量仅仅59.56万㎡，环比下滑42%，同比下滑43%，位于今年月度成交量第三低位，仅高于2月以及8月。从月度趋势来看，今年1-10月是成交波动起伏最大的一年。自1月延续2015年的火爆态势，量价齐飞后，库存基本被大量消耗，往后货量见底，成交只能跟随供应波动。

从市场表现来看：1、罕见“银十”成交出现腰斩式下降。受东莞新政限购政策环境影响，10月成交量处于低位运行；2、非住宅环比同比全线上涨。包括城区国贸中心·民盈山、镇区汇星商业大厦等商业项目借助楼市行情，乘势入市；3、临深和水乡片区为成交主角，占比42%。临深多个项目成交出色，包括卓越蔚蓝山、观岭高尔夫半山、华桂园、龙城雅郡等项目，而水乡的碧桂园十里江湾、新世纪颐龙湾的去货皆毫不逊色；4、大部分面积环比签约飘绿。其中下降的区域有27个，上涨的区域有5个，维持平稳的有1个，而松山湖受晓月湖花园和中科院集中签约影响，环比上涨幅度最大高达295%。5、塘厦、虎门和松山湖排在区域成交量排行榜前3甲。分别是卓越蔚蓝山、虎门碧桂园、晓月湖花园等项目的贡献较为突出。

5、成交均价：得益抢签10月房价再刷新纪录预计11月房价或回调

东莞楼市房价不停歇的持续高攀，10月住宅均价再次刷新历史记录，为16904元/㎡，保持6.9%的增长速度。原因有：1、房价一路高歌上涨，涨幅41%。在货币宽松的全国大环境下，房产投资成为热点，深圳客大举进入东莞，另一方面由于东莞封闭市场被打开，价格处于补涨阶段，房价上升较快。2、得益限购前一周临深高价项目抢签拉升。从10月份的近4周成交来看，第一周多个项目赶在新政出来前集中入市，并以卓越蔚蓝山和观岭高尔夫半山等临深片区项目的网签为主，助推均价维持在18377元/㎡的高位，拉升10月整体成交均价，而限购后均价连续三周下滑； 3、松山湖片区表现鹤立鸡群，均价环比上涨27%。主要受松山湖高端项目影响，为晓月湖花园（31843元/㎡）拉动松山湖均价上涨38%，也直接助推松湖片区楼价的上涨。4、区域均价环比涨跌均衡。其中上涨区域16个，下跌区域15个，2个区域均价持平。下跌比较明显的为清溪镇，跌幅为15%，主要是其在9月份成交的碧桂园项目皆在20000元/㎡以上的均价，而10月份的主力成交项目为华桂园，均价在17363元/㎡，个盘成交拉低区域均价。

6、楼盘营销：营销管控历史从严开盘数量及楼盘活动出现大幅缩减

在新政影响之下，原热火朝天的营销市场顿时遇冷，主要特征表现：1、项目开盘量出现缩减，从“金九”17个降至仅有6个；2、项目去货率降低，深圳客比例下滑，开盘超8成为前期蓄客量充足的项目，但去货率明显降低，而新政之后进行蓄客或认筹项目，成交惨淡，不足三成；3、营销管控历史从严，营销活动大幅缩减少，本次调控的最大不同是营销过程调控，对推广、预售、中介渠道、电商、低首付等各方面进行管控，新政之后营销活动极为冷淡，月底借力“万圣节”部分项目才举办相关活动进行试水；

7、新开工：纯新项目开工占据主场政策收紧开工节奏或放慢

2016年10月的开工量维持在100万㎡以上平稳运行，合计住宅开工量51.63万㎡，环比下滑38%，非住宅开工量64.01万㎡，环比下滑10%。10月份是纯新项目上市的主场，10个项目获得开工许可证，其中8个为纯新项目，分别是居益名府、华翠花园、时代花园、东莞国际金融大厦、融创松湖澜园、君荟庭、鼎峰商业广场、碧桂园·首座等，或将在明年陆续上市。

从月度趋势来看，近三个月东莞的开工市场相对活跃，一方面是因为通过上半年东莞控规调整，多个项目拿证时间延迟叠加效应；另一方面经过前三季度的快销后，东莞楼市低库存状态依然严重，不进行开工补仓将面临着无货可卖。

但对比9月份来看，10月的开工步伐还是有所放缓，虽然10月份东莞楼市调控政策并未直接涉及到开工市场，但政策信贷的收紧依然影响房企对后市市场的信心，在现金为王道的政策调整期中，房企可能会降低投资和新开工意愿，预计后市开工节奏将有所放慢。

8、后市展望

宏观：从六中全会看出中央政府对房市的态度，市场化的楼市不能无视党的领导，不能无视购房的利益，因此房价过快上升和暴跌都是不允许，本届政府下定决心让楼市回归在健康理性的通道，调控效应会或延续至2017年全年，市场转冷依然是大趋势。

土地：今年底土地市场供应有望放量，供不应求局势或被打破，土地市场面临降温，房企拿地将恢复理性，竞争剧烈局面得到缓解，但不排除部分优质地块仍引起哄抢。

新增：由于备案制度的重启，房企备案流程时间加长，影响新增供应量入市节奏；加上市场观望情绪浓重及一房一价的实施，分批备案或小步加推将是主流，供应或出现放缓。

成交：东莞库存告急，成交量跟随供应波动，在政策影响下大部分项目不能及时入市，直接影响成交；另外观望情绪短期不会变淡，未来成交量将维持低位。

房价：虽然10月整体仍呈上涨趋势，但细至周趋势，新政后已连续3周下滑，价格回调迹象明显；再从新开项目来看，房企定价趋向理性、入市价格低于市场预期，未来价格将持续回调，房价直线上涨的趋势被扭转。

新开工：政策信贷的收紧影响房企对后市市场的信心，降低投资和新开工意愿，预计后市开工节奏将有所放慢。

第一部分：土地市场

1、11月待拍明细：8宗商住商服用地待拍松山湖5宗人才公寓地块是亮点