合富：楼市成交量跌入冰点豪宅领跌楼市

来源：合富东莞房掌柜 2016-11-08 10:55:41

[摘要]合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：上周（10.31-11.6日）全市一手住宅总签约5.9万平方米，环比再减22%，创下连续5周下挫的记录，楼市成交跌入冰点

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：上周（10.31-11.6日）全市一手住宅总签约5.9万平方米，环比再减22%，创下连续5周下挫的记录，楼市成交跌入冰点；

上周一手住宅签约均价约13803元/平方米，环比前一周下跌5%，创下连续4周环比下跌的记录，并创过去14周以来最低，房价初现松动迹象；

自国庆限购政策出台后,楼市成交产生了立竿见影的效果,出现持续量跌的现象，近期多个项目新货滞销，去货以库存产品为主，多个项目出现旧货补签、清货等现象；

新政效应正在持续发酵，东莞楼市呈现出逐步降温的态势，统计显示，豪宅市场受首付款提高等政策影响最为明显，上周非普通住宅中（即144平米以上），别墅成交项目只有8个，成交33套，144平米以上洋房成交项目只有18个，各盘走量单周1-4套。可以看出，时值初冬，高端楼盘却已感受到深深的寒意。

随着市场预期的改变，对面受挫的市场，建议项目在定价上需更加谨慎，尽量减少客户不买账而出现踏空的情况。

上周土地动态

（2016年10月31日-2016年11月6日）

一、上周商住地供应情况

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：上周（20161031-20161106）全市供应了3宗地块，其中1宗商服用地2宗商住用地。

地块位置图（道滘镇南丫村）

编号为2016WG029的商服地块位于道滘镇南丫村，占地面积31616.7㎡，容积率≤1.5，建筑面积约47425㎡，建筑密度≤40%，起始总价为5122万元，起始楼面地价约1080元/㎡。该地块北面东面临江美景，水乡自然景观优美；交通方面临近南丫大桥，东莞水乡大道；该地块隔江有金地城南艺境，沿海丽水佳园等小区；3公里范围内有南丫广场、南城广场、南城图书馆等，教育方面有中南学校、道滘中学等，周边生活教育等配套离该地块有一定的距离，该地块位于地块处于两江分汇处，位置较为偏僻。该地块为新政策后首宗商服地块挂牌上市，新政后地块是否会受到影响，土地市场是否会降温回归理性，值得期待。

地块位置图（松山湖金多港南山路南侧）

编号为2016WG030-31的商住地块位于松山湖金多港南山路南侧，占地面积约98314.8㎡，起始楼面地价均皆约为2495元/㎡。地块周边生活配套较少，但胜在地块位于松山湖风景区附近，面积规模大，周边自然风景优美，周边还有东莞松山湖实验小学、中集智谷产业园、东莞市川崎机器人公司等, 周边临近环湖路、美景西路等交通干线，毗邻莞深高速、虎岗高速，交通便捷。

这2宗地块均为“限价地”，建成项目后住宅带装修最高售价不得超过9500元/平方米。该两宗地建设项目作为松山湖（生态园）园区重点及高端企业总部人才房配套项目，项目建成后住宅部分带装修销售，且限定最高销售房价不高于9500元/平方米，销售对象由松山湖（生态园）管委会统筹安排。该宗地建设项目自竣工备案之日起，5年内（含5年）不得销售；自产权登记之日起，5年内（含5年）不得转让或出租。竞买申请人（或其母公、关联公司）为在松山湖（生态园）园区投资建设的、年纳税5亿元以上、年R＆D投入1亿元以上、本科以上学历人才数量1000人以上，且当年及土地使用权有效期内土地单位面积年纳工商税收入库税额不少于人民币150万元/亩的企业或其成立的全资项目开发公司，这一系列的竞拍条件十分严苛，筛选后的企业数量不多，预计地块成交价格不会太高。

二、上周无商住用地成交。

楼盘动态

上周末东莞楼市整体成交量骤减，开盘的项目只有碧桂园Park Royal，新品加推项目有南部湾万科城，预热项目有石碣镇的达鑫江滨新城，大部分的楼盘继续以顺卖为主，开发商推货热情不高，客户观望情绪加重，楼市降温新政成效显著。

全市商品房销售情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016.10.31-2016.11.6日全市商品房总共成交974套，环比前一周减少493套，签约面积5.9万平米，环比与前一周减少1.6万平米；其中住宅签约519套，环比前一周减少161套，签约面积约5.9万平米，环比前一周减少1.6万平米；全市商品房签约均价13559元/平米，环比前一周下跌938元/平米；住宅网签均价13803元/平米，环比前一周下跌726元/平米。

各区域销售情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016.10.31-2016.11.6日共有30个区域住宅签约成交519套，其中四大城区仅成交6套，跌至谷底。

上周全市仅有虎门镇签约套数在100套以上，含签约的30个区域中，有28个区域签约套数仅在35套以下。

虎门镇签约成交137套排名全市第一名，其中虎门印象完成一批洋房产品补签104套；石碣镇签约成交84套排名全市第二名，主要支撑来自合信地王广场签约81套；寮步镇签约成交35套排名全市第三。

价格方面，塘厦镇以20710元/平方米排名全市首位；大朗镇以20126平方米排名第二，厚街镇以18361元/平方米排名第三。截至上周全市25个区域均价在万元以上。

上周供应情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周（2016.10.31-2016.11.6）全市新增住宅供应约6.0万平方米，环比前一周16.3万平方米减少63%。新增住宅产品619套，环比前一周1436套减少57%。新品供应呈现趋势性回落，批量入市意愿持续下降。

上周各类型商品房签约情况

（一）洋房

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（20161031-20161106）全市洋房签约面积约4.6万平方米，环比前周减少约1.8万平方米；上周洋房签约均价13293元/平方米，环比前周下跌约4.5%。

（二）别墅

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（20161031-20161106）全市别墅签约面积约0.9万平方米，环比前周小幅增加约0.1万方；上周别墅签约均价16854元/平方米，环比前周下跌约10.4%。上周别墅只有9个楼盘成交，成交偏冷，均价也现连续两个月下跌。

（三）商业公寓

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（20161031-20161106）全市商业公寓签约面积约0.8万平方米，环比前周减少约0.5万㎡；上周商业公寓签约均价15995元/平方米，环比前周上涨约31.1%。上周商业公寓成交回落，均价受塘厦镇骏豪商务中心的高均价拉动的影响，单周均价上涨幅度达到31.1%。