瑞峰：“药效”初显楼市入冬 白银年第二波洗牌启动

东莞【新政】影响主要表现4大方面：

1、购房资格：限购限贷政策的出台，购房门槛的提高，部分客户尤其深圳客受到影响，在莞购房资格被屏蔽或购房能力不足而放弃出手，是10月部分项目客户转化率降低的重要原因。

2、购房心态：新政出台之后，深莞两地首次置业的刚需客户购房门槛依然不变，但改变是客户心理，产生看跌心理，观望情绪浓重，不着急入市。

3、客户结构：临深片区由于地缘的特性和深圳价格差的支撑，深圳客比例依然是去货主力，但比例呈现下滑的态势；松湖及滨海片区经济实力强，深圳客依然看好，但比例也在下滑；水乡片区、东北、及大石龙等片区深圳客下滑最为突出。

4、营销管控：备案制度细则和新广告法的出台，政府主要目标是严控营销环节的不规范行为，达到控制房价、控制销售速度，让市场回归理性。

5、房企营销：备案政策实施，给房企营销推广、前期蓄客、市场摸底、集中推货等产生直接的影响，驱使房企定价趋向理性；同时对房企营销策略提出更高要求和考验，部分房企为求稳，采取分批备案，小步推货试水，进行市场摸底的现象，预计后市也将成为常态。

2、土地市场：10月新政后进入空窗期   5宗松山湖人才公寓地块11月待拍

10月东莞的土地市场是休整期，无商住商服用地待拍，一方面是因为新政出台后，一部分原先计划出让的土地条件需要调整；另一方面9月过火的土地市场导致楼市过快上行，需要留一点空窗期让市场冷静。

从推地节奏来看，为响应楼市新政调控，政府有意加快土地供应节奏，10月上旬连续2次公布土地预告，加大了商住商服用地的供应，约有11宗56万㎡的商住商服用地待推出，供需矛盾严峻的热门区域如松山湖、凤岗、南城等地皆有大幅地块出让，将有所缓解目前土地市场供不应求的局面。

从11月待拍来看：共有8宗商住商服用地进入最后的竞价环节，其中备受瞩目的是松山湖的5宗商住用地，合计出让面积约25.48万㎡，起始楼面价约2495元/㎡，地块位于松金多港地区，属于园区企业人才公寓配套项目，有限房价、规定竞买人企业资格、限定时间内禁止出售出租等条件限制。预计此批人才公寓地块进入松山湖楼市，在一定程度上会分流松山湖的购房需求，但对松山湖房价的影响作用不大，一方面松山湖的区位价值是区域高房价的支撑，供不应求态势依然存在；另一方面作为企业的人才公寓项目，其居住的舒适度、生活配套环境和楼盘档次等方面都有待改善，有条件的购房者依然会优选商品房。从长远来看，政府此举更多的是吸引高端企业留住人才的重要手段。

此外，另一宗被看好的地块是企石约8万㎡商住地块，位于东部快速干线板块，是近年来企石房地产发展的新区，处于从莞高速企石出口区域，交通便利，加上东莞生态园规划利好，其升值潜力或被看好。

3、新增供应：供应创近5年银十新低    个盘支撑临深、水乡成重头戏

2016年10月的东莞供应市场有所走低，合计住宅供应量为56.7万㎡，环比下滑53%。为近5年同期新低，主要是因为1、受控规和项目开工周期影响，部分项目并未如期入市；2、过火的楼市、多城市调控的环境下，开发商嗅到“危机”，提前集中在金九推盘，9月供应量创历年新高。

从市场表现来看：1、临深、水乡片区为核心供应片区，合计供应量占比约42%，受碧桂园个盘批量加推影响较大，其中临深片区中碧桂园翡翠湾二期批量推出820套新品，约占片区供应47%；水乡片区中碧桂园十里江湾推585套洋房，约占片区供应38%。2、松湖、大石龙和东北片区供应低迷，片区供应量皆不超过3万㎡，区域楼市受深圳客观望情绪影响较重，部分项目上市节奏被新规打乱。