中原：10月东莞住宅楼市速冻 预计11月成交低位徘徊

10月，全国一二线城市楼市迎来新一轮调控收紧，多地限购限贷政策出台抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨。新政后，深圳客反应尤为迅速，市场信心速降，莞深楼市观望氛围加浓，国庆后东莞楼市楼盘来访量急剧下滑，人气惨淡，成交腰斩，零成交项目明显增多，10月东莞楼市认购市场可谓用“速冻”来形容。政策消化期，买卖双方僵持博弈，东莞房价居高不下。受新政影响，客户结构也发生了明显变化，投资客大幅退潮。

年底传统置业高峰期，客户购房热情有望回升，而明年受热钱外流、股市分流、需求减弱以及竞争加剧等因素影响，楼市形势较为严峻，项目出货压力大，开发商紧抓年关置业高峰的好时机提前跑量回笼资金将是明智的做法。

月度关键词：观望情绪浓、供需大幅下降、投资客退潮

（一）新增供应状况

2016年10月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

住宅新增量创年内新低，品牌房企项目成供应主力。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月分别有碧桂园翡翠湾、碧桂园十里江湾、南峰华桂园、虎门碧桂园、丰泰观山碧水、中信红树山等25个项目新增供应住宅共58.78万㎡（合计5083套），品牌房企项目为市场供应主力，反映品牌房企加大推货力度冲刺全年业绩。从整体上看，10月楼市供应缩量显著，创年内新低（除春节外），无论面积还是套数环比均大幅下降超过一半以上，究其原因：一方面，9月许多开发商大力冲刺推货，造成9月基数比较高。另一方面，新增供应受新政影响比较大。新政出台后市场降温明显，许多开发商观望谨慎推货，还有部分项目受制严查预售证等缘故，推迟入市步伐。

碧桂园发起年底冲刺，住宅供应量创年内新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月碧桂园供应住宅面积高达23.86万㎡，占全市的41%。前一二季度碧桂园旗下许多项目工程慢，推货量较少，而最近两个月碧桂园开始发起年底冲刺，推货力度明显加大，住宅新增供应量均超过20万㎡，本月供应量创下年内新高。而万科前期推货量充足且走货较快，销售业绩喜人，出现捂盘惜售心态，本月住宅新增供应量为零。

受碧桂园个盘支撑，临深和水乡片区成供应主力区。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞大部分片区住宅供应量环比9月大幅下降，临深片区和水乡片区受个盘支撑作用大，成为本月供应两大主力区，供应面积分别为21.34万㎡、18.22万㎡，占全市比重分别为36.31%、30.99%。另外，滨海片区供应量也不小，为10.57万㎡，而其他片区供应量均低于4万㎡。从成交项目看，这些供应相对较为活跃的片区主要均靠碧桂园个盘项目支撑，如清溪碧桂园翡翠湾供应9.24万㎡，麻涌碧桂园十里江湾供应6.83万㎡，虎门碧桂园供应4.64万㎡。

各住宅物业供应严重缩量，但洋房单盘推货量大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年10月东莞洋房、公寓和别墅分别供应4642套、208套、233套，环比跌幅分别为49.61%、91.40%、76.32%。其中出现洋房供应的项目数从9月的32个减少到18个，但本月有一半项目洋房单盘推货量均超过2百套，多数为碧桂园旗下的项目。公寓环比跌幅最大，仅有塑金国际和碧桂园帕克诺雅供应。

（二）新开工状况

政策收紧下开发商观望，住宅开工量低位放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月住宅开工量在9月冲高后回落至52.39万㎡，环比下降56.88%，主要包括有鼎峰商业广场、时代花园、碧桂园名座广场、融创松湖澜园等8个项目开工，其中7个为纯新项目。受东莞限购限贷政策影响，10月期间开发商多持观望心态，减少项目开工。纵观今年前11个月，除了3月、4月和9月住宅开工量井喷外，其他月份的开工量均较少，究其原因：一方面，今年3月份东莞总规调整持续影响较大，不少项目开工进度被拖慢；另一方面，开发商们对东莞楼市后市信心足、预期高，捂盘惜售心态严重。据东莞中原研究部监测数据统计显示，今年前11月东莞共开工住宅631.75万㎡，比2015年全年的877.20万㎡下降27.98%，比2014年全年的959.14万㎡下降34.13%，预示着后市供应量与前两年相比略有偏紧。

（三）市场成交状况

2016年10月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

新政后住宅市场速冻，投资客明显退潮。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞住宅成交67.21万㎡（合计6642套），无论按面积还是套数环比同比降幅均超过30%。10月住宅成交骤然大降，究其原因：一、9月底许多房企集中冲刺业绩，全市住宅成交量创历史新高，9月基数比较大。二、10月新增供应环比缩量50%以上，导致市场成交大幅减弱。三、东莞10.6新政出台后楼市反应迅速，客户观望情绪浓厚，人气跌至低谷，市场成交速冻。四、三季度东莞楼市投资客比例上升，尤其近期地王潮后市场投资需求高达50%以上，而受东莞限购限贷政策调控影响，许多投资客失去购房资格，市场看空情绪上升，投资客退潮非常明显。

