瑞峰：“药效”初显楼市入冬 白银年第二波洗牌启动

4、楼市成交：成交随供应而动  罕见“银十”成交腰斩式下降

10月住宅成交量仅仅59.56万㎡，环比下滑42%，同比下滑43%，位于今年月度成交量第三低位，仅高于2月以及8月。从月度趋势来看，今年1-10月是成交波动起伏最大的一年。自1月延续2015年的火爆态势，量价齐飞后，库存基本被大量消耗，往后货量见底，成交只能跟随供应波动。

从市场表现来看：1、罕见“银十”成交出现腰斩式下降。受东莞新政限购政策环境影响，10月成交量处于低位运行；2、非住宅环比同比全线上涨。包括城区国贸中心·民盈山、镇区汇星商业大厦等商业项目借助楼市行情，乘势入市；3、临深和水乡片区为成交主角，占比42%。临深多个项目成交出色，包括卓越蔚蓝山、观岭高尔夫半山、华桂园、龙城雅郡等项目，而水乡的碧桂园十里江湾、新世纪颐龙湾的去货皆毫不逊色；4、大部分面积环比签约飘绿。其中下降的区域有27个，上涨的区域有5个，维持平稳的有1个，而松山湖受晓月湖花园和中科院集中签约影响，环比上涨幅度最大高达295%。5、塘厦、虎门和松山湖排在区域成交量排行榜前3甲。分别是卓越蔚蓝山、虎门碧桂园、晓月湖花园等项目的贡献较为突出。

5、成交均价：得益抢签10月房价再刷新纪录     预计11月房价或回调

东莞楼市房价不停歇的持续高攀，10月住宅均价再次刷新历史记录，为16904元/㎡，保持6.9%的增长速度。原因有：1、房价一路高歌上涨，涨幅41%。在货币宽松的全国大环境下，房产投资成为热点，深圳客大举进入东莞，另一方面由于东莞封闭市场被打开，价格处于补涨阶段，房价上升较快。2、得益限购前一周临深高价项目抢签拉升。从10月份的近4周成交来看，第一周多个项目赶在新政出来前集中入市，并以卓越蔚蓝山和观岭高尔夫半山等临深片区项目的网签为主，助推均价维持在18377元/㎡的高位，拉升10月整体成交均价，而限购后均价连续三周下滑； 3、松山湖片区表现鹤立鸡群，均价环比上涨27%。主要受松山湖高端项目影响，为晓月湖花园（31843元/㎡）拉动松山湖均价上涨38%，也直接助推松湖片区楼价的上涨。4、区域均价环比涨跌均衡。其中上涨区域16个，下跌区域15个，2个区域均价持平。下跌比较明显的为清溪镇，跌幅为15%，主要是其在9月份成交的碧桂园项目皆在20000元/㎡以上的均价，而10月份的主力成交项目为华桂园，均价在17363元/㎡，个盘成交拉低区域均价。

6、楼盘营销：营销管控历史从严  开盘数量及楼盘活动出现大幅缩减  

在新政影响之下，原热火朝天的营销市场顿时遇冷，主要特征表现：1、项目开盘量出现缩减，从“金九”17个降至仅有6个；2、项目去货率降低，深圳客比例下滑，开盘超8成为前期蓄客量充足的项目，但去货率明显降低，而新政之后进行蓄客或认筹项目，成交惨淡，不足三成；3、营销管控历史从严，营销活动大幅缩减少，本次调控的最大不同是营销过程调控，对推广、预售、中介渠道、电商、低首付等各方面进行管控，新政之后营销活动极为冷淡，月底借力“万圣节”部分项目才举办相关活动进行试水；

7、新开工：纯新项目开工占据主场   政策收紧开工节奏或放慢

2016年10月的开工量维持在100万㎡以上平稳运行，合计住宅开工量51.63万㎡，环比下滑38%，非住宅开工量64.01万㎡，环比下滑10%。10月份是纯新项目上市的主场，10个项目获得开工许可证，其中8个为纯新项目，分别是居益名府、华翠花园、时代花园、东莞国际金融大厦、融创松湖澜园、君荟庭、鼎峰商业广场、碧桂园·首座等，或将在明年陆续上市。

从月度趋势来看，近三个月东莞的开工市场相对活跃，一方面是因为通过上半年东莞控规调整，多个项目拿证时间延迟叠加效应；另一方面经过前三季度的快销后，东莞楼市低库存状态依然严重，不进行开工补仓将面临着无货可卖。

但对比9月份来看，10月的开工步伐还是有所放缓，虽然10月份东莞楼市调控政策并未直接涉及到开工市场，但政策信贷的收紧依然影响房企对后市市场的信心，在现金为王道的政策调整期中，房企可能会降低投资和新开工意愿，预计后市开工节奏将有所放慢。