东莞限购限贷引发退定之争 要定金还是做接盘侠？

新政实施一月，东莞楼市观望氛围日益加剧，有人看涨有人看跌，有人庆幸有人懊恼，受政策大环境影响，不少购房者心态都发生了转变，其中最复杂的，莫过于新政前已交付定金或认筹金的“准业主”了。

面对不明朗的楼市走势，是违约放弃定金，还是要房子做“接盘侠”？这个是一个两难的选择。

不想买了，2万定金能拿回么？

“上诉材料已经递交，法院说再补交一点资料就可以立案了。”收到代理律师发来的微信，张先生的心里还是有点忐忑，毕竟他并不属于东莞限购对象，购房合同又是在新政之前签下的，能不能拿回定金还是个未知数。

和大部分深圳客一样，来自深圳龙岗的张先生，也是被逼外溢买房的刚需之一，他是在同事的怂恿下才加入东莞置业行列的，却不想第一次定下买房决心就“摊上大事了”。

据张先生介绍，他看中的是东莞寮步的一个新楼盘，9月中旬还交了2万认筹金定，此后不久该楼盘便开盘销售了。“开盘那天我没空，当时就委托了中介帮忙选房，谁知道他随便给我选了一个户型，就把我的认筹金转成定金了，那户型根本不是我想要的。”

认筹金已转为定金，又没有自己钟爱的户型，张先生与楼盘几经交涉无过后，无奈只得走法律程序拿回定金。“要打官司我也很无奈，除了户型问题外，更重要一点是现在的行情，到处都调控限购的，虽然我有购房资格，这时候我可不想做‘接盘侠’。”

“据我所知，这段时间不少人跟我一样都在跟开发商商量退筹退定的，有些是没有资格买，有些是暂时不想买了。”张先生告诉房掌柜，在经历了房价暴涨之后，这次的楼市调控着实吓着了不少深圳人。

要定金，还是做“接盘侠”？

与理直气壮走法律程序的张先生相比，无辜中枪的刘女士到现在还处于“懵圈”状态。

与很多换房族一样，刘女士换房的初衷也是为了二胎。9月底，在东莞二手房价还在高位动荡时，刘女士成功完成了她的换房初步手续：收了2万定金，以128万出售现有房产；交了3万定金，准备置换东城一套170多平的双拼房。

定金已交付，刘女士本以为换房是板上钉钉的事，却不想限购限贷政策一出，她就直接躺枪了。“买我房子的应该是投资客，有好几套房子，政策一出直接卡死了。我咨询过律师，说因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同不能订立的，定金是要退回的，但问题在于，他（买家）违约定金可以退回，我违约要负责任啊！”

刘女士告诉房掌柜，目前她与买家、卖家达成了一个协议，退了2万定金给买家，交易作废；而卖家则只是没收定金，不按合同追求“双倍赔偿”责任，同时会给她两个月的缓冲时间，若她能筹到首付则会优先把房子卖给她，之前的3万定金还算数。

虽然卖家给了解决方案，但刘女士依然是左右为难。“3万定金不要了不甘心，但我首付不够，房子卖了1个月了一直有价无市。而且，卖家那套房子也一直卖不出去，现在还卖1.6万/㎡，这个行情看我是觉得贵了，但他不愿降价我也不肯贱卖自己的房子，凑钱做他的‘接盘侠’，真不知该怎么办。”

律师说法：什么情况违约不用负责任？

不管是买新房还是二手房，买家先付部分购房定金，已成为约定俗成的规则，定金数额少则数千多则数万，一般情况下购房者下定后也会如约履行合同。

然而，遇上限购限贷的楼市调控，买与不买很多时候已不只是取决于购房者个人意愿了，这种情况购房者还能拿回已交付的定金吗？我们不妨看看以下两条司法解释：

1、最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

律师建议，若“限购”直接导致买受方失去购房资格，则购房人可直接依据商品房买卖合同司法解释第4条，理直气壮地要求开发商退还定金；但因“限贷”导致买受方无支付能力，这种情形下，开发商一般不会轻易退还购房定金的。

退筹现象不少，后市房价预期回调

据东莞中原研究部数据监测，新政出台后，东莞住宅网签“跳水”幅度不是一般的大，10月东莞住宅成交严重下挫，成交面积达67.2万平，环比下滑38%，同比下滑39%，主要受到东莞新政效应的不断显现及放大，市场双方入市信心持续低下，观望情绪浓厚。

据业内人士透露，调控政策出炉，不管是深圳客还是东莞本地客大都处于观望状态，很多楼盘都出现退筹情况，已认购的因政策限制也有不少在与开发商交涉，比较混乱，双方都在看怎样解决，而政策前卖了没来得及签约的楼盘，大多都只签了一般左右。

“临深那边最惨，之前90%以上都是深圳客，卖得红红火火，现在中介带客都带不动了，有的楼盘之前一天成交十几套的，现在只能成交1、2套，甚至0成交。”

不过，虽然“银十”东莞网签量大跳水，价格方面却是依然坚挺，一手住宅网签均价不跌反涨，高达16983元/㎡，再次刷新高。对此，东莞合富辉煌发展研究中心总监李兴旺指出，由于签约滞后性，10月价格基数仍然会较高，所以10月房价环比9月仍然环比上涨。同时，他也表示，“11月东莞供应量会较大，整体均价会有所回落。由于10月整体均价基数较高，故可以预见，11月房价环比10月会有明显跌幅。”

东莞瑞城搜数据中心指出，虽然10月整体仍呈上涨趋势，但细至周趋势，新政后已连续3周下滑，价格回调迹象明显；再从新开项目来看，房企定价趋向理性、入市价格低于市场预期，未来价格将持续回调，房价直线上涨的趋势被扭转。

同样认同“房价回调”世安居地产总经理夏玉飞则建议，买家多看房多比较。“如果房价回归到今年五六月份的水平要立即出手，回归到今年初的水平是不可能的，泡沫只在六月后积累，别学人观望，无所为谁都会，等房价回涨又是业主不断反价，你一样买不到房。”