实际市场成交尤为惨淡，零成交项目增多。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月出现住宅成交的项目有208个，环比9月大幅减少16个，反映零成交项目增多。从成交套数各结构看，30套以上的各成交结构段的成交项目数纷纷明显减少，成交套数在30套以下的项目数环比上升至156个，占全市的比重迅速从67%上升至75%。反映受新政影响，市场成交明显减弱，部分项目甚至出现零成交。同时据监测发现，东莞市场对新政反应同样比较迅速，国庆过后每周均有许多项目零成交，由此可见10月实际市场认购成交尤为惨淡。

四成项目成交环比缩水过半，临深区域降温最明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，近两个月出现住宅成交记录的项目有254个，其中本月住宅成交环比上月降幅在30%-50%的项目有17个，降幅超过50%的项目有90个，占全市比重为35.43%，出现零成交的项目也比较多，多达46个，约占全市的二成，反映受东莞新政影响，10月东莞全市大部分项目成交大幅减弱，市场降温速度快且幅度大。从区域角度来看，10月住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域，反映临深区域目前价格高位，客户看空楼市进入深度观望，深圳客投资已大幅退潮，成交降温显著。

受首付大幅上调影响，大户型以及别墅成交大幅下滑。

东莞限购限贷政策出台后，购买别墅的客户大都为多次置业者，受限购政策影响，许多别墅客会失去购买资格，投资需求大幅减少，尤其是受建行、农行、东莞银行等多家银行对非普通住房(144平以上户型)的首付上调至6成且上浮利率10%的打击，东莞大户型以及别墅成交出现大幅度下滑。据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞别墅成交签约377套，环比9月下滑60.65%；144㎡以上的洋房成交398套，环比下滑8.72%。由于网签数据具有一定的滞后性，10月大户型以及别墅成交突出的项目中，不少为9月成交数据，而实际上10月认购市场大户投资需求萎缩非常严重，预计实际市场变化将会在后续签约数据中逐渐有所体现。

（四）价格分析

受高价盘成交拉高，住宅成交均价再刷新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞住宅成交均价为16373元/㎡，环比9月上升4.41%，同比去年同期上升71.02%；普通住宅成交均价为15466元/㎡，环比上升6.46%，同比上升70.52%。数据显示10月东莞房价仍然在高位坚挺，反映开发商降价意愿低。另外，在整体成交大幅下滑的情况下，多个高价项目集中签约量大也拉高了全市均价，如锦绣山河成交246套（均价30893元/㎡）、卓越蔚蓝山成交246套（均价23404元/㎡）、观岭高尔夫半山成交234套（均价27300元/㎡）、虎门碧桂园成交174套（均价20034元/㎡）。

买卖双方僵持胶着期，房价未见明显松动。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，近两个月均出现洋房成交的项目有119个，其中4成多项目房价持续高位坚挺。由于前期大部分开发商资金回笼状况良好，短期出货压力较小，开发商降价意愿低，甚至有个别开发商心态乐观惜售，旗下项目定价有所走高。本月有2成项目的洋房成交均价环比出现下降，但多数为尾盘清仓或较差单位促销，还有个别项目价格环比下滑明显的，实际是前期开盘的单位在签约，目前市场正处于观望期，买卖双方僵持胶着期，房价未明显松动。

（五）东莞房企及住宅销售情况

光大地产以15.67亿登上榜首，前11个月万科坐稳龙头老大位置。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月开发商商品房业绩金额排行中，光大地产以15.67亿元登上榜首，其中锦绣山河贡献力最大，单盘成交12.80亿元。本月东莞楼市惊现一座写字楼红盘，民盈山国贸中心收获10.89亿元力助民盈集团跃进全市第二。10月碧桂园继续抢跑冲刺，凭借14个在售项目揽金8.25亿元位居全市第三，其中碧桂园十里江湾和虎门碧桂园收金分别斩获3.92亿元、3.54亿元。从今年1-10月开发商商品房业绩金额排行中，品牌房企业绩甚佳，除了光大和金地外，其他7名房企均已超额完成去年全年业绩金额，其中万科以137.31亿元坐稳龙头老大位置，碧桂园也不甘示弱跻身“百亿军团”。

（六）库存供应状况

住宅库存量低位徘徊，市场仍然供不应求。

截止2016年10月31日，东莞住宅库存量为341.76万㎡，环比下降1.54%，同比下降27.20%，按过去一年的消化速度计算，10月底住宅消化周期为3.6个月，环比上月基本持平。从物业类型看，10月洋房、别墅、公寓库存量分别为204.80万㎡、87.62万㎡、49.34万㎡，消化周期分别为2.8个月、7.1个月、6.8个月。截止2016年10月底，洋房库存量超过100套的项目有49个，尽管目前东莞库存量尚处于供不应求状态，但随着新政后成交大幅下滑，楼市成交低位而新增持续放量，供求关系会逐渐达到平衡。

