瑞峰：“药效”初显楼市入冬 白银年第二波洗牌启动

楼市猛药半月余，市场速冻成交冷     

导读

一、 全国：信贷和金融政策进一步收紧   楼市降温房价涨幅收窄

地产政策层面：10月除了已出台调控23个城市补充细则和执行之外，国家监管层对楼市的降温力度还在加码，如在10月13日国务院发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》、10月19日《央行重申：防范违规资金流入楼市》，严打首付贷及二次抵押贷，去金融高杠杆，防止美国“次贷危机”在中国重演，抑制房地产金融带来的风险，随着金融政策的收紧，全国楼市成交或持续低迷。

“国庆”前后，一线城市及二三线的省会城市、区域性中心城市等约23个城市出从严政策，是自2011年之后最严厉、波及范围最广的一次房地产收紧调控，主要聚焦于限购、限贷、控制地价、市场管理等措施，不但提高购房者购买门槛，将投资投机或能力不足的客户挤出市场，更是严查房企广告不实宣传、未批先售、定价混乱、场外配资等销售环节不规范行为，收紧房企的资金渠道，目的是让过热的楼市回归理性，化解市场恐慌，挤出价格泡沫，降低楼市风险。

全国楼市层面：从最新数据可知，调控的成效开始显现，表现在：1、一二线城市成交量降温大局已定，如北京及上海环比分别下调42%和16%，苏州、东莞、济南、长沙等城市成交环比出现下调；2、房价一路上涨的趋势被遏止，涨幅收窄，如领跑全国的南京、苏州、合肥、厦门“四小龙”市场降温明显，房价环比涨幅大幅收窄等。

全国土地层面：10月是全国土地市场的“调控月”，为控制地价持续疯狂上涨，各地政府推地条件可谓是各显神通，通过多种方式加大对地价的控制力度。主要可分为以下几种：

另外，房企资金渠道也逐步收紧，10月28日及10月31日上交所和深交所先后发布“三类房地产企业不得发行公司债，房企公司债不能再买地”等相关政策，再度收紧房企的融资渠道，更深层面来看实际上就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。 

随着楼市调控的继续深入，政策效应逐渐呈现，此前持续升温的土地市场出现大幅降温，高价地的数量明显减少。10月全国土地市场表现：一线城市及二线的热点城市依然房企布局的首选，“地王”现象仍然存在， 如金隅57.5亿高调摘天津三宗宅地，最高溢价超500%；万科11亿竞得福州一宗商住地块，晋身长乐新地王；平安76亿拿下天津张家窝地块，地价超2万成新单价地王；中南溢价243%摘下江苏南通宅地，刷新区域地王纪录等，主要因为虽然调控从严，但由于一线城市及二线的热点城市具有土地稀缺、配套齐全、城市价值高、去货无忧等特性依然被房企看好。

二、 东莞：细则落地银十供需量跌价稳    营销管控后市楼市降温呈现

1、政策影响：新政细则落地    营销渠道管控影响大

限贷限购及备案制度等新政细则的落地及【新广告法】的严厉执行，政策的效应逐步体现，降温现象开始呈现。