（七）后市展望

● 经济：供给侧改革不断发挥积极作用，年底经济有望平稳向好发展。

11月1日国家统计局发布数据显示，10月份，制造业PMI为51.2%，比上月上升0.8个百分点，上升幅度较大。这是制造业PMI连续3个月处于荣枯线上方，也是自2014年10月份以来首次回升到51%以上。生产指数和新订单指数分别为53.3%和52.8%，比上月上升0.5和1.9个百分点，均为今年以来的高点，反映生产和市场需求回暖，扩张有所加快，经济稳增长趋势明朗。预计年底供给侧改革不断发挥积极作用，经济企业信心继续增强，经济结构也进一步优化。

● 政策：政策面继续收紧，严厉抑制投资投机需求。

从10月全国30多个城市集中出台限购限贷等收紧政策来看，加上中央明确强调要抑制投资投机需求，防止楼市过热行为，由此反映出年底政策收紧仍是楼市政策调控基调。同时，为防止房地产泡沫风险，抑制投资投机需求，10月住建部放大招，全国各地严查房地产违法违规行为，包括商品房违法预售行为、虚假宣传广告行为、办理假社保假离婚证行为等，由于中央要降温楼市的信心非常明确，预计接下来政策面继续收紧，除了严查假证、虚假广告外，还会严打首付贷，严厉抑制投资投机需求。但在这影响下，部分刚需也会受到一定挫伤。

● 深圳市场：市场预期降低加重观望情绪，楼市成交依旧艰难。

10月深圳限购限贷从严对投资者的打击非常大，市场看空情绪不断加重，深圳一二手房访客量大幅减少，由于深圳客对政策较为敏感，若无利好刺激，短期市场信心难以恢复，预计短期深圳客观望氛围仍浓，楼市成交依旧艰难。

东莞市场：

● 供应：新政影响推货节奏放缓，新增供应放量有限。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月拿下预售证的项目有霖峰壹山境、万科金域缇香、德州城、凤凰台、中信红树山、碧桂园十里江湾、碧桂园翡翠湾等十几个项目，但多数项目均已在9月底或10月期间实现开盘或加推。10月市场速冻，大部分项目成交量低于20套，多周较多项目出现零成交，成交大幅减弱将会影响新推节奏放缓，预计11月新增供应放量有限。但由于年底部分房企尤其品牌房企需要冲刺业绩，还有一些房企为明年业绩提前跑量，因此市场仍会有不少项目推新。据监测数据显示，预计11月开盘或加推的项目有碧桂园帕克诺雅、丰泰星御墅、翔龙天地广场、松湖碧桂园等，刚需产品供应主导地位有所增强。

● 人气：年底楼市人气有所回升，但整体依然清淡。

据东莞中原CCES系统显示，10月底客户来访量有所反弹回升，通常年底又是一个置业高峰期，政策消化三周后，客户看房意愿上升。但由于投资客大幅退潮，深圳楼市观望情绪蔓延至东莞并加深，楼盘来访量回升乏力，楼市人气依然清淡。

● 量价：房价高位坚挺，成交低位徘徊。

价格方面，从开发商角度看，截止目前许多开发商销售业绩甚佳，均超额完成去年全年业绩，开发商不差钱，短期实质性降价难现。从10月备案价格的项目看，大部分项目的备案价均高于目前成交价格，个别项目备案价即使打85折，仍略高于10月成交签约价格。又基于新政规定房价一经备案两个月后方可调整，下浮幅度不得超过15%，否则无法网签，因此预计11月房价持续高位坚挺，但不排除有部分品牌房企出于业绩冲刺压力，定价低于预期入市。

成交方面，过去深圳客占东莞楼市的半壁江山，此次深圳客尤其深圳投资客退潮导致东莞楼市元气大伤，短期观望情绪浓厚，年底人气回升乏力，加上供应节奏放缓、大户型及别墅首付高等都会导致成交量较弱，预计11月东莞住宅楼市成交低位徘徊。

● 对开发商建议：明年楼市形势严峻，应尽快跑量回笼资金。

明年楼市形势较为严峻，首先是资金流动性会收紧。在资产荒下楼市调控收紧，资金重回股市，股市对楼市分流作用逐显；美元加息渐近，人民币贬值压力重重，热钱加速外流。其次是购房需求减少。前两年市场需求已大幅透支，人口老龄化下购房需求增长减弱，高房价抑制刚需释放以及投资客退潮。最后，明年品牌房企的项目较多，淡市下竞争愈加激烈。可见，明年开发商出货相对比较艰难，资金流或面临收紧。

通常年底又是置业旺季，购房需求增加，而且刚性购房需求受市场预期影响有限，只要价格合理，刚需入市意愿依然强，开发商们应抓住年底出货窗口期尽快跑量回笼资金。